комментарии Маркиз Лафайет на форуме

Как работают инвесторы в квартиры, которые покупают их у банков?

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Задача флиппера в экономе — купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони — тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки. 

После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.

Важнейшая компетенция флиппера — умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит. 

А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.

Хороший результат — это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок — максимум 2 месяца от покупки до продажи. 

В начале видео — квартира рядом с метро Белорусская, в которой вся обстановка застыла начиная с 1960-х. К сожалению, флипперы этой квартирой не заинтересовались, а потом начался ковид и сам собственник передумал продавать:
youtube.com/shorts/bLUZJgXJBSE?si=ao55OBQr_Wwgr0U2

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть ли сейчас иксы в недвижке Москвы? Как из 5.5 млн получить ренту 100 тыс в месяц?

На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров — акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.

Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.

В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное — на перекрестке Ленинградского проспекта и Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК  Царская Площадь.
Кстати, через дорогу знаменитый «ажурный дом», самый красивый блочный дом в Москве, построен еще в 1940-м году.

Недавно ЖК сдали. Студии — с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.

Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новостройка vs Вторичка. Тренд за последние 5 лет. Что больше дорожает?

Интересная закономерность. В Москве за последние 5 лет покупать новостройку выгоднее, чем вторичку в старых домах. Причем не только в моменте, но и на перспективу.
Пример с цифрами от коллеги.
В конце 2020-го в ипотеку под 6.5% была куплена новостройка — трешка 75м в ЖК Амурский Парк по цене 13.4 млн. Плюс минус за такую же сумму можно было купить квартиру на вторичке, но коллега убедила взять новостройку.
Что сейчас? Трешка в Амурском сдана за 100 тыс. Продать ее можно за 26 млн.
Аналогичная потрёпанная вторичка, которую не купили 3 года назад за те же 13 млн (сорвалась сделка), сейчас стоит 18 млн.
Разница — 8 млн.
И это это не случайное исключение, а твердый тренд — по студиям, однушкам, двушкам и даже трешкам. Старое жилье продолжает терять ликвидность, меньше дорожает при росте цен.
t.me/mosstart/156

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вот и все, падение на росте ставки отыграно.

Как мы покупали однушку у инвестора-аукционщика.

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

 За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

t.me/mosstart

  

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Арбитраж недвижимости. 3 истории.


17 августа 1998 года, дефолт. Студент Бауманки чудом умудрился забрать свои $3500 из Альфа Банка. Еще несколько дней назад это было всего лишь 21000 рублей, но все быстро меняется. Студент был из Белгородской области и он знал один нюанс. Пока в Москве цены на квартиры считали в долларах, в его регионе уже перешли на рубли. Студент продает доллары (количество рублей выросло в несколько раз) и покупает двушку у себя в регионе. Цены в рублях там не успели измениться. В 1999 году еще одна сделка — бабуля, владелец хрущевки в Москве, хотела переехать к родственникам в Белгородскую область. В то время еще практиковались обмены. Многим казалось, что это безопаснее, чем продавать квартиру, возить наличку, прятать ее от бандитов, покупать квартиру, В итоге студент поменял двушку в регионе на однушку в Москве. Потом будет много другой недвижимости, но это первая московская квартира до сих пор сдается (с моей помощью). Сейчас дом ждет реновацию. Вот она, на фото.

Осень 2014 года. После многолетнего коридора 29-33 руб за доллар, курс начал меняться на глазах.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Маркиз Лафайет, Вы ошибаетесь. 36-и летний трейдер задушил свою 13-и летнюю дочь, а сам повесился не в 2016 г., а в конце сентября 2017 года...

333V, вполне может быть

Вчера начался очередной ЛЧИ. Вспомним громкие события прошлых.

Вчера начался очередной ежегодный конкурс ЛЧИ (лучший частный инвестор) от Мосбиржи. Итак, вспомним громкие события.

ЛЧИ-2008. Трейдейр Майтрейд (Алексей Мартьянов) из 63тыс стартовых сделал 3000%

ЛЧИ-2014. Трейдер BULL из 1млн сделал 57млн на лонге доллара с большими плечами. Тогда же Василий Олейник проиграл 5млн.

ЛЧИ-2015. Трейдер Scorp со стартовой 225млн проиграл 137млн на шорте Сбера и Газпрома

ЛЧИ-2016. Победитель в номинации Лучший Активный Трейдер 1M_Dollars впоследствии проиграл и свои, и заемные капиталы на шорте S&P. Тогда 36-и летний трейдер задушил свою 13-и летнюю дочь, а сам повесился. По крайней мере, такова официальная версия.

ЛЧИ-2017. Трейдер Kochubei1960 со стартовой 178млн проиграл 28млн на шорте Норникеля.

ЛЧИ-2018. Трейдер Knight со стартовой 46млн проиграл 20млн.

П.С.Для меня ЛЧИ-2023 станет уже шестым, в котором я участвую. Результат — небольшой плюс или небольшой минус, ибо сделок у меня мало, я чаще всего долгосрочный инвестор.

Телеграм:
t.me/mosstart

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Понеслись шлаки сливать))

Сейчас в Москве горячий сезон по аренде квартир. Советы сторонам от практика с большим опытом, т.е. от меня.



Сейчас в Москве горячий сезон по аренде квартир. Советы сторонам от практика с большим опытом, т.е. от меня.
Собственникам:
1. Сейчас максимальные цены и спрос, поэтому самое время прямо сейчас сдать свою квартиру. Если вы планировали доделать ремонт или квартира пока еще не готова по той или иной причине — срочно решайте вопрос.

2. Если вас просят сдать на пару месяцев, то помните, что сейчас самое выгодное время сдать квартиру на длительный срок. На 2-3 месяца выгодно сдавать мае-июне, когда самый низкий спрос в году.

3. Не гонитесь за сверхвысокой ценой. Да, можно задрать максимальную цену на какую-нибудь студию. И сдать ее, потому что у людей нет выбора в моменте. Но через пару-тройку месяцев спрос схлынет и наниматель может съехать. Даже если в договоре есть штраф за досрочное расторжение ранее Х месяцев.

Нанимателям:
1. Если есть возможность месяц-два перекантоваться у друзей или родственников — пользуйтесь. Чем позже снимете, тем больше выбор и ниже цены. Оптимальное время для поиска — начиная с ноября.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Маркиз Лафайет, а он уже продал чтоль?

Дмитрий Лазарев, в феврале прошлого года на эмоциях большую часть продал

Где-то заплакал Шадрин)

Битва за Убер. Часть 3. Завоевание Китая

Китай, один из мегаполисов. Из точки А в точку Б стартует машина. У водителя в багажнике лежит специальный аппарат. Перед поездкой в него устанавливают сотни симкарт. После поездки их выбрасывают и ставят новые. Подобные трюки стоили Убер по 10-20 млн долларов в неделю. Дело в том, что на новых рынках Убер активно использовал субсидии. 

Что было первым, яйцо или курица? Классический эффект сети. Водители будут сотрудничать с сервисом, если там будут пассажиры. Пассажиры начнут ездить, если будет много машин, которых не надо подолгу ждать. Еще в Калифорнии, задачу решили так. Пассажирам — первая поездка бесплатная. По последующим — скидка. Промокоды. Водителям — полная оплата поездки. Жирные бонусы за определенное количество поездок. Все это отлично работало и позволяло быстро насытить рынок и водителями, и пассажирами. Пользователи  привыкали пользоваться Убер и становились постоянными клиентами. Но был один недостаток — все это требовало серьезных расходов. Убер сжигал миллиарды долларов в год. Но инвесторы становились в очередь, чтобы подкинуть еще денег Убер.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

"Мусорные облигации" или junk bonds. Как заработать с умеренным риском.

Американский финансист Уолтер Хикман изучил все облигации, которые были выпущены в США в 1900-1943 годах. Его вывод был таков:

“Если портфель мусорных облигаций (ВДО, низкорейтинговые, high-yield bond, non-investment-grade bond, speculative-grade bond, junk bond) велик, хорошо диверсифицирован и поддерживается длительное время, то он приносит доход больше, чем портфель надежных облигаций (с высоким рейтингом)".

Более позднее исследование Аткинса, который изучил облигации США за 1944-1965 годы только подтвердили эти выводы.

Именно на этих исследованиях построил свою “мусорную империю” Майкл Милкен. Первое время он зарабатывал именно так — создавал ликвидность на рынке. Убеждал покупателей, убеждал продавцов. В некоторых случаях выкупал выпуски ВДО с помощью финансов фирмы. Кроме того, чтобы сотрудники отдела ВДО не отвлекались от работы — были специальные люди, которые встречали дома доставку (при необходимости) и брали на себя всю остальную бытовуху. А чтобы сотрудники не ломали голову, куда разместить сбережения (они очень быстро богатели) — был специальный фонд для сотрудников. Средства фонда вкладывали в ВДО. Кстати, все сотрудники становились миллионерами уже после нескольких лет работы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Раздали и вниз поехали)

Битва за Убер. Часть 2.

Ночь, глава Убер Тревис Каланик с двумя дамами садится в такси (Убер Блэк). Таксист его узнал и в конце поездки пожал руку и начал жаловаться. Таксист обвиняет Каланика, что из-за него потерял 97тыс долларов. Таксист обвиняет Каланика в своем банкротстве. Таксист обвиняет Каланика в постоянных изменениях условий в Убер. Подождите, отвечает Каланик. “You know what? Some people don't like to take responsibility for their own shit. They blame everything in their life on somebody else. Good luck!" Знаете что? Некоторые люди не любят принимать ответственность за собственную жизнь. Они винят каждого, кроме себя. Удачи!”

После этого Каланик выходит, хлопнув дверью. Разозленный таксист ставит пассажиру самую низкую оценку — единицу. Запись этой поездки наберет несколько миллионов просмотров на ютубе. Поездка дорого обойдется и самому Тревису Каланику и Убер — как в прямом, так и в переносном смысле. Впоследствии, Каланик выплатит таксисту Fawzi Kamel сумму в 200тыс долларов, а Убер понесет серьезный репутационный ущерб.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кто пользуется брокером Уралсиб? Как впечатление? Что нравится, а что нет?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сдали два объекта. Один за 22тыс (обошелся в 1.3млн), второй за 30тыс (стоит 9млн)
И опять про инвестиции в недвижку.
Повторно сдали каморку консьержа в Королеве, которая обошлась в 1.3 млн (800тыс убитое помещение +500тыс ремонт и начинка). Май, самый худший месяц для аренды (наравне с июнем). Сдали за 22тыс рублей в месяц. Были желающие за 25тыс, но Юра как опытный агент от них отказался. Первый же день — три просмотра, время экспозиции — несколько дней.
На следующий день я сдал простую однушку на пр.Дежнева. До метро минут 15 пешком. Квартира подзависла, ибо все интересанты были не нужного нам формата. В итоге за 30тыс сняла девушка. При этом, такие квартиры выставляют за… 9млн.
Вывод не оргинален: простые квартиры в стандартных типовых старых домах приносят доходность, ниже депозита в Сбере. Для инвестиций идеально подходят специальные объекты.
Буду про такие рассказывать)
Лайк, подписка!
t.me/mosstart

А вот краткий обзор каморки в Королеве
https://youtube.com/shorts/WO4NvRyEvdg?feature=share

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парней так мало холостых, на улицах Са-ра-то-вааа