комментарии dekab1 на форуме

Инвестиции в новостройки.
Вчера видео скинули посмотреть.

Хитрый план как заработать 130%, купить хату в Москве за 20 млн — имея на руках 5 млн руб и отказ банка на льготную ипотеку.

Считаете что это хрень полная, однако герои видео ниже, решили что они самые умные и у них точно все получится.


Заключили ДДУ с застройщиком, внесли 15% от суммы стоимости квартиры, радостно ожидали, когда квартира ценой 20 млн вырастет до 26 млн, как обещал застройщик.

Итоги  -

1. Аналогичные квартиры по соседству в новых ЖК на 2023 год стоят 14-15 млн руб.

2. Чтобы выйти из схемы нужно заплатить застройщику 10% от суммы (2 млн руб).

3. Тем кто изъявил желание выйти из схемы — прилетают иски от застройщика с требованием обеспечительных мер (блокируются счета в банках, все накопления, имущество, замораживается возможность вести бизнес).

4. Уже уплаченные 15% от стоимости квартиры лежат на эксроу счета, достать их до момента сдачи дома не получится.

Варианты решения проблемы.

1. Принять убыток в 5 млн руб (при рыночной цене квартиры в 15 млн руб), взять рыночную ипотеку и донести оставшиеся 85% от стоимости квартиры.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость. Как падают цены.
С интересом слежу за динамикой недвижимости в трех регионах, вместе с товарищем 100 баксов.)

Смотрим как падают цены в г. Ижевск


Пример www.avito.ru/izhevsk/kvartiry/1-k._kvartira_453m_818et._2319154579

Месяц назад данная квартира стоила 78 тыс за квадрат.

Еще тогда данное предложение нас заинтересовало. Пообщались с риелтором, с его слов «не бита не крашена»   1 собственник, основание — ДДУ.

Пока ехали на просмотр количество собственников выросло до 3, из них один за границей (продажа по доверенности).

Обычное дело.

Сегодня посмотрел объявления и увидел снижение цены до 71,7 тыс за кв.

Понятное дело, кризис — цены падают.

Но вот стоит обратить внимание на небольшую мелочь. Ранее метраж квартиры (согласно тех паспорта) был 40 кв. Сегодня метраж вырос до 45,3 кв.

Понятное дело, в наших тропиках все зеленеет и колосится, вот и метраж квартиры вырос.

И таких квартир на рынке достаточно много.

Для меня это уже триггер — если удается поймать продавца на мелком вранье, дальше вранье будет уже достаточно серьезное.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вклады против ОФЗ
Сравнение ОФЗ и вкладов в системообразующих банках.


1. Доходность по срокам до 6 месяцев.

ОФЗ  - 7,4% годовых минус налог 13%.

Вклады — 8% годовых с учетом налогового вычета по ИИС. При сумме вклада до 1 млн налога нет.

В 2020-2023 годах я заплатил 13% налог с ОФЗ. По вкладам мне налог простили. таким образом ОФЗ показали доходность ниже вкладов, хотя и покупались под ставку выше чем по вкладам.


2. Риски.

Если сравнивать ОФЗ и вклады, вклады гораздо безопасней, т.к держатели в основном пенсионеры, которых в РФ большинство, они же являются электоральным ресурсом власти.
Кинуть держателей ОФЗ проще простого, но вот вклады, это уже скрепа.

Пример, налогом обложили как вклады, так и ОФЗ, но по вкладам налог от 1 млн
+ доступен вычет на 52 тыс в год
+ при массовых выносах налог тупо отменяют, т.е постарались смягчить условия.

Вспомним март 2022 года — торги приостановлены, в банках идет массовый вынос вкладов.

Банки предлагают ставку 20-23% годовых.
Я лично успел переложится на основную сумму за пару дней до того как народ потянулся в банки. Обычно лаг 2-3 дня со дня, когда Цб поднял ключевую ставку.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Альфа банк.
Почитал пост на смартлабе, о том что Фридман продает за копейки банк и плачи о том что все будет очень плохо для банка.

Не соглашусь. 

Вспомним историю.

В 2005 году Альфа банк единственный из всех банков страны ввел 10% комиссию за возврат вкладов.
На тот момент это самый передовой банк по ная*** ю клиентов.

Его переплюнул только тинькофф в 2016 году, когда отказался (один из первых) выплачивать проценты по 20% вкладам. Позже подтянулись другие банки страны.

Далее в моем рейтинге говно — банков мособлбанк( смп банк) которые в 2019 году почему то решили, что санация 2014 года это повод блокировать счета вкладчиков и вымогать с них деньги.

На текущий момент альфа банк не тот банк в котором хотелось бы обслуживаться. Взять хотя бы навязывание доп услуг под видом простой эл подписи.

К примеру, отзыв на банки ру некого товарища по ником dekab1
www.banki.ru/services/responses/bank/response/10845994/

Добрый день. Хочу открыть премиум вклад в вашем банке. Вопросы возникли.

При закрытии вклада пару лет назад у меня возникли проблемы. В кассе потребовали назвать смс (простую эл подпись). При этом в смс не было ни проводимой операции, ни слов «сообщите данную смс сотруднику банка».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Налог на вклады.
Тут ЛДПР очередной популистский закон предлагает по отмене налогов на вклады.

На мой взгляд, наоборот — налог нужен.

Возьмем мою ситуацию — пока налог по вкладу был относительно честным -   превышение +5% к ключевой ставке облагалось налогом в 35%, я особо не парился. Инфляцию рубли на 15-20% вкладах более менее отбивают и ладно.

Хранил деньги на вкладах, таким образом давай возможность банкирам зарабатывать на мне.

Сейчас же, когда налог стал грабительским, по сути налогом облагается чистый убыток с учетом инфляции, я уже на текущий момент снизил суммы на вкладах в банках до 5-6 млн на физ лицо.

Нормализовался сон, появился скил посылать банк подальше, при первой проблеме. Сократил количество банков обслуживания до 5.


Кстати, многие не в курсе, но налог по вкладам попадает под вычет на ИИС. Таким образом сумму можно увеличить с 1 млн до 6 млн руб, в зависимости от ставки вклада.

 И продолжаю усиленно искать разные варианты размещения денежных средств.


Мало того, есть знакомые пенсионеры, у них сумма была ниже 1 млн. Еще в 20 году, после объявления о новом налоге, они тупо вынесли деньги из банка. Сделали ремонт, потратили. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Налог на вклады.
Тут ЛДПР очередной популистский закон предлагает по отмене налогов на вклады.

На мой взгляд, наоборот — налог нужен.

Возьмем мою ситуацию — пока налог по вкладу был относительно честным -   превышение +5% к ключевой ставке облагалось налогом в 35%, я особо не парился. Инфляцию рубли на 15-20% вкладах более менее отбивают и ладно.

Хранил деньги на вкладах, таким образом давай возможность банкирам зарабатывать на мне.

Сейчас же, когда налог стал грабительским, по сути налогом облагается чистый убыток с учетом инфляции, я уже на текущий момент снизил суммы на вкладах в банках до 5-6 млн на физ лицо.

Нормализовался сон, появился скил посылать банк подальше, при первой проблеме. Сократил количество банков обслуживания до 5.


Кстати, многие не в курсе, но налог по вкладам попадает под вычет на ИИС. Таким образом сумму можно увеличить с 1 млн до 6 млн руб, в зависимости от ставки вклада.

 И продолжаю усиленно искать разные варианты размещения денежных средств.


Мало того, есть знакомые пенсионеры, у них сумма была ниже 1 млн. Еще в 20 году, после объявления о новом налоге, они тупо вынесли деньги из банка. Сделали ремонт, потратили. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риски дарственной.
Вчера про недвижимость написал, комментарии порадовали))

1. Почему дарственная это минус?
Если у меня дарственная от отца на частный дом это чем-то хуже того что я сам купил? 

Объясню своими словами, как это я понимаю.

1. Безденежные сделки проще расторгнуть в суде.

Изучаем ГК РФ Статья 578. Отмена дарения.

Самое распространенное это дарение вместо оформления наследства — объявятся другие наследники, которые будут оспаривать дарение.


2. Если даритель попал под банкротство большой шанс что конкурсный управляющий откатит сделку.  

А если даритель юр лицо — банкрот потеряете купленную квартиру со 100% вероятностью.

3. Через договор дарения куча разных левых схем реализуется.

Понятное дело, что новая недвижимость дарится в основном для того чтобы вывести ее из обще семейной собственности. Но вот при покупке такой недвижимости вполне может оказаться что супруг, который не собственник, вложился на крупную сумму в ремонт и потраченную сумму он не против вернуть, а это суды. Оно вам надо?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость. Февраль.
100 баксов пишет что все падает. Возможно что то и падает, но вменяемых предложений на том же авито и циане по нулям.

А все что появляется моментально уходит.


Разберемся из чего складывается цена на недвижимость.

1. Цена за квадратный метр.

Тут кто во что горазд — завышают метраж (в обьяве один в документах другой), включают 100% площадь балкона (вместо 1/3 метража).

И таких квартир на рынке процентов 50%.


Если вчера метр стоил 70 тыс за квадрат, а сегодня 68 тыс за кв, но с завышением в 4 квадрата. Это подешевело или подорожало?)
По логике подешевело, но по факту цена за квадрат выросла до 73 тыс.

При этом в 80% объявлении нет планировки.
Риелторы делают фото двора, подъезда, ближайшего магазина, но вот планировку приходится постоянно просить.


2. Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, дарственная, наследство).

Я лично готов брать только ДДУ либо ДКП от 5 лет с небольшим количеством переходов прав.

Видимо большинство покупателей думают как я, т.к 90% объявлений либо дарственная либо наследство. Короче выбирать не из чего.

Авто-репост. Читать в блоге >>>