Риэ, я за ЗПИФами наблюдаю года с 2020, когда их на рынке было не так много. Я и пришел на рынок за ними, чтобы разбавить реальную недвижимость, да и лотность у ЗПИФа меньше, чем у бетонного объекта. Пришел на рынок за ними, а потом подружился еще с облигациями, с ними теперь постоянно и работаю.
Так вот, о чем я хотел сказать… Рынок относится к ЗПИФам не как к недвижимости, а как к квазиоблигациям. ЗПИФ имеют более лучшую ликвидность чем недвижимость, это имеет как свои плюсы, так и минусы. У нас 3-4 месяца назад можно было купить 2-4 фонда с доходностью 14,*%/годовых. В реальной жизни такие доходности могут дать какие-то отдельные объекты, которые расположены в очень рискованных местностях(маленьких городах, либо отдельных рискованных локациях внутри города, где рынок комм недвижимости не сильно развит и могут быть перекосы в любую сторону), где потеря арендатора обернется крахом и головной болью на многие месяцы, а объект уйдет в жесткий простой. Но мы такую доходность имели в ЗПИФах на хороших, топовых объектах. Имели за счет премии к РСП, за счет утаптывания цены на бирже. А если посмотрим на долговой рынок, то там в это-же время была жесткая апатия и доходности были на своих максимумах.
Это будет работать и в обратную сторону, когда ставка будет низкая, то цена на бумаги уйдет значительно выше РСП. Плюс еще есть неэффективность рынка и скорей всего она сохранится в дальнейшем.
Вы правильно делаете, что обращаете внимание на долговой рынок при оценке ЗПИФов, но оно несколько сложнее работает. 
И я тоже оцениваю фонды доходным методом и ближайшей перспективой фонда(резкий рост доходности в следствии каких-то известных событий). Но для контроля за работой фонда, мне необходимы и документы о состоянии фонда внутри. Что происходит с движением денег, где и какие расходы, что на счетах есть или нет. Если этой информации нет — я могу полагаться только на красивые глаза УК, а весь рассказ о том, что ЦБ за всем следит и не даст обмануть — это все сказки о розовых единорожках. ЦБ много раз показывало, что можно не замечать явные косяки происходящие на рынке ценных бумаг, косяки отдельных компаний/эмитентов и я прекрасно понимаю, что захотят кинуть — кинут. И для минимизации этих рисков есть только нормальная отчетность, когда я смотрю что происходит с фондом и вижу/не вижу риски.

ED, у данной компании есть 3 рейтинга от трёх рейтинговых агентств
Эксперт РА: ruBBB+
АКРА: BBB+(RU)
НКР: A-.ru

Я взял рейтинг от НКР