Финансовый Архитектор, 

Риск указан в вопросе — чьи интересы обслуживает УК? 
Вы согласны, что в первую очередь УК обслуживает свои интересы?
Теперь вспоминаем, что полномочия УК безграничны.

DDav, а точно стоит выбирать между/между? Есть еще вариант иметь диверсифицированный портфель. Главное, что мне не нравится в фондах от банковских УК:
— короткий горизонт ДУ
— непонятно, будут продлять ДУ или нет
— крайне низкая культура раскрытия информации
— почти гарантированный убыток, если инвестировать на этапе размещения паев

Лично я хочу долго и понятно владеть объектом. Но я — не весь рынок, кому-то ОК принудительно лишиться своей недвиги в обмен на предположительно справедливую компенсацию через несколько лет. Мне вот не ОК.

Penguin, если вы хотите обозначить какой-то конкретный риск, который считаете значимым — напишите. А вот это «между мной и ...» есть интересы УК, брокера, биржи, правительства, это все философия.

Финансовый Архитектор, 

Между вами и раскрытием долгосрочной стоимости есть прокладка в лице УК.
Как вы думаете, чьи интересы УК обслуживает?

Владимир С., я думаю, что во-первых надо отдавать себе отчет во что инвестируешь. Rental pro продали ЦОД, ну и вот какие прям сейчас активы в фонде, много там недвижимости?) Попробуйте поискать… я в моменте не нашел, может мало старался.

Во-вторых, ставка уедет когда вниз, фонд продолжит фондировать девелопера под 11-13% или уже под более выгодные условия? Ну вот если фонд создавался как инструмент дешевого фондирования, а не как бизнес по управлению недвижимостью.

В-третьих, это квази-кредитование еще и имеет в себе сразу и риски девелопера и риски объекта, который может быть не сдан в эксплуатацию, но риск этот вы принимаете на себя не с премией к ставке безриска, а с дисконтом.

Зачем его брать (его = Парус Озон), если тут кредитное плечо И отдача на капитал минимальна.

investfunds.ru/funds/6341/

Фонд платит 68.78 рублей в месяц, итого 825. Фонд можно купить на бирже за 7200. Итого 11.4% годовых. Дисконт к СЧА 92%.

А вот Рентный Доход — investfunds.ru/funds/5927/
Фонд платит 2638 за квартал. Округлим до 10 тысяч в год. Торгуется хорошо каждый день, купить можно за 77 тысяч сейчас, но иногда уходит и ниже. Итого 13% годовых минимум. Если последующие платежи будут больше 2600, то уже к 14% ближе. Дисконт к СЧА — 77/132.5 = 58% У фонда договор с УК до 2027 года, т.е. если объекты будут продавать через 3 года, шанс закрыть разницу между СЧА и биржевой ценой сильно выше. 

Есть еще несколько фондов, где доходность около 14%, но с точки зрения доходности и дисконта к СЧА РД лучше всех (если кто-то нашел что-то более доходное, где реально есть сделки на бирже, буду благодарен за название и расчет потенциальной доходности). Наверное розницу отталкивает ценник в почти 80 тысяч за пай, и они просто его не рассматривают, но по математике это самый привлекательный фонд недвижимости на бирже сейчас. Если он начнет закрывать гэп к СЧА по 10% в год, то у вас будет 24% годовых без роста СЧА и платежей на следующие три года ежегодно. А с нашей инфляцией и платежи и СЧА вырастут.

Penguin, скажем так, мы к раскрытию долгосрочной стоимости стремимся, при этом нашим ожиданиям сопутствуют риски:
— пожар и сопоставимые риски утраты объекта;
— временная потеря арендатора;
— … впишите свое…

Финансовый Архитектор, этот квази кредит ведь хорошо или плохо? Раньше под жилищку застройщики могли кредитоваться под 1% при ставке 5-6-7%. Тут Пнк кредитуется под 11%, а продаст склады в рынок, где цена кредитования сейчас? А вот какая не известно мне. Надеюсь что не 20%, как ключевая.

Финансовый Архитектор, 

А состоится ли раскрытие всех преимуществ долгосрочного владения?
В любой момент главный фаундер может снова сказать «не спрашивайте почему, так получилось».

Дмитрий, я бы в целом сравнивал линейку фондов Парус с ПНК. И это как сравнивать крузак с китайской электричкой, последняя может и выглядит модно и даже выглядит как автомобиль, но внутри...

Так вот, по своей сути, внутри ПНК квази-кредит застройщику под 11-13% годовых (при текущей КС нахожу это гениальным) под объект, которым вы будете владеть очень короткий промежуток времени, так что размер индексации в ПНК вас интересовать не должен, не для вас эта индексация. А внутри фондов Парус объект, которым вы можете владееть долго, ожидая раскрытия всех преимуществ долгосрочного владения.

Интересно, кроме небольшого дисконта к СЧА чем-нибудь этот фонд интереснее аналога от Рентал ПРО?
Где и индексация аренды 5%, и доп. доход пайщику капает от самостройки площадей с периодической продажей.

arndey, о том, что арендный поток вырастит, УК уже публично делала анонс. Вопрос в размере. Прямо сейчас в октябре-ноябре ждем обновленную модель фонда.

Плюс надо понимать, что УК стоит «плитой» на продажу. Когда паи будут распроданы, цена улетит вверх, обороты сильно упадут, цена станет более волатильна.

Еще надо понимать психологию инвесторов в такие фонды. Тут мало спекулей, люди не готовы продавать недвигу дешево, потому цена даже в моменты биржевой паники и резкого роста ставки реагирует слабее, чем по акциям или длинным облигациям.

Финансовый Архитектор, мне кажется логичным, что при повышении КС происходит снижение биржевой стоимости пая фонда недвижимости (если, конечно, у фонда не заканчивается срок в ближайшее время). Если этого не происходит, то это либо неэффективность (например, есть договоренность о покупке взамен на что-то), либо инсайд (есть надёжная информация о росте арендного потока).

Финансовый Архитектор, спасибо за развернутый ответ. В дешёвые метры не верю, переоценки слишком долго ждать. Скорее поверю в повторение истории со сбер-логистикой.

arndey, фонды от банковских УК несравнимо менее прозрачны и с непонятными перспективами (там короткие договора управления, непонятно, они продадут объекты или продлят ДУ), очень некомфортно планировать свои инвестиции в таких условиях.

arndey,
1. В Лог ниже цена за кв. метр — порядка 33 тыс., на рынке просто не существует сопоставимых предложений, те же фонды Сбера покупают на деньги пайщиков склады по 70++ тыс. за метр. Т.е. ставка аренды в Лог сильно отстала от рынка, это закладывает огромный будущий потенциал роста.
2. УК намекает на переговоры о досрочном пересмотре ставок аренды по аналогии с Парус-СБЛ (там +40% ден поток вырос).
3. Остаток кредита в ЛОГ ниже и он уже не зависит от КС.
4. В Лог некто крупный купил паи на сотни млн руб. Явно этот некто не лох.
5. УК анонсировала положительные новости по финмодели ЛОГ в октябре-ноябре.

Если интересно, у меня в блоге вчера опубликована статья по Логу.

С Нордом все сложнее: больше и дороже кредит, меньше потенциал к росту ставок.

Не инвест рекомендация.

Чем можно объяснить то, что логистику выкупили до цены УК после снижения, а нордвей — нет? С текущей ключевой ставкой дисконт в нордвее выглядит вполне логично. ЗПИФ РД, к примеру, тоже едет вниз, выплаты сравнимые во всех трёх фондах.

Михаил Новокрещёнов, народ боялся гиперка. Кто-то в золото соскакивал.

Финансовый Архитектор, я бы отметил 1 момент — в самом последнем фонде, если взять статистику до 1 октября (пока не стали просачиваться новости о новой ставке арендных платежей и увеличения доходностей), его цена тоже была по итогам года в минусе. Таким образом, получается что ни один фонд в цене не рос весь год, либо существенно падал. 

Финансовый Архитектор, да, посмотрел СЧА фондов в ЛК, она действительно соответствует доли владения паев в объекте недвижимости с учетом кредита. Размытия нет.