На основе показателей рынка жилищного кредитования с сайта ЦБ РФ, обновил визуализации.

• Задолженность по предоставленным кредитам на 1 октября 2021 года составила 11,2 трлн рублей (01.10.2018 — 6,1 трлн рублей);
• Туда же входит валютная ипотека, её объём (в пересчёте на рубли) снизился с начала 2020 года с 17,3 млрд рублей до 13,3 млрд рублей;
• просроченная задолженность с начала 2021 года снизилась с 74,9 млрд до 67,1 млрд.

( Читать дальше )

До мая 2022 застройщикам надо погасить 7 выпусков, а доходности растут, — это может быть новой проблемой для всей отрасли.
В последние годы строители хорошо освоили долговой рынок, по этому случаю в ноябре 2020 сделал инфографику с доходностями, что бы наглядно показать кого рынок считает надёжным строителем, а кого более рискованным.

Одно дело занимать, когда доходность каждого последующего выпуска ниже предыдущего, а уже с прошлого года ситуация начала меняться — доходности облигаций растут. По факту, до конца весны 2022 застройщикам надо погасить 7 выпусков(см. картинку). Большинство планировали это сделать с помощью новых выпусков, но доходность уже высокая и не известно, не будет ли ещё выше в 2022-м...

Моя позиция по облигациям прежняя: не покупаю ОФЗ и облиги гос.компаний, сейчас у меня в облигациях 23%: Сибур -2030 и Трансконтейнер -2026, Акрон -2023, Русал -2030. Удачи всем в это нервное время. Лично я считаю, сейчас лучше не делать лишних движений. Посмотрим как глубока будет коррекция и каким будет отскок.

ремейк поста от 13.11.2020, где я предложил дополнительный инструмент оценки рисков для ипотечников и инвесторов в недвижимость.

год назад взял несколько компаний из сектора: ПИК, ЛСР, «Самолет», «Легенда», «Эталон» и Setl Group.
сейчас компаний 11, предлагаю не просто сравнить компании между собой, но и изменение доходности на ноябрь21 к июлю21.



( Читать дальше )

Случайно напал на свою старую таблицу 2018 года, дополнил её и посчитал изменение цен на квартиры за 3 года в двух районах (точнее, в нескольких домах Москвы).
Вписал цену предложения на квартиры на Ленинском (пересечение с ул.Строителей, я там снимал в 2018-м, и на Тульской (в Доме Атомщиков). Сейчас дополнил её данными апреля 2021 и можем увидеть очень грубо, как изменились цены.

Заметил, что предложения стало заметно меньше. Можем сравнить с данными Росстат из моей визуализации, хотя в ней цены до 3 квартала 2020-го.

По статистике от Росстат цены в рублях на вторичке в Москве в этом сегменте выросли с лета 18-го до лета 2020-го примерно на 15-20%.
По данным из моей таблицы (цена предложения ЦИАН/Авито) прмерно 30%, это к весне 2021-го.
Похоже на правду, хотя цена с ЦИАН — это не рыночная цена, это цена ASK. Рыночная — это цена сделки и только она.

Мир в экономике

люблю строить графики :)
Сегодня руки дошли до данных с сайта ЦБ РФ: Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Сделал визуализацию некоторых таблиц:
⇩ Количество и объём новых жил кредитов в месяц ⇩



( Читать дальше )

Чем выше доходность — тем выше риски, верно? По этому принципу и предлагал оценивать игроков недвижимости.
Прошло 4 месяца с первого поста на эту тему, посмотрим застройщиков, у которых изменилась доходность с нояб20:

Во вторую выборку добавил несколько новых эмитентов: РСГ-финанс (для финансирования КОРТРОС), Апри Флай, «ТД РКС-Сочи» (входит в РКС), Брусника, Талан-финанс (для финансирования ГК ТАЛАН). Если смотреть на их доходность (на конец февраля 21-го), то выделяются Легенда, Апри Флай, ТД РКС-Сочи, Пионер, Брусника и Талан. (см. гистограмму ниже). 
С этими застройщиками я бы побоялся работать, хотя последнее погашение в декабре 2023-го, не так долго ждать… А доходность выше 9% мне кажется признаком высоких рисков отрасли-эмитента. 


( Читать дальше )

недавно показывал инфографику о ценах на недвигу в регионах России. А сейчас из того же источника — Росстат, но уже о Москве и С-Петербурге.

Видео в 1 минуту, а смущают меня конкретно данные по Питеру за 2008 год и 2020-й.
Когда всё в таблицах — не так бросается в глаза. Но должно же быть объяснение!


( Читать дальше )

На этот раз, сделал инфографику изменения цен на недвижимость в регионах России.
Есть интересные наблюдения, лидеры по ценам и скачку цен на кв.метры:

• 2000-2003 Ханты-Мансийский и Свердловская, почему? 
• 2003- 2005 Сахалин
• 2005-2006 Новосибирская, Башкортостан и так далее...

( Читать дальше )

Поведенческая экономика говорит: в случае крупных покупок человек обладает «ограниченной рациональностью». Немногие могут похвастаться большим опытом в сделках с недвижимостью.

Нужны ориентиры, и один из них — доходность облигаций. Как известно, после запрета на долевое строительство, девелоперы активно осваивают долговой рынок.

Я взял несколько компаний из сектора: ПИК, ЛСР, «Самолет», «Легенда», «Эталон» и Setl Group. Все они продавали свои долги на бирже, а информацию по доходности легко найти на сайте rusbond. Мы с вами помним: выше доходность — выше риски.

Самая низкая доходность у облигаций ПИК, ЛСР и «Эталон», чуть выше — у «Сэтл». У «Группы Самолет» и «Легенды» доходность высокая относительно всего рынка. Для себя я не рассматриваю сегодня облигации с доходностью выше 8%. У меня самая высокая доходность в портфеле по долгам Азбуки Вкуса :)



Ещё подумал: возможно, ближе к дате погашения долга компании будут предлагать лучшие условия для покупателей.
Мир в экономике в Telegram

Недвижимость с 2015 года принесла инвестору 14%, а с учётом 5% годовых от арендатора — 39%.


Я считаю, что это мало, учитывая, что это неликвид, риски, налоги… На самом деле, ипотека касается менее 10% взрослого населения России. А доля ипотечной задолжности в ВВП сейчас около 7,4%. Сам я снимаю, поэтому вижу плюсы в этом, но допускаю, что обладание своим жильем приносит уверенность и радость, но это очередная иллюзия. 

Если у человека есть деньги ипотеку, то он может снимать аналогичное жильё в том же месте, а разницу класть в банк и это будет лучше. (кстати, с 2015-2020 вклад в банке принес больше, чем рост индекса ММВБ). Люди понимают, что не могут себе позволить недвижимость и это адекватно, но сакрализация квадратных метров — это уровень финансовой грамотности. 

Мой взгляд: условия по ипотеке стали лучше в абсолютных величинах. Относительно безработицы, роста зарплат и зарождающегося тренда на мобильность трудовых ресурсов — ипотечному кредитованию просто не на чем расти. 

( Читать дальше )