С начала 2024 года объем инвестиций в недвижимость Москвы вырос на треть, достигнув 742 млрд рублей к октябрю, несмотря на высокую ключевую ставку в 21%, как сообщает консалтинговая компания IBC Real Estate. Этот показатель уже превысил итог прошлого года, который считался рекордным. Ключевую роль сыграла крупнейшая сделка на рынке — покупка офисной башни Moscow Towers компанией «РЖД» для своей штаб-квартиры.

В октябре также завершились крупные сделки: Sminex приобрела портфель «Инград», Sezar Group купила участки в Москва-Сити, а «Мангазея» пополнила активы участками на западе и востоке Москвы.

Основную долю инвестиций (47%) составила офисная недвижимость, 29% пришлись на жилую, 15% — на складскую. Торговая, гостиничная недвижимость и МФК суммарно заняли около 9%. По прогнозам IBC Real Estate, общий объем инвестиций в Москве к концу года может достичь 800 млрд рублей, а по России — превысить 875 млрд рублей.

По итогам третьего квартала 2024 года активы розничных ЗПИФов увеличились на 12,5% до 446,4 млрд руб., лишь немного уступая показателю второго квартала и значительно превышая результаты прошлого года (7%). Инвесторы продолжают активно вкладываться в складскую недвижимость, которая демонстрирует доходность выше депозитов.

Основной прирост активов обеспечили фонды для квалифицированных инвесторов, которые выросли на 16%, достигнув 257,7 млрд руб. Новый фонд УК ПНК добавил 23 млрд руб. к своим активам. В то же время активы фондов для неквалифицированных инвесторов выросли менее чем на 8%, до 188,7 млрд руб., что является самым низким показателем с 2019 года.

Средняя максимальная ставка по банковским вкладам составила 18,7% годовых, тогда как внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости достигала до 27% годовых. В условиях высоких ставок складская недвижимость показала рост стоимости на 14,6%, до 255,4 млрд руб. В торговой недвижимости рост составил 2,6%, а в жилой — 6,3%. Однако офисные ЗПИФы показали спад на 10%, до 40,3 млрд руб.

По прогнозам консалтинговой компании NF Group, инвестиции в складскую недвижимость в России вырастут на 30% в 2024 году, достигнув 150–160 млрд руб. Этот сегмент коммерческой недвижимости стал самым быстрорастущим на фоне дефицита логистических парков и роста арендных ставок. В первом полугодии 2024 года инвестиции в складскую недвижимость уже составили 222,9 млрд руб.

Основными покупателями складской недвижимости являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вложения в такие активы возросли на 26% за полугодие, а их доля в рыночных ЗПИФах выросла до 56,2%. Высокий спрос на складские площади и низкий уровень вакантных объектов способствуют повышению доходности для инвесторов.

Интерес к складской недвижимости со стороны управляющих активами ЗПИФов вероятно сохранится на горизонте двух-трех лет. Однако эксперты предостерегают о возможных рисках, связанных с ухудшением геополитической обстановки и макроэкономической нестабильностью. Инвестиции в другие сегменты коммерческой недвижимости, такие как торговые центры и гостиницы, сократились, что объясняется эффектом высокой базы 2023 года, когда были заключены крупные сделки.

Сегмент складской недвижимости в России переживает бум благодаря росту производства и объема рынка интернет-торговли. По прогнозам консалтинговой компании Nikoliers, объем ввода логопарков в 2024 году вырастет в 2,7 раза, достигнув рекордных 6,3 млн кв. м. Основной объем спроса обеспечивают маркетплейсы и ритейлеры, что поддерживает высокие темпы строительства.

Основные факторы роста

Рекордный объем ввода является следствием высокого спроса в 2023 году, ускоренного восстановления потребительского рынка и развития импортозамещения. По словам Александра Манунина из Parametr, рост производства требует увеличения складских площадей для хранения сырья и готовой продукции. Генеральный директор ГК «Ориентир» Елена Бабенко отметила, что основной объем ввода приходится на складские площади для e-commerce.

Ключевые проекты и тенденции

Wildberries инвестирует 103,5 млрд руб. в строительство складов в различных регионах, таких как Рязань, Волгоград, Новосибирск и Воронеж. Ozon арендовал объект площадью 189 тыс. кв. м в Новой Москве, который строит группа «Гранель». По данным Data Insight, интернет-продажи в 2024 году в России вырастут на 36%, до 10,7 трлн руб.

Девелопер Radius Group ведет переговоры с интернет-ритейлером Ozon о сдаче в аренду индустриального парка «Северные врата» в Подмосковье на 270,000 кв. м. По словам консультантов, договор еще не подписан, но находится на высокой стадии обсуждения. Сделка может пройти по схеме build-to-suit, с вводом логопарка в три этапа до 2029 года.

Ozon активно расширяет свой бизнес: за I квартал 2024 г. продажи превысили 570 млрд руб., выручка выросла на 32% до 122,9 млрд руб., а количество активных покупателей увеличилось до 49 млн человек. Стратегия компании включает экспансию в регионы, и новый центр в Подмосковье поможет улучшить логистику.

Эксперты считают, что аренда площадей в «Северных вратах» соответствует стратегии Ozon, так как компания уже является основным арендатором крупных складских комплексов по всей России. В прошлом году Ozon арендовал более 1,3 млн кв. м складов, включая объекты в Ватутинках и Нижнем Новгороде.

Инвестиции в строительство оцениваются в 7–13,5 млрд руб., а аренда может составлять 9500–11,000 руб. за кв. м в год. Участок отличается хорошей транспортной доступностью и низкой долей вакантных площадей.

Затраты на строительство коммерческой недвижимости по итогам 2024 года могут увеличиться на 20%, что кратно превышает ожидаемую инфляцию. Причиной роста является увеличение стоимости стройматериалов, инженерного оборудования и нехватка рабочей силы. Застройщики уже откладывают запуск новых проектов из-за возросших расходов.

По итогам 2024 года себестоимость строительства офисной недвижимости (без учета земли и отделки) достигнет 174,5 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 20% год к году. В исследовании IBC Real Estate и Stone отмечается, что к июню 2024 года средние затраты на строительство бизнес-центров уже достигли 168,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость инженерных систем и фасадных материалов выросла на 25% и 31% соответственно.

Рост затрат обусловлен высоким объемом строительства, вызывающим дефицит материалов и удорожание рабочей силы. В 2023 году объем строительных работ в России увеличился на 7,9% год к году. Стоимость продажи московских бизнес-центров выросла в два раза с конца 2019 года до июня 2024 года и достигла 453 тыс. руб. за 1 кв. м.

Онлайн-ретейлер Ozon запустил первую очередь логистического комплекса в Невинномысске на Ставрополье. Площадка может разместить до 10 млн товаров. Продавцы уже могут записаться на поставку товара, а начало отгрузок запланировано на 10 июня. Логистическая фабрика создаст более 1000 рабочих мест для жителей региона.

Комплекс площадью 22 тыс. кв. м предназначен для полного цикла обработки заказов — от приема товаров до формирования посылок. До конца года Ozon утроит площадь комплекса за счет запуска новых очередей. Мощности хаба должны достичь 701 тыс. заказов в сутки, а общий объем товаров превысит 25 млн единиц.

Проект в Невинномысске входит в число приоритетных для экономики Ставрополья. Глава Минэкономразвития края Денис Полюбин отметил, что на территории комплекса свои площадки разместят несколько крупных российских компаний. Общий объем инвестиций оценивается в более 10 млрд рублей. Проект включает три крупных складских логистических комплекса и запланирован к поэтапной реализации до 2026 года.