комментарии Финансовый Архитектор на форуме

Инвестиции в золото для богатых
Продолжая тему инвестиций в золото. Возможно, вы знаете, что приобретение слитков золота не всегда выгодно из-за большой разницы в цене покупки и продажи, которая может достигать 10-15%.

Тем не менее, в 2022 году банки продали физлицам более 75 тонн золотых слитков, а за первые 4 месяца 2023 года населению было продано 35 тонн золота, так что возможно, рекорд 2022 года уже был побит, о чем мы, скорее всего, узнаем немного позже.

В банке ВТБ заявили, что средний объем одной продажи с начала 2023 года составил 18кг (!) золота. Впрочем, на эту статистику влияет ограничение, введенное самим ВТБ: минимальный доступный объем покупок — от 1кг золота. А в Сбербанке сообщили, что чаще всего россияне покупают золотые слитки весом 10-20 грамм.

И тут возникает вопрос, а какие условия инвестирования в золото для людей состоятельных и для людей с небольшими свободными средствами?

Впервые я об этом задумался, когда узнал от бывших коллег, что у них закончились стандартные слитки. Я даже удивился: а разве их могут покупать физлица? В таких слитках, например, хранят золото центральные банки, выглядят они вот так:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Налоги при продаже золота

Коллеги, делюсь сведения по налогообложению операций с золотом. Сразу скажу, что прибыль от операций с золотом подлежит налогообложению не зависимо от того продаете вы монеты, слитки, золото с ОМС или любую иную форму золота. Но не все так однозначно, везде есть нюансы, о них и поговорим.

Операции с биржевыми фондами на золото

Самое простое — это прибыль от продажи биржевых фондов на золото. Здесь налоговым агентом выступает брокер, который сам удержит все необходимые налоги, а если денег не хватило, то по итогам года автоматически передаст данные в ФНС, после чего вы сможете самостоятельно уплатить налог.

При этом на владение биржевыми фондами действует 3х летняя налоговая льгота на долгосрочное владение (детали не расписываю, предполагаю, что меня читают люди, которые знают, что такое ЛДВ).

Операции с физическим золотом (слитки, монеты), ОМС, биржевым контрактом GLDRUB_TOM

Вот тут уже интереснее. Прибыль от операций с физическим золотом, а также с золотом на ОМС или на брокерском счете (GLDRUB_TOM) облагается НДФЛ, декларировать доход и уплачивать НДФЛ необходимо самостоятельно (декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующим за годом получения дохода).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Налоги при продаже золота

Коллеги, делюсь сведения по налогообложению операций с золотом. Сразу скажу, что прибыль от операций с золотом подлежит налогообложению не зависимо от того продаете вы монеты, слитки, золото с ОМС или любую иную форму золота. Но не все так однозначно, везде есть нюансы, о них и поговорим.

Операции с биржевыми фондами на золото

Самое простое — это прибыль от продажи биржевых фондов на золото. Здесь налоговым агентом выступает брокер, который сам удержит все необходимые налоги, а если денег не хватило, то по итогам года автоматически передаст данные в ФНС, после чего вы сможете самостоятельно уплатить налог.

При этом на владение биржевыми фондами действует 3х летняя налоговая льгота на долгосрочное владение (детали не расписываю, предполагаю, что меня читают люди, которые знают, что такое ЛДВ).

Операции с физическим золотом (слитки, монеты), ОМС, биржевым контрактом GLDRUB_TOM

Вот тут уже интереснее. Прибыль от операций с физическим золотом, а также с золотом на ОМС или на брокерском счете (GLDRUB_TOM) облагается НДФЛ, декларировать доход и уплачивать НДФЛ необходимо самостоятельно (декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующим за годом получения дохода).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Золотые БПИФ победили биржевое золото


Коллеги, проводил тут свой рутинный анализ рынка золота, и наблюдаю невероятную картину, до сих пор не верится, что такое возможно. В общем, смотрите сами:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Золотые БПИФ победили биржевое золото


Коллеги, проводил тут свой рутинный анализ рынка золота, и наблюдаю невероятную картину, до сих пор не верится, что такое возможно. В общем, смотрите сами:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей



Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей



Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Льготная ипотека как способ заработать
Посмотрел тут объем и характеристики выданной льготной ипотеки за все время существование льготных программ:


Источник: Дом.рф

• 5,14% — средневзвешенная ставка по выданным льготным ипотечным кредитам;
• 2 500+ тыс. кредитов выдано (с поправкой на то, что в таблице данные по сентябрь-октябрь);
• 10+ трлн руб. — общая сумма выдач;
• 4,13 млн руб. — средняя сумма выданного кредита;
• 48,8 кв. метра — средняя площадь приобретаемого жилья.

Очень интересные цифры, получается, что в основном льготные кредиты были потрачены на покупку малых квартир, скорее всего однокомнатных или евродвушек (когда кухня и гостиная совмещены). И если наложить на это тот факт, что средний срок возврата ипотечного кредита в России составляет 4,2 года (по данным «Домклик»), возьму на себя ответственность аккуратно и с большими допущениями предположить, что ипотеку берут люди, у которых ежемесячно есть по крайней мере порядка 100 тыс. рублей свободных денег (которые они направляют на досрочное погашение ипотеки).

По Москве картина и того интереснее: 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Спасти деньги от инфляции

Фонды денежного рынка — адекватная альтернатива банковским вкладам и накопительным счетам. Их популярность выросла на фоне роста ключевой ставки, так как изменение процентных ставок незамедлительно отражается на доходности самих фондов, продажа фонда возможна в любое время проведения торгов на бирже без потери накопленного дохода (но в отличии от вкладов, НДФЛ возникает с любой суммы дохода).

Как правило, инвесторы могут воспользоваться фондами денежного рынка для «парковки» временно свободных денег на брокерском счете, но можно использовать фонд и как «вечный вклад», который размещен под всегда актуальную на текущий момент ставку. Это достигается путем того, что управляющая компания постоянно вкладывает деньги фонда в операции обратного РЕПО, как правило, заключаемые сроком на один день (если совсем грубо, то можно сказать, что УК размещает деньги в однодневные кредиты под залог надежных ценных бумаг, таких как ОФЗ, хотя фактически сделка проходит как покупка ценных бумаг с обязательством их продажи, но то детали, в теории надежность таких операций равна надежности финансовой системы РФ).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Зачем мне коммерческая недвига и маленькие лоты акций

Встретился тут с двумя вопросами: зачем держать в портфеле небольшие позиции акций и для чего покупать фонды коммерческой недвижимости, если по депозитам ставка выше.

Я решил объединить эти вопросы в одну тему, так как они хоть и заданы по-разному, но как ни странно, имеют похожий ответ.

Все сказанное в статье не является инвестиционной/индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья отражает мои личные размышления на заданную тему.

Про маленькие лоты акций

И так, начнем сначала с целесообразности иметь в портфеле маленькие лоты акций. Главный аргумент противников небольших позиций: даже если какая-то из микро позиций вырастит, это не окажет значимого влияния на портфель. И в этом они в большинстве случаев правы. Верно будет и то, что проблемы в бизнесе отдельной компании, если ее доля в портфеле мала, тоже не окажут значимого влияния на портфель. Однако, это только одна сторона медали.


Анализ моего портфеля акций

Уже на сегодня я понимаю, что по итогам 2023 года я не получу выплаты дивидендов от четырех компаний в моем портфеле, суммарным весом 15,2%. С учетом моего подхода, в котором я отдаю приоритет получению денежного потока, эта ситуация не соответствует моей собственной инвестиционной стратегии.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор фондов коммерческой недвижимости за ноябрь 2023

Провел свежий анализ фондов коммерческой недвижимости. В перечне только те фонды, за которыми интересно наблюдать лично мне.

Все сказанное в статье не является инвестиционной или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья носит аналитический характер в совокупности с моими собственными размышлениями.

На Мосбирже сегодня торгуется небольшой перечень фондов на недвижимость, но он все равно представляет для меня интерес как инструмент диверсификации и стабилизации денежного потока от портфеля акций.

Все фонды я разделил на паи, доступные для покупки квалифицированными и не квалифицированным инвесторам, затем ранжировал их по ожидаемой доходности к последней биржевой цене на момент написания статьи.


Источник информации: собственные расчеты, отчетность фондов, результаты торгов на Мосбирже

При расчете доходности я исходил из выплат за последний год, по фондам от Парус исходил из выплат, которые должны быть установлены с января 2024 года по прогнозу самой управляющей компании, который был сделан 7 октября 2023 года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Взгляд на коммерческую недвижимость в России
Посмотрел короткое видео от Паруса с бизнес-завтрака для МКБ Private Banking (жаль, что не выложили полностью). Хотел бы поделиться интересными тезисами по коммерческой недвижимости и зафиксировать несколько своих мыслей (статья-записки). И так, поехали.


Скриншот из видео Parus

Складская недвижимость

• В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
• В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе — 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
• В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
• Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция — ключевой драйвер спроса

Мои записки по логистической недвижимости:

Здесь важно учитывать, что когда называется цифра «40 млн квадратных метров» — это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сегодня Газпром дешевле, чем в 2008

Стоимость акций Газпрома в номинальном выражении и в ценах октября 2008 года. За октябрь 2008 указана минимальная цена, в остальные месяцы указаны цены закрытия.

Рассчитал стоимость акций Газпрома в постоянных ценах октября 2008 года — месяц, когда акции достигли своего «дна» во время мирового финансового кризиса.

На графике за октябрь 2008 указана минимальная стоимость акций — 84 рубля, в последующие месяцы уже исходил из цены закрытия месяца. Как видим, с учетом инфляции сегодня стоимость акций Газпрома находится на самом низком уровне с момента кризиса 2008 года.

Тут важно отметить, что убытки здесь несут только миноритарные акционеры, для главного акционера в лице государства Газпром обеспечивает просто колоссальные прибыли на протяжении не одного десятка лет.

Далее проведу небольшой экскурс в историю, чтобы было понятно с каких времен действует такая практика:

Еще с начала 90-х между компанией и правительством установилось негласное соглашение: «Газпром» платит в бюджет столько, сколько государству необходимо на неотложные нужды.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ФАС ограничивает развитие МТС

В сентябре продал акции МТС. Решение принимал исходя из ослабление рубля (дорогое обновление оборудования) и высокой закредитованности бизнеса, что в условиях роста ставки ЦБ может негативно отразиться на прибыли.

Но все это не столь критично, если бы у меня была уверенность в том, что бизнес активно растет. Поэтому я взял данные о выручке МТС за последние 10 лет и сделал поправку на инфляцию, то есть пересчитал выручку в ценах конца 2013 года, вот что получилось:


Перерасчет выручки МТС с учетом инфляции в ценах 2013 года

Не смотря на то, что номинально выручка компании растет из года в год, в реальном выражении она снижается. Два ключевых драйвера снижения: высокая конкуренция на рынке телеком услуг и невозможность повышать цены на свои услуги опережающими темпами, так как ФАС внимательно следит за тарифами связи.

Еще мы знаем, что МТС — сильно закредитованные компания, давайте посмотрим, сжигает ли инфляция долги столь же активно, как и выручку:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Двинцев

Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус

ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.

Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Двинцев

Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус

ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.

Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Логистика

Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.




Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту

Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:

• ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
• ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Логистика

Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.




Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту

Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:

• ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
• ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Логистика
Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.<p class=«block__block-3c» data-ibnftr_1k=«article-render__block» data-points=«9»>




Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:
** ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
** ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года
** ~0,75 млрд рублей под фиксированную ставку 8,93% с погашением до 3 квартала 2028 года

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Норд
Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

Авто-репост. Читать в блоге >>>