Сектор строительства жилья адаптируется к кризису, вызванному повышением ключевой ставки ЦБ и отменой льготной ипотеки. В 2024 году количество запросов на финансовых и коммерческих директоров от застройщиков резко возросло: спрос на финансистов удвоился, а на коммерческих директоров увеличился в четыре раза.

На фоне падения доходов и роста себестоимости строительства на 76% с 2020 года компании ищут специалистов, способных оптимизировать расходы и увеличить выручку. Совокупная выручка застройщиков жилья в Москве и Подмосковье в 2024 году снизилась на 5% и составила 2,28 трлн рублей.

Тенденция найма финансистов затронула и позиции гендиректоров: девелоперы массово передают управление компаниями финансовым специалистам. Среди крупнейших кадровых изменений: Дмитрий Кутузов возглавил ГК ЛСР, Анна Акиньшина стала главой ГК «Самолет», а Ерванд Карапетян — ГК ПИК.

Эксперты прогнозируют снижение кадровой активности в 2025 году из-за стабилизации рынка. Тем не менее, потребность в антикризисных управленцах с финансовым бэкграундом сохранится.

В 2024 году выручка застройщиков жилья Москвы и Подмосковья сократится на 5% до 2,28 трлн руб., а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 9% до 590,9 млрд руб. Причина — снижение спроса на новостройки на 16–21% после отмены льготной ипотеки.

Количество сделок в Москве и Подмосковье упадет на 21%, до 135,7 тыс., а в Санкт-Петербурге и Ленобласти — на 16%, до 65,6 тыс. На 19% уменьшится и площадь продаваемых квартир. Однако застройщики удерживают высокие цены: стоимость 1 кв. м в Москве вырастет на 16% до 453,7 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — на 13% до 258,4 тыс. руб.

Сокращение ипотечного кредитования на 39% обостряет кризис отрасли, вынуждая застройщиков замораживать новые проекты. Власти обсуждают меры поддержки, включая продление моратория на штрафы за задержки строительства и защиту от банкротства до 2025 года.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7364066?from=doc_lk

Массовое использование кредитов с плавающей ставкой, популярной в последние годы, поставило строительный сектор России под удар. После роста ключевой ставки до 21% девелоперы, работающие в жилой и коммерческой недвижимости, рискуют потерять часть проектов или вовсе уйти с рынка.

• Проблемы с кредитами: более 80% займов в отрасли имеют плавающую ставку, что делает их обслуживание сложным. Доходность коммерческой недвижимости в среднем на 50% ниже выплат по таким кредитам.
• Угроза дольщикам: при банкротстве застройщиков компенсации с эскроу-счетов покроют лишь номинальные потери граждан.
• Ключевые риски: рост налогов, уход арендаторов, увеличение кредитной нагрузки.

Государство рассматривает меры поддержки, включая мораторий на банкротства. Однако эксперты предупреждают, что проблемы могут углубиться, если сумма долга превысит 60–70% стоимости объектов.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7330298?from=doc_lk

11 октября Сбербанк и ВТБ отменили комиссии для застройщиков, введённые ранее для снижения ставок по ипотеке на новостройки. Это произошло после того, как ЦБ временно приостановил применение показателя предельной стоимости кредита (ПСК) для ипотечных займов с 10 октября по 31 марта 2025 года.

ПСК включает все расходы заемщика, такие как страхование и оценка жилья. Отмена его регулирования позволит банкам корректировать ставки ипотеки под изменяющиеся условия рынка. На IV квартал 2024 года ПСК по ипотеке находился в диапазоне 22,376–31,549%.

Эксперты отмечают, что отмена ПСК приведёт к росту ипотечных ставок, однако это сделает кредиты более прозрачными для заемщиков, исключив дополнительные комиссии.

В третьем квартале 2024 года застройщики России вывели на рынок 12 млн кв. м жилья, что на 4% больше, чем за аналогичный период 2023 года, но на 4% меньше, чем во втором квартале этого года. Общий объём запусков за январь-сентябрь достиг 35,2 млн кв. м, увеличившись на 10% по сравнению с рекордным 2023 годом.

Средневзвешенная ставка проектного финансирования для застройщиков выросла до 7,4%, что стало следствием снижения спроса на первичном рынке. Запуск новых проектов остаётся актуальным для снижения проектного финансирования, так как застройщики стремятся оптимизировать свои финансовые показатели.

Сокращение числа ипотечных кредитов также повлияло на рынок: в сентябре было выдано всего 99 тыс. кредитов, что на 59% меньше, чем в прошлом году. Ожидается, что в 2024 году банки предоставят 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 5 трлн рублей, что на 30–40% ниже уровня 2023 года.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7213825?from=doc_lk

Российские девелоперы вложили в покупку земельных участков 188 млрд руб. за первые семь месяцев 2024 года, что является рекордным показателем, сообщает консалтинговая компания IBC Real Estate. 80% этих средств было направлено на приобретение площадок под жилье. Для сравнения, за тот же период в 2023 году на землю потратили 181,1 млрд руб., а в 2022 году — 112,5 млрд руб.

Несмотря на завершение программы льготной ипотеки и ожидания снижения спроса на жилье, девелоперы продолжают активно покупать землю. Эксперты объясняют это стремлением застройщиков подготовить запас земельных участков для освоения в течение ближайших 5–7 лет, чтобы избежать кризиса в будущем. Земля и недвижимость также рассматриваются как защитные активы от инфляции.

Некоторые девелоперы планируют выйти на биржу, что подталкивает их к увеличению земельных портфелей. В числе таких компаний — группа Glorax, которая за первые полгода 2024 года приобрела проекты площадью 3,7 млн кв. м.

Рост цен на земельные участки, особенно в Москве, где спрос на жилье высок, также стимулирует застройщиков к активным покупкам.

Июль 2024 года стал стрессовым для российского рынка жилья, так как после отмены льготной ипотеки под 8% спрос на новостройки значительно сократился. Продажи квартир по договорам долевого участия (ДДУ) упали на 31% в годовом выражении, а выручка застройщиков снизилась на 10%. За первые семь месяцев 2024 года ипотечное кредитование уменьшилось на 15% по сравнению с прошлым годом.

Запуск новых проектов продолжает оставаться в плюсе: в июле началось строительство 3,7 млн кв. м жилья, что на 9% больше, чем год назад. Однако темпы запуска новых проектов ожидаемо будут замедляться до конца года, что связано с охлаждением спроса и высокими рыночными ставками.

Аналитики прогнозируют, что ипотечный рынок может сократиться на 35–40% по итогам 2024 года по сравнению с рекордным 2023 годом. Несмотря на спад, застройщики сохраняют подушку безопасности благодаря высоким уровням распроданности текущих проектов. Тем не менее, если спрос продолжит снижаться, девелоперам может потребоваться дополнительная поддержка проектного финансирования.

После отмены массовой льготной ипотеки под 8% годовых, вопреки ожиданиям снижения цен на новостройки, квартиры в России продолжили дорожать. Застройщики, стремясь поддержать продажи, начали предлагать свои ипотечные программы с низкими процентными ставками, что привело к росту стоимости жилья.

В июле 2024 года количество выданных ипотечных кредитов резко сократилось — на 55-56% по сравнению с июнем, когда был зафиксирован рекордный объем выдачи кредитов перед завершением программы льготной ипотеки. Это отражает снижение спроса на новостройки после окончания действия программы.

Чтобы стимулировать продажи, крупные девелоперы запустили собственные программы субсидирования ставок, обещая покупателям кредиты по ставке около 8% на первые несколько лет. Однако, конечная стоимость квартир при этом заметно увеличивается. В Москве в июле 2024 года средняя стоимость новостроек выросла на 13% по сравнению с июнем и на 26% по сравнению с прошлым годом.

Центробанк России выражает обеспокоенность возможным ценовым пузырем на рынке новостроек, который может привести к проблемам с обслуживанием ипотеки у покупателей после завершения периода субсидирования ставок.

Ипотека стала первым видом кредитования, подведенным под новый стандарт работы. В документе, подготовленном группой экспертов и согласуемом с Центробанком, установлены правила предоставления ипотечных кредитов, включая перечень информации и рисков, которые банк должен раскрыть клиенту до подписания договора.

Согласно документу, сумма ипотеки не должна превышать 80% от справедливой стоимости недвижимости, если нет оснований для частичного погашения долга в краткосрочный период. Также банки должны запрашивать у клиента информацию о других кредитах для снижения доли закредитованных заемщиков.

Стандарт предполагает, что до 1 июля 2025 года банки смогут взимать плату за пониженную ставку только из средств заемщика, но не от застройщика, если это приводит к удорожанию недвижимости.

Кроме того, документ обязывает банки раскрывать информацию об удорожании сделки и рисках, связанных с невозможностью отчуждения недвижимости по цене приобретения. Однако, при досрочном погашении ипотеки, клиенту должен быть возвращен уплаченный сбор за снижение процентной ставки.

Центральный банк России зафиксировал продолжающийся рост корпоративного кредитования, обусловленный хорошими финансовыми результатами компаний и ожиданием роста ставок. В июне портфель кредитов компаний увеличился на 1 трлн руб., а за первое полугодие 2024 года рост составил 5,6 трлн руб. (7,5%).

Однако прогнозируемое повышение ключевой ставки ЦБ на заседании 26 июля несет риски для заемщиков с высокой долговой нагрузкой и банков, особенно в условиях ограничения льготной ипотеки. Представители строительного сектора сообщили об ухудшении доступности банковского кредитования в июле.

Аналитики Газпромбанка отмечают, что повышение ключевой ставки до 16% не отразилось существенно на корпоративном кредитовании благодаря росту задолженности в секторе строительства и недвижимости. Застройщики используют проектное финансирование по низким ставкам (3–5%), что обеспечивает значительную часть прироста кредитного портфеля. Однако изменение условий программ может снизить как ипотечное, так и корпоративное кредитование.