Совокупная выручка российских девелоперов в I квартале 2025 года достигла 1,07–1,2 трлн рублей, показав рост на 6–8,2% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, согласно данным «Циан» и сервиса «Пульс продаж новостроек». Основной прирост обеспечили крупные города: в Москве выручка выросла на 30% (до 437,3 млрд руб.), в Нижнем Новгороде — на 29% (до 11,3 млрд), а в Воронеже — на 39% (до 8,8 млрд).

Рост выручки произошел на фоне снижения продаж жилья: по данным «Циан», объем реализации квартир в России упал на 15% за квартал и на 6% за год. В квадратных метрах рынок сократился до 6,1 млн кв. м. Повышение выручки объясняется в основном ростом цен, а также эффектом низкой базы начала 2024 года. Однако квартальный показатель выручки снизился на 16% по сравнению с IV кварталом 2024 года.

Наибольшие потери понесли застройщики в Самарской области (–48,4%), Краснодарском крае (–42,9%) и Санкт-Петербурге (–35,8%), где продажи квартир упали на 21–48%, а цены выросли лишь умеренно.

По данным «Циан» и BnMap.pro, в I квартале 2025 года реальные цены на жилье в новостройках Москвы снизились на 5% по сравнению с концом 2024 года — до 395 800 руб. за кв. м. В новой Москве и Подмосковье снижение составило 4% и 5% — до 240 500 и 183 100 руб. соответственно. Причиной стали слабый спрос, отсутствие массовых льготных ипотек и появление на рынке новых дешёвых проектов. Особенно ощутимо падение цен в массовом сегменте, который преобладает в Подмосковье.

Альтернативные данные BnMap.pro показывают умеренное снижение средней цены в Москве на 1,4% — до 326 300 руб. В Подмосковье — на 5%, до 182 400 руб. В годовом выражении стоимость жилья в области снизилась на 2,5%.

При этом девелоперы продолжают поднимать цены в предложениях: по ним, «квадрат» в Москве стоит уже 455 900 руб. (+6% к IV кварталу), в новой Москве — 269 500 руб. (+6%), в области — 197 600 руб. (+4%). Такой разрыв между ценами сделок и предложений обусловлен скидками и акциями для покупателей, особенно в Подмосковье, где продажи выросли на 24% квартал к кварталу (до 12 300 сделок). В старой Москве и новой Москве, напротив, спрос упал на 12% и 16%.

На середину апреля 2025 года, в Москве выставлено на продажу 8 тыс. квартир и апартаментов в сданных новостройках — на 2,4% больше, чем год назад. В Подмосковье рост составил 24,3%, до 7,9 тыс. лотов. При этом предложение на этапе строительства сократилось — в Москве на 14% (до 62,1 тыс. лотов), в области — на 22% (до 49 тыс.). Причина — ослабление спроса: в первом квартале продажи новостроек в России упали на 6%, до 5,3 млн кв. м. В результате доля нераспроданного жилья в домах, вводимых в 2025 году, достигла 47% — максимума за шесть лет.

Эксперты указывают на ряд ограничений, мешающих продаже готовых квартир. Во-первых, они дороже — на 30% по сравнению с этапом котлована. Во-вторых, на них не распространяются льготные ипотечные программы, которые формируют до 60% всех сделок. В марте ипотека обеспечила 59% продаж первички в Москве и области, причем большая часть — по госпрограммам.

В ответ на растущее предложение власти обсуждают возможность рассрочки на уже сданное жилье.

С января по март 2025 года в России было введено 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья — на 17,2% меньше, чем год назад, сообщает Росстат. Это худший результат первого квартала за последние шесть лет. Для сравнения: в аналогичном периоде 2024 года было сдано 8,8 млн кв. м, а в 2019 году — 7,1 млн кв. м.

Хотя первый квартал не всегда отражает общие тенденции года, значительное снижение ввода в ключевых регионах — Санкт-Петербурге (-39,8%), Тюмени (-63,8%), Свердловской области (-29,5%) и особенно в Башкирии (-90,6%) — говорит о масштабных трудностях отрасли. Исключения — Москва (+25%) и Краснодарский край (+176%), где темпы строительства выросли.

Причины падения многослойны. Как объясняет Сергей Разуваев из GMK, девелоперы стали оттягивать сроки сдачи домов: долги по проектному финансированию уже превышают средства на эскроу-счетах. Чем раньше вводится объект, тем выше обязательства перед банком. Усугубляет ситуацию дорогая ипотека — она снижает спрос, а значит, тормозит поступление денег от покупателей. Средний срок строительства уже вырос с 35,9 до 37,1 месяцев.

Комиссии банков при выдаче льготной ипотеки продолжают незаметно включаться в стоимость жилья: по словам руководителя проекта «За права заемщиков» Евгении Лазаревой, застройщики завышают цену квартиры на 5–10%, чтобы передать часть суммы банку в виде комиссии. При этом такая практика широко распространена и продолжается в 2025 году, причем размер комиссий меняется каждую неделю. Особенно часто отказывают заемщикам, использующим материнский капитал как первоначальный взнос.

Президент Владимир Путин 15 апреля потребовал прекратить скрытые комиссии, назвав недопустимыми «дополнительные 5–10%», поскольку государство и так субсидирует банкам доход по льготной ипотеке: например, по семейной программе ставка для граждан составляет 6%, а с учетом субсидий банк получает 24%, при рыночной ставке 27%. Несмотря на это, крупные банки, включая Сбербанк, ВТБ, ПСБ и Совкомбанк, продолжают взимать комиссии от 4,4% до 14% в зависимости от региона и программы.

Центробанк и его глава Эльвира Набиуллина поддерживают полный запрет комиссий и уже предложили запретить участие в программах тем банкам, кто их устанавливает.

По прогнозу Дом.РФ, при восстановлении спроса на квартиры к 2027 году в России может образоваться дефицит жилья в 30 млн кв. м. Причина — резкое сокращение запуска новых проектов: в I квартале 2025 года застройщики сократили их на 24% в годовом выражении, до 8,1 млн кв. м.

Развитие рынка сдерживает высокая ключевая ставка и отмена массовой льготной ипотеки с июля 2024 года. Это вынуждает девелоперов концентрироваться на точечных проектах в премиальных локациях. В 2024 году продажи жилья упали на 26% и составили 569 тыс. квартир.

По словам экспертов, сокращение новых проектов может привести к острому дефициту в массовом сегменте — особенно в старой Москве и на Дальнем Востоке. В некоторых городах, таких как Краснодар, срок реализации квартир достигает 42 месяцев. Однако в крупных городах с активным строительством (Москва, Казань, Тюмень) дефицит вряд ли возникнет.

Другие аналитики считают риски дефицита преувеличенными: объем нераспроданных лотов в феврале 2025 года составил 60,6 млн кв. м (+10,3% за год), а доля проданных квартир — лишь 32%. При сохранении нынешнего спроса этого запаса хватит на три года.

В первом квартале 2025 года 48,4% многоквартирных домов в России были сданы с нарушением сроков — это максимум за последние четыре года. Основные причины: перебои с поставками материалов, смена подрядчиков, нехватка рабочих и проблемы с подключением коммуникаций. При этом застройщики нередко откладывают сдачу объектов намеренно из-за падения спроса и нехватки средств на эскроу-счетах.

Средний срок переноса ввода в эксплуатацию вырос на 23% по сравнению с предыдущим кварталом — до 6,9 месяца. Продажи новостроек за 2024 год упали на 22%, до 26,7 млн кв. м, что осложнило финансирование строительства. Девелоперы стараются не вводить дома, если выполнено лишь 50–60% плана продаж, чтобы не остаться без средств на погашение кредитов.

Ситуацию усугубляет мораторий на выплату неустоек дольщикам, действующий с 2024 года. Это лишает граждан компенсаций в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. При задержке на полгода дольщики теряют более 1 млн рублей потенциальной компенсации.

В I квартале 2025 года девелоперы вложили в земельные участки под жилищное строительство в Москве и области 17 млрд рублей, что на 47% меньше, чем годом ранее (31,8 млрд руб.). Это минимальный показатель за последние четыре года, свидетельствуют данные IBC Real Estate. По России в целом инвестиции в покупку земли сократились на 65% до 26 млрд рублей.

Снижение интереса к земле связано с высокими ставками по кредитам (ключевая ставка 21%) и падением спроса на жилье. После отмены льготной ипотеки застройщики оптимизируют свои земельные активы и избавляются от излишков. Многие компании, такие как ПИК, Sminex и «Самолет», начали продавать ранее приобретенные участки, чтобы снизить долговую нагрузку.

Тем не менее крупные игроки, обладающие финансовыми ресурсами, продолжают инвестировать в землю, пользуясь моментом низкой конкуренции. Например, Coldy купила бизнес-центр Mirland Plaza для строительства жилого квартала, а компания Vos’hod приобрела недостроенный апарт-комплекс «Правда». Дисконт на земельные участки может достигать 10–20%, а реальные сделки проходят по 40 000–60 000 руб. за 1 кв. м будущей площади, что ниже ожиданий продавцов (70 000–100 000 руб.).

Предложение элитных новостроек в Москве продолжает расти, увеличившись на 14–24% за последний год, составив более 500 тыс. кв. м. Причиной этого стали более активные действия девелоперов, включая выход региональных застройщиков, а также проектирование и запуск долгожданных проектов. По данным Kalinka Ecosystem, в первом квартале 2024 года объем предложения в элитном сегменте составил 570 тыс. кв. м, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако рынок сталкивается с рядом вызовов. Рост предложения происходит на фоне снижения объемов в массовом сегменте, где по состоянию на февраль наблюдается снижение на 7,3%. Эксперты отмечают, что к элитному сегменту начинают присоединяться застройщики, ранее специализировавшиеся на жилье массового и бизнес-класса. В то же время увеличение цен и себестоимости строительства, а также сложные условия кредитования могут вынудить девелоперов пересмотреть свои планы по запуску новых проектов.

Средняя стоимость элитных квартир в Москве по итогам первого квартала составила 1,4 млн руб. за кв. м, что на 12% больше, чем год назад. Наибольший рост цен наблюдается в престижных районах столицы, таких как Хамовники и Арбат, где цены на элитную недвижимость выросли на 24% и более чем в два раза соответственно.

В 2025 году объем ввода новых офисных площадей в российских городах-миллионниках снизится на 31% по сравнению с предыдущим годом, что составит 28 тыс. кв. м — минимальное значение за последние несколько лет. В то время как в Москве ситуация противоположная, с возможностью компенсировать затраты на строительство через высокие арендные ставки.

Основной причиной снижения ввода офисных объектов в регионах является низкая рентабельность таких проектов, что объясняется низкими арендными ставками и невысоким спросом на офисы. В Москве же, благодаря высокому спросу и высоким ставкам аренды, девелоперы продолжают строить офисные здания. В 2025 году ставки аренды в столице составят 33 тыс. руб. за кв. м в год для офисов класса А и 25 тыс. руб. для класса В.

В регионах наибольший дефицит ощущается по офисам крупных размеров, и некоторые компании предпочитают строить бизнес-центры под свои нужды. Стоимость аренды в офисах класса А в городах-миллионниках вырастет на 15–25% по итогам 2025 года.