Новости рынков | В условиях высокой ключевой ставки и дорогого проектного финансирования выход застройщиков на IPO выглядит привлекательной альтернативой банковским кредитам – Ъ

В 2024 году из всех размещенных на Мосбирже компаний сильнее всего дешевела ГК «Самолет»: котировки компании снизились за 12 месяцев на 73%.

Несмотря на это, сразу несколько компаний, чья деятельность связана с рынком недвижимости, анонсировали планы на проведение первичного размещения акций в 2025 году. Среди них — девелоперы жилья Glorax и «Страна Девелопмент» (Тюмень), а также риэлторский сервис «Самолет Плюс» (входит в девелоперскую группу «Самолет»).

Критериев, по которым любая компания определяет перспективы выхода на биржу, три — состояние рынка, то есть наличие и устойчивость спроса на недвижимость, прогнозы на ближайший год по росту спроса и предложения; финансовое положение компании, положительно оцененное потенциальными инвесторами; общий интерес инвесторов, перечисляет эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева.

К общим для всех потенциальных эмитентов трудностям эксперты относят высокую конкуренцию, рыночные колебания, а также необходимость переформатирования отчетности и структуры управления организацией. Специфические условия напрямую зависят от отрасли, в которой работает компания. «Для недвижимости риски заключаются в цикличности рынка и длительном горизонте планирования, а также связаны с различными ограничениями в строительной сфере»,— описывает госпожа Толстошеева.

«Последние пять лет начиная с 2019 года рынок девелопмента постоянно сталкивается с мало прогнозируемыми либо по последствиям, либо по вариантам их преодоления факторами»,— указывает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. К таким факторам он относит переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, пандемию, санкции, девальвацию рубля, резкие изменения мировой конъюнктуры.

Сегодня строительный сектор работает в условиях высокой закредитованности (это специфика бизнеса) и сложной ситуации на ипотечном рынке, которая напрямую влияет на продажи. «Крупнейшим игрокам, скорее всего, нечего бояться, банкам проще бесконечно реструктуризировать кредиты, так как все средства от продаж находятся на эскроу-счетах и банки на них очень хорошо зарабатывают»,— рассуждает управляющий директор по рынкам акционерного капитала «Финама» Леонид Павликов. Небольшим же и средним компаниям может быть сложнее найти капитал, что и привлекает их к рынку акций. «Но нужно понимать, что в текущих условиях придется давать существенный дисконт к уже торгуемым компаниям из сектора повышенного инвестиционного риска, а их акции сейчас достигают пяти-шестилетних минимумов»,— предупреждает эксперт.

«Инвесторы без риска получают доходность от вкладов на уровне 23% годовых, есть инструменты на фондовом рынке, которые гарантируют доходность (фонды ликвидности, облигации). Если говорить не о техническом размещении, когда в сделке участвуют кэптивные инвесторы, то эмитентам нужно предложить инвесторам дисконт минимум 30–40% к публичным аналогам и ожидаемая доходность инвесторов должна быть более 40%. Но даже в этом случае успех не гарантирован, так как есть риски конкретного эмитента»,— продолжает господин Павликов, добавляя, что это останавливает многих собственников бизнеса от первичного размещения акций.

Убедить инвесторов, то есть фактически обычных людей (так как покупать акции будут и квалифицированные, и неквалифицированные инвесторы), вкладывать деньги в строительную компанию девелоперам сегодня сложно. «Для этого нужны позитивный общий тренд на рынке, положительная динамика по прибыли (текущие и прогнозные показатели), большой земельный банк, согласованные проекты, разрешительная документация. Девелоперу необходимо «продать» свою успешность рынку. Сейчас это непросто, потому что инвесторы видят конъюнктуру»,— рассуждает исполнительный директор инвестиционной компании Glincom Иван Татаринов.

По словам старшего аналитика Альфа-банка Ирины Фомкиной, список факторов, говорящих в пользу выхода на биржу, гораздо короче. «Возможность снизить соотношение долга и капитала застройщика, повысить прозрачность бизнеса. Кроме того, выход на IPO компании традиционно позитивно сказывается на репутации и узнаваемости бренда»,— перечисляет она. Возможность снизить долг есть, но с учетом прочих условий и стоимости выхода на биржу она может быть не такой ценной.

Среди 14 компаний, вышедших на IPO в прошлом году, был и челябинский девелопер АПРИ. Его размещение считается успешным. «Оно прошло по 9,7 руб. за акцию, что соответствовало верхней границе ценового диапазона 8,8–9,7. С того момента бумаги АПРИ подорожали на 18%»,— объясняет эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Виталий Манжос. Но Марина Толстошеева говорит, что, когда на всех счетах компании, включая эскроу-счета, 10 млрд руб., привлечение 900 млн руб. недостаточно для значительного сокращения долга.

При этом отраслевой индекс строительных компаний MOEXRE с апреля 2024 года понизился на 48%. «Это значит, что при прочих равных условиях первичное размещение акций девелоперов сейчас может состояться по относительно скромной цене. Серьезных препятствий для новых IPO в настоящее время нет, необходимо лишь учитывать объем платежеспособного спроса со стороны отечественных инвесторов. Более того, правительство и ЦБ РФ планируют меры по повышению привлекательности акционерного финансирования предприятий в сравнении с другими источниками привлечения средств»,— не унывает Виталий Манжос.

Однако большинство опрошенных экспертов все же не ждут, что в этом году девелоперы решатся на размещение. «Даже после начала восстановления рынка едва ли девелоперы станут основными бенефициарами внимания инвесторов. Ситуация с ипотекой будет раскручиваться в любом случае с задержкой к общим трендам, а это очень важный фактор устойчивости бизнес-модели компаний»,— говорит Леонид Павликов.

Аналитики «Т-Инвестиций» тоже пишут, что сейчас оценки рынка акций близки к многолетним минимумам из-за высокого уровня процентных ставок и компании не смогут провести размещение по устраивающей их оценке. «Ситуация в отрасли является наиболее важным фактором для компаний, если не рассматривать общую волатильность и отдельно рынок акций. Сектор строительства очень проциклический, а экономика выходит из стадии перегрева, и есть риски жесткой посадки. Следующие пара лет могут быть очень непростыми для сектора, особенно учитывая, что программы господдержки становятся все более точечными»,— говорится в материалах «Т-Инвестиций».

Если IPO все же очень нужно для привлечения капитала, компания может провести небольшое первичное размещение с последующим SPO. Господин Павликов считает, что одна-две попытки выйти на биржу в секторе девелопмента все же будут. «В текущем году вполне реально провести IPO малого или среднего размера. Сейчас можно воспользоваться образовавшейся двухмесячной паузой в новых размещениях»,— говорит господин Манжос.

Среди желающих выйти на биржу девелоперов комментарий «Ъ-Review» предоставили только в Glorax. По словам вице-президента по работе с публичными рынками компании Петра Крючкова, несмотря на сложившийся вокруг отрасли фон и низкий уровень мультипликаторов, конец 2025 года может стать неплохим окном для размещения игроков сектора. «Планы Glorax в отношении размещения во многом будут зависеть от того, будут ли к этому моменту рыночные мультипликаторы соответствовать справедливой стоимости компании с учетом кратных темпов роста ее финансовых показателей и рекордных для сектора уровней рентабельности. Но мы видим у рынка IPO в этом году хороший потенциал во втором полугодии»,— резюмировал он.

www.kommersant.ru/doc/7443519