Финансовый Архитектор, у Атриума насколько я помню рента привязана к какому-то внутреннему курсу у.е. И если посмотреть на арендные платежи за последние два года, то они неплохо подросли. Думаю поэтому его не укатали как тот же САБ.

Финансовый Архитектор, ну меня бы например устроило, если бы объект через 10-15 лет продавался. С одной стороны горизонт инвестирования достаточно длительный, чтобы успеть преодолеть все рыночные неэффективности, с другой — есть финишная точка в которой можно получить рыночную оценку объекта недвижимости и прозрачно транслировать ее в стоимость пая.
А вообще как формируются цены на рынке реальной складской недвижимости и насколько большое значение при её оценке имеет значение арендный поток? Я про ценообразование на этом рынке ничего не знаю. В жилой недвижимости этот фактор очень мало что значит.

Финансовый Архитектор, можно, но можно и потерять. Просто термин «раскрытие стоимости качественного объекта во времени» да ещё введенный вами в достоинства фондов 3 категории выглядит как маркетинговый слоган — не раскрывается что за ним стоит и почему-то преподносится исключительно как достоинство фондов, хотя этот механизм может дать инвестору и убыток. Ну и для фондов 3 категории я бы все-таки добавил в качестве недостатков отсутствие механизма получения прибыли от дорожания объектов недвижимости.

Финансовый Архитектор, то, что вы сейчас сказали как раз относится к тезису «индексируемый денежный поток». Да, если текущая доходность и скорость роста арендного потока привлекательна паи подорожают — и это следствие именно наличия «долгосрочного индексируемого денежного потока» ни больше и не меньше, но это не является раскрытием стоимости актива в долгосроке, такая формулировка слишком абстрактна и не раскрывает причин возможного изменения стоимости. Кроме того, если текущая ключевая ставка намного выше текущей доходности и индексирование арендных потоков не успевает за ростом ставки как за последний год и судя о риторике ЦБ эта тенденция может продолжаться и в 2025, то фонды не будут расти в цене или даже падать. Тогда через продажу паев никакую прибыль не забрать. Моя мысль простая — у паев Паруса прибыли или убыток стоимости паев зависит исключительно от того, насколько их индексируемых денежный поток на текущий момент привлекателен, нет гарантии, что он обязательно станет привлекательным даже в долгосрочной перспективе (к примеру в случае резкой девальвации рубля как в 90-ых). Если использовать такие формулировки, все намного понятнее и честнее.

Финансовый Архитектор, тогда я бы сформулировал как преимущество фондов второго типа — это возможность получения прибыли от роста стоимости недвижимости, а в третьем указал бы отсутствие такого фактора прибыли актива как его недостаток. И не использовал бы термин «раскрытие стоимости» для фондов 3 типа, а написал возможность получения долгосрочных индексируемых денежных потоков, так точнее и прозрачнее.

Финансовый Архитектор, Я хотел бы вдолгосрок. Хотя есть еще вариант, тот же Атриум.

Финансовый Архитектор, разве вы сами не понимаете, что пишете именно про ВЛАДЕНИЕ? А то что оно короткосрочное — так пайщики этому наоборот только рады, т.к. прирост стоимости за срок достройки выше удорожания объекта на аренду+инфляция. Т.е. если бы на объект долго не находилось покупателя, то совокупный доход пайщика был бы ниже.
А вот тупо десятилетие владеть долей в ЦОД имея один только арендный поток в 11% годовых(или сколько там) и никак не получая даже инфляционного куска удорожания недвиги (не говоря о продажной марже) — это увольте.
Повторяю: и пайщики Паруса, похоже, также думают, потому его доли и торгуются ниже СЧА (что вы же сами упомянули в заметке).
Мне кажется для тех небогатых физиков, кто желает вложиться именно в недвигу, сейчас на рынке нет вообще ничего доходнее Рентала.

Финансовый Архитектор, с чего вы взяли про «не владение»?
Пайщики именно владеют долями в объектах. Ибо УК «А класс капитал» их на деньги пайщиков и покупает (у своего девелопера и на стадии строительства, причём уже с заранее известными арендаторами).

Финансовый Архитектор, я тоже за разнообразие, и из тех фондов на которые я смотрю — РД предоставляет больше всего информации в отчетах, регулярно проводит переоценку паев и наиболее понятно ведет себя на бирже (ставка вверх — котировки вниз).

Вам не кажется мутной история с недавним резким увеличием доходности Парус-СБЛ? При том, что цена росла по экспоненте с конца августа без новостей (я специально пересмотрел их тг канал начиная с июля). К тому же у них на сайте написано:

С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2029 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.

Это не вяжется с тем, что произошло, выплаты выросли намного больше.

Парус мне нравится, держу логистику в основном, но супер-прозрачными не могу их назвать. По форме подачи, по работе PR они выигрывают у того же РД, но по тому, какие выводы можно сделать по этой информации — скорее проигрывают.

Кстати, судя по спросу на бирже можно предположить, что с логистикой произойдет та же история, что с СБЛ, но когда? Будут ждать пока раскупят паи на бирже? Сделают переоцеку одним днем непосредственно перед повышением выплат? Фантазирую, что будет скачек цены на 1100-1200, но это может быть и в 2025. Будут они «понятным языком для инвестора» раскрывать публично соответсвующую информацию заранее? Полагаю, что нет.

Финансовый Архитектор, вот отчетность «Рентного Дохода» — www.savingsim.ru/ru/realty/rentincome/parametres/reporting/

Последнее обновление было на этой неделе. На «энциклопедический справочник» отчетность РД больше похожа, на мой взгляд, чем отчетность по любому фонду Паруса.

Финансовый Архитектор, ну так чем ниже кредитуется компания — тем ниже её себестоимость и в итоге выше маржинальная прибыль при продаже. Последней она по-сути и делится с пайщиками.
Которые этим, по-видимому, весьма довольны. Собственно именно поэтому паи и не стоят на бирже ниже СЧА, в отличии от вышеописанного.

Финансовый Архитектор, 

Специфическим риском Парус это не является, но в долгосроке специфической может оказаться УК, и звоночек с неполным раскрытием информации по кредитам уже был.

Структура вознаграждения и владения частично взаимоувязывает интересы пайщиков и УК. Когда они совпадают это обязательно выносится в новостное пространство с позитивом.
Когда не совпадают — «не спрашивайте почему, так получилось».

Интересоваться фондами стоит, но не все надо рассматривать как потенциальную покупку.

Финансовый Архитектор, 

Риск указан в вопросе — чьи интересы обслуживает УК? 
Вы согласны, что в первую очередь УК обслуживает свои интересы?
Теперь вспоминаем, что полномочия УК безграничны.

Финансовый Архитектор, 

Между вами и раскрытием долгосрочной стоимости есть прокладка в лице УК.
Как вы думаете, чьи интересы УК обслуживает?

Финансовый Архитектор, этот квази кредит ведь хорошо или плохо? Раньше под жилищку застройщики могли кредитоваться под 1% при ставке 5-6-7%. Тут Пнк кредитуется под 11%, а продаст склады в рынок, где цена кредитования сейчас? А вот какая не известно мне. Надеюсь что не 20%, как ключевая.

Финансовый Архитектор, 

А состоится ли раскрытие всех преимуществ долгосрочного владения?
В любой момент главный фаундер может снова сказать «не спрашивайте почему, так получилось».

Финансовый Архитектор, мне кажется логичным, что при повышении КС происходит снижение биржевой стоимости пая фонда недвижимости (если, конечно, у фонда не заканчивается срок в ближайшее время). Если этого не происходит, то это либо неэффективность (например, есть договоренность о покупке взамен на что-то), либо инсайд (есть надёжная информация о росте арендного потока).

Финансовый Архитектор, спасибо за развернутый ответ. В дешёвые метры не верю, переоценки слишком долго ждать. Скорее поверю в повторение истории со сбер-логистикой.

Финансовый Архитектор, я бы отметил 1 момент — в самом последнем фонде, если взять статистику до 1 октября (пока не стали просачиваться новости о новой ставке арендных платежей и увеличения доходностей), его цена тоже была по итогам года в минусе. Таким образом, получается что ни один фонд в цене не рос весь год, либо существенно падал. 

Финансовый Архитектор, да, посмотрел СЧА фондов в ЛК, она действительно соответствует доли владения паев в объекте недвижимости с учетом кредита. Размытия нет.