С июля 2024 года по февраль 2025 года в старой Москве было зарегистрировано 37,4 тыс. ДДУ, что на 22,4% меньше аналогичного периода годом ранее, подсчитали в «Метриуме». Основное падение пришлось на массовый сегмент и бизнес-класс, где продажи сократились на 31% и 19% соответственно. В то же время апартаменты потеряли только 14% продаж (до 3226 лотов), а общее снижение по ним составило 12%, по данным BnMap.pro.

Причина — прекращение льготной ипотеки, рост ставок и сокращение доступных программ кредитования. При этом сегмент апартаментов изначально меньше зависел от ипотеки: сейчас только 6–8% сделок совершаются с привлечением кредита, против почти 50% у квартир.

Дополнительное преимущество апартаментов — более низкая стоимость: они дешевле аналогичных квартир на 20–25%. В массовом сегменте апартаменты стоят в среднем 260,7 тыс. руб. за кв. м, квартиры — 350,8 тыс. руб. В бизнес-классе — 391,2 тыс. против 490,6 тыс. руб. соответственно. При этом с 2020 года цены на квартиры выросли почти вдвое, тогда как апартаменты подорожали менее чем на 52%.

В первом квартале 2025 года доля покупок офисной недвижимости с целью получения арендного дохода увеличилась почти втрое, достигнув 44%. Это указывает на разворот тренда, когда офисы чаще приобретались конечными пользователями. Такой рост стал возможен благодаря крупной сделке по обратному выкупу активов KR Properties у Росимущества, однако без этой транзакции доля инвестиционных покупок составила бы всего 9%.

Рост интереса инвесторов к офисной недвижимости связан с увеличением предложения, особенно в Москве, где объемы ввода офисных помещений в 2025 году удвоятся, до 1,2 млн кв. м. Несмотря на низкую доходность, недвижимость продолжает оставаться надежным активом, особенно для тех, кто может позволить себе покупку небольших офисных зданий без привлечения банковского финансирования.

Однако прогнозы на будущее не столь оптимистичны. Ожидается снижение объемов нового офисного строительства на 30% к концу года, что может замедлить количество сделок с конечными пользователями. В результате, по оценкам экспертов, доля инвестиционных покупок офисов в 2025 году составит не более 25%.

В первые три месяца 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 136 млрд руб., что является одним из. Это на 30% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года, когда сумма инвестиций была на уровне 104 млрд руб. Однако по сравнению с IV кварталом 2024 года объем вложений значительно снизился — на 60-79%.

Основным драйвером роста стали офисы, в которые в I квартале было вложено рекордные 73 млрд руб. Прирост по сравнению с первым кварталом 2024 года составил 175%. Это объясняется дефицитом качественных офисных помещений и высокой арендной ставкой, что делает покупку таких объектов выгоднее аренды. Спрос на офисные помещения обеспечивают как крупные компании, так и государственные структуры, а также частные инвесторы.

Однако в других сегментах коммерческой недвижимости наблюдается снижение инвестиций: в многофункциональные центры — на 59%, в гостиницы — на 54%, в торговые центры — на 27%. Высокие ставки по кредитам продолжают оказывать давление на рынок, сдерживая рост в этих сегментах.

В первом квартале 2025 года 48,4% многоквартирных домов в России были сданы с нарушением сроков — это максимум за последние четыре года. Основные причины: перебои с поставками материалов, смена подрядчиков, нехватка рабочих и проблемы с подключением коммуникаций. При этом застройщики нередко откладывают сдачу объектов намеренно из-за падения спроса и нехватки средств на эскроу-счетах.

Средний срок переноса ввода в эксплуатацию вырос на 23% по сравнению с предыдущим кварталом — до 6,9 месяца. Продажи новостроек за 2024 год упали на 22%, до 26,7 млн кв. м, что осложнило финансирование строительства. Девелоперы стараются не вводить дома, если выполнено лишь 50–60% плана продаж, чтобы не остаться без средств на погашение кредитов.

Ситуацию усугубляет мораторий на выплату неустоек дольщикам, действующий с 2024 года. Это лишает граждан компенсаций в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. При задержке на полгода дольщики теряют более 1 млн рублей потенциальной компенсации.

Предложение элитных новостроек в Москве продолжает расти, увеличившись на 14–24% за последний год, составив более 500 тыс. кв. м. Причиной этого стали более активные действия девелоперов, включая выход региональных застройщиков, а также проектирование и запуск долгожданных проектов. По данным Kalinka Ecosystem, в первом квартале 2024 года объем предложения в элитном сегменте составил 570 тыс. кв. м, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако рынок сталкивается с рядом вызовов. Рост предложения происходит на фоне снижения объемов в массовом сегменте, где по состоянию на февраль наблюдается снижение на 7,3%. Эксперты отмечают, что к элитному сегменту начинают присоединяться застройщики, ранее специализировавшиеся на жилье массового и бизнес-класса. В то же время увеличение цен и себестоимости строительства, а также сложные условия кредитования могут вынудить девелоперов пересмотреть свои планы по запуску новых проектов.

Средняя стоимость элитных квартир в Москве по итогам первого квартала составила 1,4 млн руб. за кв. м, что на 12% больше, чем год назад. Наибольший рост цен наблюдается в престижных районах столицы, таких как Хамовники и Арбат, где цены на элитную недвижимость выросли на 24% и более чем в два раза соответственно.

В феврале 2025 года российские банки отклонили 56,2% заявок на ипотеку, следует из данных НБКИ. Это на 6,3 процентного пункта больше, чем в декабре 2024 года, когда одобрение получала более половины заемщиков.

Снижение доступности ипотеки происходит на фоне:

• Рекордных ставок по рыночным кредитам (до 29,39% на вторичное жилье).

• Ужесточения требований к заемщикам из-за высокой долговой нагрузки.

• Введения новых ипотечных стандартов, ограничивающих рискованные схемы кредитования.

Эксперты отмечают, что снижение ставок по рыночной ипотеке в марте вряд ли повлияет на одобрение заявок, так как снижение пока незначительно и не носит массового характера.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Московской области в феврале составила 182 300 руб., что на 3,2% меньше, чем год назад. Это уже второй месяц подряд, когда цены падают в годовом выражении, сообщают аналитики BnMap.pro.

Основная причина — снижение спроса из-за высоких ипотечных ставок. Около 80% сделок на подмосковном рынке ранее заключались с субсидированными кредитами, а их сокращение привело к массовым скидкам от застройщиков, достигающим 30–35%. Многие сделки теперь проходят по рассрочке или с 100%-ной оплатой.

Эксперты считают, что снижение цен — временное явление, связанное с сезонным спадом и стратегией застройщиков по наполнению эскроу-счетов. В долгосрочной перспективе девелоперы могут ограничить запуск новых проектов, чтобы удерживать цены.

На российском рынке складской недвижимости в начале 2025 года произошел значительный сдвиг: компании e-commerce, ранее доминировавшие на этом рынке, теперь уступают место производственным компаниям и офлайн-ритейлерам. В первом квартале 2025 года доля e-commerce в общем объеме спроса сократится до 11%, что на 36 п.п. меньше по сравнению с прошлым годом. В то же время, доля производственных компаний вырастет на 35 п.п., а офлайн-ритейлера увеличат спрос на 16 п.п.

Снижение интереса со стороны онлайн-торговцев обусловлено тем, что они уже накопили достаточные складские мощности и теперь фокусируются на эффективном использовании существующих помещений. Некоторые компании из сектора планируют предложить избыточные площади в субаренду. Это снижение активности, в свою очередь, повлекло за собой общее сокращение сделок на складском рынке, который в 2025 году может сократиться на 30% по сравнению с прошлым годом.

Рост спроса на склады со стороны производителей связан с программами импортозамещения и расширением отечественного производства. Кроме того, развитие федеральных продуктовых сетей в регионах способствует увеличению доли офлайн-ритейлеров. Прогнозируется, что эта тенденция сохранится до конца 2025 года, однако в будущем e-commerce все-таки вернется на складской рынок.

В феврале 2025 года в Московском регионе было заключено 12 398 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирных домов. По данным Росреестра, это на 31% больше, чем в январе, и почти в 1,6 раза больше, чем в феврале 2024 года, когда было зафиксировано 7462 ДДУ. В старой Москве за месяц заключили 5700 договоров (+29% к январю, +58% к прошлому году), в Новой Москве – 2089 (+27,5% и +89% соответственно), а в Подмосковье – 4572 (+36% и +67,2%).

Аналитики связывают рост продаж с низкой базой начала 2024 года, когда спрос упал из-за ужесточения условий льготной ипотеки и повышения ключевой ставки до 16%. Однако в феврале ситуация изменилась: застройщики активизировали акции и скидки, а ипотечные сделки выросли на 57% по сравнению с январем. В феврале было оформлено 7185 кредитов, большая часть из которых пришлась на семейную ипотеку. Девелоперы также предлагают траншевую ипотеку и субсидированные ставки, что поддерживает спрос.

Цены на новостройки в старой Москве в феврале снизились на 0,8%, составив 511 100 руб.

В январе 2025 года зафиксирован рост объема продаж новостроек с большими скидками, что может стать сигналом для возможного снижения цен на первичное жилье. Анализ цен показывает, что в среднем стоимость квадратного метра в объявлениях была на 11,8% выше реальной цены сделки. Самая большая разница наблюдается в Башкирии (28,4%), а в Москве этот показатель составляет 16,4%. Это указывает на практику искусственного завышения цен для предоставления значительных скидок при покупке.

После отмены массовой льготной ипотеки спрос на жилье заметно снизился, что привело к затоваренности на крупных рынках. Застройщики предпочитают предложить скидки, чем оставлять квартиры на балансе. Однако такие скидки часто скрывают дополнительные расходы, компенсируемые повышением цен.

Цены на жилье продолжают расти, несмотря на скидки, с увеличением примерно на 0,3-0,4% в месяц, что указывает на возможное замедление роста цен. В некоторых регионах, например, в Ленинградской области, наоборот, наблюдается снижение заявленных цен на 7% по сравнению с реальными сделками.