комментарии Финансовый Архитектор на форуме

Золотые слитки: непривлекательные цены на привлекательный актив

Коллеги, решил изучить тему инвестиций в золотые слитки. Золото в слитках продает широкий круг крупных банков, на выбор доступны слитки от 1г до 1000г.

Каждый слиток сопровождается специальной документацией, его изготовление, транспортировка и хранение требует издержек, поэтому чем меньше его вес, тем выше издержки на каждый грамм и тем выше его цена для покупателя. Очевидно, что покупка совсем маленьких слитков в инвестиционных целях сомнительна, поэтому в анализ попали только лоты от 10г и только потому, что их можно покупать и продавать через мобильное приложение Гознака, подлинность продукции которого не вызывает сомнений.

И если с приобретением золота никаких проблем нет, то его реализация уже требует определенных усилий. Поэтому я постарался выполнить анализ только по тем банкам (и еще Гознак), которые не только продают, но и сами покупают золото. Таких в моменте мне удалось найти всего четыре. Возможно, есть и другие банки, которые скупают золото, но затраты времени на их поиски явно перешли грань целесообразности.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Переложился из ПНК-рентал в Парус-Логистика
Коллеги, в итоге принял решение о размещении денег, которые в конце мая вернулись из фонда ПНК-рентал. Вчера неожиданно некто добрый разместил паи фонда «Арендный бизнес» (ISIN: RU000A0JWAW3) от Сбера на сумму более 40 млн рублей по цене ниже стоимости СЧА, пока я думал, что у меня есть часик на принятие решения, все паи раскупили. Это было неожиданно.

Таким образом, выбора у меня особо не осталось, я воспользовался очередным траншем размещения паев от Парус-Логистика, переложив в них деньги из ПНК. 

Всем удачных инвестиций.

Внимание, в этой статье нет призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты, все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно!

P.S. если вы решите вложиться в паи ЗПИФ недвижимости, я подготовил чек-лист лучших и худших практик при выборе ЗПИФ.

Если вы находите мои посты интересными, ставьте лайк:)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Худшие практики при выборе ЗПИФ недвижимости
Коллеги, в продолжении поста о лучших практиках при выборе ЗПИФ, делюсь худшими практиками, которые я реально встречал на рынке. Сразу скажу, что смотрю я с точки зрения инвестора, так как есть конфликт интересов: то, что для инвестора зло, для управляющей компании — верный источник прибыли.

И так, поехали.

* УК собирает деньги под будущие покупки, перечень объектов и сроки их приобретения неизвестны (стоп-критерий, если паи приобретаются по номиналу без существенного дисконта);
* УК реализует паи не через биржу (в комбинации с первым пунктом — 100% стоп-критерий и вернейший способ потерять деньги);
* УК реализует объекты B- и С класса по цене А-класса (сложный пункт, но намекну: не может доходность здания с Пятерочкой в Урюпинске быть как у складского комплекса А-класса в Подмосковье, это индикатор, что вероятнее всего вам продают объект по сильно завышенной цене, это можно увидеть из справки по стоимости чистых активов — сравнивайте стоимость пая с его оценочной стоимостью, можете увидеть много удивительного);

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Лучшие практики при выборе ЗПИФ недвижимости
Коллеги, решил опубликовать перечень лучших на мой взгляд рыночных практик, на которые стоит обращать внимание при выборе ЗПИФ недвижимости.

* Ежемесячная выплата дохода;
* УК публикует финансовую модель фонда, прогнозирует будущие дивиденды, известен порядок и сроки индексации аренды;
* Срок доверительного управления 15 лет (с момента создания фонда);
* Инвестор заранее знает конечный перечень объектов фонда;
* УК не занимается спекулятивными сделками;
* УК не ограничивается формальной отчетностью, публикует наглядные материалы;
* Индикативная текущая дивидендная доходность в диапазоне +1/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ (актуально на момент написания поста);
* УК не проводит допэмиссию паев под будущие покупки новых объектов;
* Желательно фонд торгуется на бирже;
* Желательно первичное размещение паев осуществляется через биржу (не биржевое размещение практически ВСЕГДА сопровождается сильно завышенной ценой реализации).


В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фонд ПНК-рентал вернул деньги инвесторам
Коллеги, сегодня на брокерский счет упала выплата в результате ликвидации ЗПИФ ПНК-рентал. Поздравляю всех, кто дождался. 

Не будем вспоминать всех, кто злорадствовал и делал вбросы о том, как всех кинут, когда в марте 2023 остановили торги фондом. 

Выплата на пай составила 2 065,65 рублей, что больше объявленного компанией ориентира (ссылка на страницу фонда). Лично мне за неполный год фонд принес порядка 25% прибыли с учетом полученных дивидендов.

Внимание, все написанное далее не является инвестиционной рекомендацией.

Полученные деньги разместил в ЗПИФ недвижимости "Современный арендный бизнес 7" от Сбербанка, который я конкретно для себя оценил более привлекательно, чем фонд Парус-Логистика: при сопоставимой доходности, на мой взгляд, фонд от Сбербанка еще не отыграл апрельские и майские покупки объектов недвижимости в свой портфель, доход от которых в полной мере мы почувствуем только по итогам 3-го квартала 2023 года. 

Думаю, в ближайшее время напишу актуальный обзор на ЗПИФ «Современный арендный бизнес 7».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ ПНК-рентал распродал недвижимость и выплатил дивиденды
Привет всем, кто интересуется инвестициями в коммерческую недвижимость через ЗПИФы.

Фонд ПНК-рентал реализовал все объекты недвижимости, которые находились у него на балансе по цене выше балансовой стоимости, в общем, не обманули:

* 1 759,63 рубля — активы на 25.04.2023
* 2 107,81 рубля — активы на 24.05.2023
* 2 065,65 рубля  — активы на 25.05.2023 — были выплачены дивиденды, на счет упали.
* 1 990,4 рубля — последняя биржевая цена пая

Страница раскрытия информации: ссылка

Альтернативу ПНК пока не нашел.

Присматриваюсь к Парус-Логистика, но мне пока не нравится, что Парус начал искусственно создавать ажиотаж на торгах, в целях распродать паи дороже, чем заявленная к размещению цена, а так же явно в маркетинговых материалах завышает ожидаемую доходность от дивидендов: условиями договора предусмотрена индексация аренды на размер 4-8% в год в зависимости от инфляции, в то время как в маркетинговых материалах до 2029 года расчет арендного потока выполнен с индексацией на максимальную ставку — 8% в год, а вариант с минимальной индексацией 4% в год не рассматривается.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мировое потребление нефти в условиях рецессии
Коллеги, часто вижу фразы из области «цена на нефть падает в ожидании рецессии», ну или что-то типа такого.

Как думаете, насколько упало мировое потребление нефти в результате кризиса 2008 года? Вот, посмотрите:


Картинку взял вот отсюда

В общем, весьма сильный мировой кризис 2008 года привел к падению мирового потребления нефти аж на 1,5 млн баррелей. В общем, думаю, каждый сам сделает выводы... 



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Про закрытие ЗПИФ ПНК-рентал от инвестора
Коллеги, появилось время написать статью по закрытию фонда ПНК-рентал.

*** Мое отношение кратко ***

Жаль, что так вышло, но отношусь совершенно спокойно. По условиям это был лучший ЗПИФ недвижимости на рынке, комиссия фонда за управление составляла порядка 0,25%, это просто фееричные условия, которые стали возможны благодаря концепции фонда. В отличии от всех остальных ЗПИФ на рынке, где смысл бизнеса для УК — это заработок на комиссиях, для ПНК сам бизнес-смысл фонда был в ускорении оборачиваемости объектов недвижимости, так как основной бизнес все же был строительный.

Однако, причина закрытия фонда, которая была озвучена УК не выглядит убедительно. На мой взгляд правильным решением было бы определить судьбу фонда на голосовании пайщиков, уверен, большинство инвесторов предпочли бы остаться владельцами объекта, но это не было сделано.

Напомню официальную позицию управляющего:

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мои обзоры по фондам недвижимости



Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. 

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:


Фонды от Альфа-Капитал:

• Альфа-Капитал Арендный поток 1 (ежемесячные выплаты)
• Альфа-Капитал Арендный поток 2 (ежеквартальные выплаты)

Фонды от ВТБ:

• Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ жилой недвижимости от Тинькофф
*** Общие характеристики ***



Источники информации:

• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/reds/
• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/luzhniki/
• www.tinkoffcapital.ru/documents/mutual_funds/

*** Ожидаемая доходность ***

Дивидендные выплаты у фондов отсутствуют, монетизация ожидается за счет роста стоимости актива и выплаты дохода пайщикам после продажи квартир, составляющих имущество фонда:

• 40-60% за 4 года для фонда «REDS»
• 50-70% за 5 лет для фонда «Лужники»

Цитирую Тинькофф:

***
Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен [1] на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.
Источник

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости Рентный доход от Сбережения+ (ВТБ)

*** Общие характеристики ***

Наименование: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РД»
УК аффилирована с банком: ВТБ
Страница фонда: ссылка
СЧА на пай: 111 680,24 ₽
Рыночная цена пая на 27.01.2023: 99 860 ₽
СЧА фонда:  7,04 млрд ₽
Возможна доп. эмиссия: да, возможно увеличение фонда в ~8,7 раз
Договор доверительного управления: до 17.12.2027, фонд прекращает существование после окончания договора доверительного управления (пункт 5, положения № 126 правил доверительного управления), но собрание пайщиков может принять решение о пролонгации договора ДУ
Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
Для квалифицированных инвесторов: Нет
Комиссии фонда (% годовых): 

• 1,5% от СЧА до 01.11.2023
• 2,0% от СЧА с 01.11.2023
• 2,5% от СЧА — доступный для установления предел вознаграждения УК (риск!)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стратегия Level UP от "Парус": коммерческая недвижимость набирает популярность.
Коллеги, наконец УК «Парус» анонсировала размеры дивидендных выплат в фондах коммерческой недвижимости «Парус-ОЗН» и «Парус-Нордвей», после перехода к стратегии Level UP.


*** Короткая справка ***

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

*** Стратегия Level UP ***

Стоимость кредита во всех трех фондах ниже отношения арендного потока к стоимости объекта недвижимости. Из-за этого возникает ситуация, что досрочное погашение кредита становится менее выгодным, чем его сохранение. Управляющая компания приняла решение на несколько лет приостановить досрочные выплаты по кредитам, зафиксировав размер кредитного плеча в следующих объемах:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Таблица ЗПИФ недвижимости в моем мониторинге
В таблице перечень фондов недвижимости в периметре моего мониторинга. Перечень параметров к сравнению будет расширяться. Разработка рейтинга откладывается, так как вес параметров неоднозначен, возможно, в нем вообще нет смысла и достаточно мониторить и сравнивать между собой фонды по ключевым характеристикам.





На текущем этапе таблицу нельзя использовать как однозначное руководство по принятию инвестиционных решений. Нет универсально хороших и универсально плохих фондов. Повышенная доходность может являться индикатором повышенных рисков, как например по фонду Сбер Арендный бизнес история выплат демонстрирует нестабильный денежный поток, а высокая стоимость пая затрудняет быструю продажу без дисконта.

Напротив, ежемесячные стабильные выплаты, низкая стоимость пая и прозрачные условия создают премию к СЧА, как в фонде от ПНК, но и здесь ждет риск — в случае продажи имущества фондом, стоимость сделки будет вероятнее всего исходить из оценки имущества независимым оценщиком, а инвестор при покупки паев с премией может потерять часть денег.

Отдельно стоит обращать внимание на возможность доп. эмиссии фондом, это «окно» для недобросовестных практик, когда фонд сначала привлекает деньги на депозиты как фонды от аффилированных с банками УК, не забывая взимать полную комиссию, а когда-нибудь потом покупают объекты недвижимости, что приводит к серьезному рыночному дисконту к СЧА, который мы можем наблюдать в таблице. Разумеется, на этапе первичного размещения нельзя покупать паи, если объект уже не приобретен в состав фонда, но на вторичном рынке может открыться возможность купить актив с перспективами роста выплат, но и рисками неэффективного поведения УК.


*** Предупреждение ***

! Информация не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
! Таблица сравнений ориентируется только на важные для меня параметры!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ)
*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ)
*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мысли: сбережения в золоте и альтернативы




В комментариях к статье про мой портфелю в декабре был задан вопрос, почему я не покупаю драгоценные металлы? Мой ответ: «они не приносят денежный поток». То есть этот актив не соответствует моей стратегии.

Вместе с тем, возможно, я не прав и стоило бы иметь золото в своем портфеле? Тему я рассмотрел всесторонне и пришел к некоторым выводам, о которых хотел бы рассказать.

***

Для начала следует понять роль золота в портфеле:

• Это либо спекулятивный актив, что автоматически отпадает в моем случае, так как по стратегии я наращиваю денежный поток, который мне платит бизнес, а не спекулирую;
• Либо это сберегающий актив, который предположительно должен сохранить свою ценность во времени, в то время как обычные деньги дешевеют, именно в этой роли золото для меня интересно.

***

Я так же пообщался с коллегами, которые отвечают за продажи золота, выяснил, что спрос на слитки очень большой. Я предполагаю, что люди реально состоятельные в короткий период очень крепкого рубля использовали золото как альтернативу своим валютным накоплениям, совершая покупки на десятки миллионов рублей. По понятным причинам эту тему подробнее раскрывать не буду.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"
Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости вместо облигаций

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Собрать "вклад" с положительной доходностью в золоте
Коллеги,
когда задался вопросом формирования части портфеля в золоте, мне решительно не нравилось, что золото не приносит реальной доходности: то есть если вы купите 1 кг золота, через 10 лет у вас останется тот же 1 кг золота и минус издержки на хранение (комиссия БПИФ/ETF, затраты на банковскую ячейку или личный сейф).

Золото может принести спекулятивную доходность в рублях или долларах (а может и не принести), но золото не приносит доходности в золоте. Этот недостаток останавливал меня от формирования позиции, так как спекулятивные доходы меня интересуют редко.

Но есть возможность самому собрать аналог вклада в золоте — то есть получать реальную доходность в золоте, используя биржевые инструменты:



И так, чтобы следовать динамике базового актива — золота, нам понадобится собрать следующую конструкцию:

• Покупаем фьючерс на золото — эта часть портфеля обеспечит следование стоимости базового актива
• На брокерском счете размещаем гарантийное обеспечение

Авто-репост. Читать в блоге >>>