В России появилась новая платформа для мотивации сотрудников, основанная на закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), запущенная управляющей компанией (УК) «Современные фонды недвижимости». Это первый такой проект в стране. Платформа позволяет компаниям, как с публичными акциями, так и без них, создать долгосрочные программы мотивации для своих сотрудников. В рамках программы, сотрудники могут подписывать договоры купли/продажи акций, с возможностью получения акций компании по итогам выполнения KPI, либо участвовать в программах с паем ЗПИФа.

Для компаний без акций предметом мотивации становятся паи ЗПИФа, и стоимость активов фонда оценивается независимыми экспертами. Это позволяет сотрудникам увидеть актуальную стоимость своей мотивации. Заключение договора с УК снижает нагрузку на HR и бухгалтерию, а также повышает доверие и прозрачность, поскольку надзор за фондами ведется специализированным депозитарием и Банком России.

Платформа ориентирована на компании, стремящиеся удерживать сотрудников и мотивировать их на долгосрочное развитие. ЗПИФы предоставляют преимущества, включая конфиденциальность, налоговые льготы и прозрачную оценку активов. Однако существуют и альтернативные способы мотивации, например, опционные договоры, которые, по мнению некоторых экспертов, являются более простыми и прозрачными.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) стали популярным инструментом среди иностранных инвесторов из дружественных стран. По данным Банка России, с 2022 года их число выросло в 1,8 раза, достигнув 2828 фондов к концу 2024 года. Главными преимуществами ЗПИФов являются конфиденциальность информации о пайщиках и активах, налоговая эффективность и надежность структуры под контролем управляющей компании и депозитария.

Наибольший интерес иностранные инвесторы проявляют к коммерческой недвижимости, сырьевым активам, инфраструктурным проектам, технологиям и IT. По оценкам экспертов, доля созданных дружественными инвесторами фондов в 2024 году могла достигнуть 30%. При этом не только новые инвесторы входят в рынок, но и ранее покинувшие его иностранцы ищут пути возвращения.

Основной фактор роста популярности ЗПИФов – санкции, заставившие российских и иностранных инвесторов искать альтернативные схемы владения активами в РФ. Несмотря на конфиденциальность таких структур, эксперты отмечают, что массового притока иностранных инвестиций через ЗПИФы пока не наблюдается.

В 2024 году активы рыночных ЗПИФов, специализирующихся на недвижимости, увеличились на рекордные 154 млрд рублей, достигнув 477 млрд рублей. Это вдвое больше прироста по сравнению с 2023 годом и лучший показатель за всю историю таких фондов. Прирост обеспечен как переоценкой активов, так и притоком новых средств.

Основной рост произошел в фондах, доступных только квалифицированным инвесторам. Их активы увеличились на 1,5 раза, до 278,5 млрд руб., составив 58,4% от общего объема рынка. В то время как фонды для неквалифицированных инвесторов показали рост на 38%, с активами в 198,6 млрд руб.

Чистые инвестиции в такие ЗПИФы составили почти 120 млрд руб., что на 67% больше, чем в 2023 году. Несмотря на высокие ставки по вкладам и жесткую денежно-кредитную политику, недвижимость остается привлекательным защитным активом. Рост ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости, особенно складов, способствует высокой доходности.

В 2024 году было сформировано восемь новых фондов, и еще два находятся в стадии формирования. Однако, сложность работы с большим числом частных инвесторов сдерживает выход новых управляющих компаний в этот сегмент.

По итогам третьего квартала 2024 года активы розничных ЗПИФов увеличились на 12,5% до 446,4 млрд руб., лишь немного уступая показателю второго квартала и значительно превышая результаты прошлого года (7%). Инвесторы продолжают активно вкладываться в складскую недвижимость, которая демонстрирует доходность выше депозитов.

Основной прирост активов обеспечили фонды для квалифицированных инвесторов, которые выросли на 16%, достигнув 257,7 млрд руб. Новый фонд УК ПНК добавил 23 млрд руб. к своим активам. В то же время активы фондов для неквалифицированных инвесторов выросли менее чем на 8%, до 188,7 млрд руб., что является самым низким показателем с 2019 года.

Средняя максимальная ставка по банковским вкладам составила 18,7% годовых, тогда как внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости достигала до 27% годовых. В условиях высоких ставок складская недвижимость показала рост стоимости на 14,6%, до 255,4 млрд руб. В торговой недвижимости рост составил 2,6%, а в жилой — 6,3%. Однако офисные ЗПИФы показали спад на 10%, до 40,3 млрд руб.

Банк России предостерегает участников рынка от использования закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для целей налоговой оптимизации. Зампред ЦБ Филипп Габуния подчеркнул, что такие действия могут нанести ущерб репутации инструмента, созданного для поддержки инвесторов в инвестиционных проектах. Габуния отметил, что использование ЗПИФов для минимизации налогов противоречит цели предоставленных льгот.

Эксперты соглашаются, что основной привлекательностью ЗПИФов является отсрочка налогообложения. Однако в случае злоупотреблений налоговые льготы могут быть пересмотрены, а такие действия, как операционная деятельность через ЗПИФы, могут привести к правовым последствиям. В то же время аналитики указывают на другие преимущества ЗПИФов, такие как консолидация активов и повышенная конфиденциальность владения.

По прогнозам консалтинговой компании NF Group, инвестиции в складскую недвижимость в России вырастут на 30% в 2024 году, достигнув 150–160 млрд руб. Этот сегмент коммерческой недвижимости стал самым быстрорастущим на фоне дефицита логистических парков и роста арендных ставок. В первом полугодии 2024 года инвестиции в складскую недвижимость уже составили 222,9 млрд руб.

Основными покупателями складской недвижимости являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вложения в такие активы возросли на 26% за полугодие, а их доля в рыночных ЗПИФах выросла до 56,2%. Высокий спрос на складские площади и низкий уровень вакантных объектов способствуют повышению доходности для инвесторов.

Интерес к складской недвижимости со стороны управляющих активами ЗПИФов вероятно сохранится на горизонте двух-трех лет. Однако эксперты предостерегают о возможных рисках, связанных с ухудшением геополитической обстановки и макроэкономической нестабильностью. Инвестиции в другие сегменты коммерческой недвижимости, такие как торговые центры и гостиницы, сократились, что объясняется эффектом высокой базы 2023 года, когда были заключены крупные сделки.

Во втором квартале 2024 года объем активов под управлением рыночных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости увеличился на 15%, достигнув 396,7 млрд рублей. Основной рост обеспечили фонды, доступные квалифицированным инвесторам, активы которых с начала года выросли на 23,4%, до 221,6 млрд рублей.

Сложности и конкурентные ставки

Активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, увеличились на 8,9% за квартал, достигнув 175 млрд рублей. Снижение темпов роста связано с увеличением привлекательности банковских вкладов. В июне средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков составила 16,088% годовых, что усложняет конкуренцию для фондов недвижимости.

Доходность и риски

Внутренняя ставка доходности ЗПИФов торговой недвижимости составила 5–13% годовых, офисной недвижимости — 7–15% годовых, складской недвижимости — 20–27% годовых. Фонды для квалифицированных инвесторов могут быть более доходными, но и более рисковыми, с возможностью доходности свыше 25% годовых.