Продал однушку внутри МКАД, в экономе, в кирпичном доме из 1970-х, цена до 10 млн.
Купила для собственного проживания пара из небогатого региона, возраст 50+
Первоначальный взнос более 50%. Ипотека Сбера под 18%
Деньги на первоначальный взнос - продали два объекта недвижимости в регионе (второй куплен за выплату по ранению на СВО, которая 3 млн).
Выводы: часть выплат по СВО оседает на рынке недвижимости Москвы, поддерживает цены и где-то толкает их вверх.
Продал однушку внутри МКАД, в экономе, в кирпичном доме из 1970-х, цена до 10 млн.
Купила для собственного проживания пара из небогатого региона, возраст 50+
Первоначальный взнос более 50%. Ипотека Сбера под 18%
Деньги на первоначальный взнос - продали два объекта недвижимости в регионе (второй куплен за выплату по ранению на СВО, которая 3 млн).
Выводы: часть выплат по СВО оседает на рынке недвижимости Москвы, поддерживает цены и где-то толкает их вверх.
Продал однушку внутри МКАД, в экономе, в кирпичном доме из 1970-х, цена до 10 млн.
Купила для собственного проживания пара из небогатого региона, возраст 50+
Первоначальный взнос более 50%. Ипотека Сбера под 18%
Деньги на первоначальный взнос - продали два объекта недвижимости в регионе (второй куплен за выплату по ранению на СВО, которая 3 млн).
Выводы: часть выплат по СВО оседает на рынке недвижимости Москвы, поддерживает цены и где-то толкает их вверх.
Со времен СССР в Москве осталось более сотни промзон и тысячи административных зданий. В 90-е был острый голод на офисы и многие нежилые здания сдавались под эти цели. Под офисы переделывали гостиницы (например многочисленные корпуса на ул. Гостиничной), детские сады, НИИ итд. Есть случай, когда жилую пятиэтажку перевели в нежилой фонд — сдавать под офисы. Показывал ее в своем видео.
Но в последние 10-14 лет количество промзон резко сократилось. Типичный пример — территория бывшего завода ЗИЛ, где в лучшее времена работали 100 тысяч человек. Сейчас от ЗИЛа осталась проходная, памятник Лихачеву и несколько зданий (про них расскажу ниже). Большая часть остальной территории застроена ЖК.
Да и тренд изменился. Настроили много офисных и логистических центров, МФК итд. Спрос на офисы насытился.
Появилось новое направление. Инвестор выкупал административное здание, например бывшее заводоуправление, гостиницу, АТС итд. Далее — редевелопмент под студии от 13 до 25 метров. Больший метраж делать не так выгодно, хотя были апартаменты и до 100 метров.
Спойлер — одно разочарование. Но все по порядку.
Много говорили (и продолжают говорить), что Китай — растущая инновационная экономика и скоро догонит США. Что будущее за китайскими концернами. Что китайский рынок почти бесконечный. Что помимо своего внутреннего рынка, концерны богатеют на мощном экспорте.
И это правда. Но что произошло с китайским фондовым рынком?
За последние 3 года индекс Hang Seng (HSI) упал в 2 раза. И продолжает скользить вниз.
Почему?
На мой взгляд, три причины:
Но от общего перейдем к частному.
Мои итоги:
NIO (электромобили) -87%.
XPEV (электромобили) -77%
YY (телеком) -60%
KWEB (etf фонд на телекомы) -64%
BABA (самый крупный маркетплейс) -17%
LI (электромобили) +5% (было +20%), а по факту 0.
Итак, самый свежий обзор IB.
Зачем Interactive Brokers (IB) трейдерам? Большой выбор инструментов. Огромная ликвидность. Низкие комиссии. Страховка брокера на 500 тыс.
Зачем IB инвесторам? Доступ к самым лучшим etf, REITS, бондам, акциям итд. Низкие комиссии по некоторым из них, например по etf от Vangard.
Зачем IB бизнесменам? Диверсификация страновых рисков.
На сегодня, для россиян желающих торговать/инвестировать в первоклассные мировые активы, выбор очень скуден.
Как открывать счет? Даже сейчас, IB открывает счет резидентам РФ. Можно по моей реферальной ссылке, тогда быстрее рассмотрят, насыпят плюшек и вам, и мне.
Маркиз Лафайет, зачем риэлтор отвлекался от основного бизнеса? итог очевиден. и нечего на зеркало пенять. иис не виноват в этом
Москва, 2016 год.
Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.
Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать.
Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки, продавался долго и трудно.
Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го.
С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.
5 лет назад открыл ИИС в Сбере.
Задача была такая — пополнять на 1 млн в год, прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б.
Поначалу все шло хорошо.
Пополнения:
2018 г — 0. Присматривался, думал.
2019 г — 755 тыс.
2020 г — 1 млн
2021 г — 1 млн
В 2022 г началось СВО, успел внести только 150 тыс.
2023 г — 0.
После начала СВО решил приостановить пополнение ИИС до окончания СВО.
Всего внесено за 5 лет: 2 млн 905 тыс.
Все дивы/купоны реинвестированы.
На сегодня счет: 3 млн 205 тыс + 200 тыс (перевели в КИТ, там Яндекс, Поля, Циан).
Два года назад счет был 3 млн 572 тыс.
Год назад счет был 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ)
Т.е. в номинальных рублях с учетом небольшого пополнения и 100% реинвеста я в небольшом плюсе.
Доходность за 5 лет (в номинальных рублях) 500 тыс, или 17% за все время.
В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке.
Вывод: вместо ИИС надо было покупать студии В Москве/Сочи в новостройках в ипотеку.
П.С. Этот счет не единственный.
Покупают убитую квартиру в ипотеку.
Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.
Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.
Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.
За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу.
Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.
Задача — вложить проект минимальное количество своих денег.
При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.
t.me/mosstart/167
