Nicolasgfk, и невозможность выйти из объекта для многих собственников. Вам это сильно поможет? Пост — фантазии человека, который знает ноль про рынок недвижимости и причины, по которой предложенная «экономия» не реализуется. Уровень рассуждений — «за окном поле, сельхоз земля дешевая, я ее куплю, и построю дом». Ну вы хотя бы почитайте опыт людей, которые из коммерческой недвиги делают общаги для гастарбайтеров, или хостелы, какие там требования, какая маржа, и сладкий ли это бизнес. А то очень легко размышлять, что ты купишь здание конторы, и начнешь сдавать там «пять квартир» и в одной жить. Предлагается сразу начать с нарушения законов и особо не парится. Ну-ну. Вперед и с песней. Разоритесь переделывать помещения, потому что там банально никогда не было душевых и ванных комнат, кухонь, надо разводить газ и так далее.

Nicolasgfk, инфоцыган или нет — но он назвал конкретный комплекс, где люди потеряли право собственности, назвал причину (несоответствие целевого назначения участка), и призвал мэрию Москвы прописать юридически статус апартаментов, чтобы исключить дальнейшие потери. Если я правильно помню его выпуск — то уже несколько месяцев, как сделки с апартаментами приостановлены. Вы можете найти без проблем найти в риэлторских чатах, что с февраля проблемы, невозможно продать апарты в сотнях апарт-комплексов — tenchat.ru/media/1990538-massovyye-priostanovki-registratsii-sdelok-s-apartamentami

Сомнительная экономия получается, если ты вдруг не можешь продать свой объект недвижимости, когда тебе это нужно.

Humen, куча нюансов есть. Вывод один — те, кто думали, что сэкономят, купив нежилую недвижимость для проживания (даже для себя, даже если им не нужна прописка), очень быстро выясняют, что нет не только экономии, но и это дороже. В зависимости от того, какая у вас ставка на налог на коммерческую недвижимость — 0.5% или 1%, вся мнимая экономия съедается достаточно быстро. Есть люди, которые из апартов не могут выйти, потому что цену они выставляют нормальную, но как только покупатели узнают, что за объект надо платить по 350-550 тысяч в год из-за налогов и высоких тарифов, то желание пропадает. Есть разница потратить за 10 лет 1 миллион, и 5 миллионов. Есть разница платить 15 тысяч в месяц УК за понты, красоту и безопасность и 40-50 тысяч в месяц, которые будут в основном уходить на налог раз в год. Это вообще очень сомнительная идея — покупать коммерческую недвижимомость, и не заниматься там коммерцией.

Вы думаете, что открыли Америку, но в Москве апарты продаются с сильным дисконтом к жилью (25%+) ибо

1. Налог уже не 0.1% в год, и начинает ощущаться, когда ты платишь в 10 раз больше. А уже есть разговоры в Москве и до 2% поднять.
2. Невозможно прописаться.
3. Вода, электричество по более высоким тарифам, и мусор тоже, хотя этим никто не заморачивается.
4. Нет ипотеки.
5. Нет аналогичных налоговых льгот
6. Гораздо дороже услуги УК
7. Правовой статус до сих пор не по всем объектам понятен, и есть люди, которые потеряли право собственности (Смирнов рассказывал конкретно).

Mezantrop, где? То, что золото стабильно приносит минус, и так все знают. Ты купил золото, заплатил комиссию, или спред, или УК или еще что, золото «бумажно» подорожало, ты продал, заплатил налоги — и у тебя рублей или долларов может быть даже больше, но граммов меньше, чем ты начал. А еще есть длинющие периоды, когда золото проигрывает инфляции, по крайней мере в США. Ну да, инвестиции в золото и только золото — это гарантия потерь. И что теперь, повеситься или не использовать золото? Нет, ребалансировка с использование золото доказано повышает доходность, обогоняет само золото и дает других плюсов. Если не шизануться на золоте, как один персонаж тут, то золото, прекрасный инструмент для части портфеля, оно очень волатитьное, поэтому и дает «премию ребалансировки».

Mezantrop, я не пытаюсь вам сказать, что ребаланс — это магическое чудо, которое превращает плохой и стагнирующий рынок Франции или Японии в что-то. Нет, ты получаешь то же самое УГ, просто процент сверху. То же самое и с золотом. Если просто держать золото, то заработаешь или потеряешь (обычно медленно теряешь). А если ребалансировать золото, то то же самое, но плюс процентик. А не ребалансировать вообще практически невозможно. Просто кто-то балансирует по формальным признакам (как в примере Александра). Кто-то по наитию, те же трендовики — они же не сидят в одной акции всю жизнь — они прыгнули, а потом вышли в ликвидность, наличность, доллар или другие акции. Та же ребалансировка, просто неформальная. Пассивные инвесторы — тоже рабалансировка. Только не человек ребалансирует, а УК, потому что индексный фонд, там меняются веса вслед за индексом, и что в конце года? Правильно, ребалансировка.

Никуда вы от нее не уйдете, вопрос только в том, хотите ли вы это делать по рецепту, который дает маааааленькую, но почти гарантированную прибавку, или хотите без рецепта сами это делать, чтобы больше заработать. Тут нет правильного ответа. Я делаю тотальную ребалансировку, потому что я хочу иметь 2% доходности в месяц на нашем рынке, и в текущих условиях пока вполне себе получается иметь 24-25% годовых (это доходность С ребаланировкой, а не НА ребалансировке).

Mezantrop, я думаю, что на этих рынках он дает даже лучший результат, чем на S&P500 — там же бычий тренд, а Франция в боковике стояла 20 лет, Япония 30.

Vatokat, вы абсолютно правы (не обязан, но повышает). Еще ни один инвестор, инвестирующий в долгую, не разорился, потому что бычий рынок шел и не прекращался. Люди теряют деньги, потому что рынки не только растут, но и падают, хотя фонда растет сильно больше, чем падает. Смысл ребаланса — чисто математический. Если у вас 100 долларов, и вы сначала выросли на 10%, а потом упали на 10%, то вы не вернулись к 100 долларам, вы потеряли, у вас меньше 100 баксов (если не верите, проверьте на калькуляторы). Если вы ребалансируете между двумя активами, то на 110 долларов вы 5 продали, и падаете вы теперь на 10% со 105 долларов, а не 110. Это и есть источник премии за ребалансировку. В практическом смысле ребалансировка имеет смысл не просто среди «некоррелирующих активов», а когда у вас

1. Разные активы растут (включая отрицательный рост — т.е. падение) с разной скоростью
2. Эта скорость постоянно меняется (включая направление).

Тогда ребалансировка работате так, как нужно. Если вы попали на длинный бычий рынок — то ребалансировка на этом отрезке будет показывать отрицательный результат (она вас будет тормозить, вы будете зарабатывать меньше, чем если бы вы не ребалансировали), но все равно, как только бычий рынок закончится и начнется боковик или медвежий рынок, ребаланс даст вам бонус.

Даже неисправимые быки занимаются ребалансировкой, когда они прыгают из одной акции в другую. Именно потому что у вас одна акция отросла слишком быстро и слишком сильно, и хочется переложиться в то, что до этого не росло, но должно начать.

Источник дополнительной доходности ребалансировки (rebalancing premium) не в контртренде, как это считают, а в volatility drag. Это простая разница между арифметической и геометрической прогрессии. Ты сам любишь давать пример. Год роста на 100%, второй год роста на 100%, падение на 80%, это не 120%, а -20%. Аналогичным образом, если вы ребалансируете актив А и Б, А вырос на 10%, вы ребаланснули, потом все вернулось на свои места, вы в деньгах и акциях стали на 0.25% богаче. Этот процесс называется volatility harvesting — «сбор волатильности». Естественно ребалансировка бессмысленна, если у вас есть активы, которые только трендово растут и никак иначе. Но к счастью, мир не такой. Относительно того, какая премия за ребалансиовку реалистична. Я много читал американских исследований, и максимальная реальная премия за ребалансировку на 19 разных активах составляет чуть больше 3% годовых. Так что про 10% явно бздежь, но ребаланс действительно чуть увеличивает доходность, зато значительно корректирует просадки. Плюс, как доказывает парадокс Паррондо, даже если взять два отрицательных актива, то ребалансировка между ними может дать положительный результат — ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%81_%D0%9F%D0%B0%D1%80%D1%80%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE