AlexS, 

AlexS, так если начать обзванивать то что на Авито выложено участников и у хороших баз по не очень высоким ценам все забронировано на Селегире и Стерже, это курорт который больше 50 лет пользуется спросом. Смысл мне на речке ванючке в Подмосковье ковыряться. Выше уже обсуждалось, подмосковные водохранилища местные называют лужей, выглядят круто, по факту толку мало. Чтобы было понятно, я могу купаться в клязьменском водохранилище (это самое близкое к Москве, но предпочитаю ходить на соседний карьер).
Если тупо на берегу шашлыки покушать, то конечно нет смысла переться на Селигер. Если цель активный отдых, купание, рыбалка, ощущение путешествия, то Селигер это ближайший к Москве такой курорт. Чтобы было понятно, сюда люди из Питера приезжают, у них там и залив и озёр как грязи. Это все не просто так…

Курц, локация 1 деревня Свапуще это Селигер асфальт до участка, большое растущее село 3 магазина. 

В 6 км расположено Озеро Стерж, это самый самый исток реки Волга, деревня Коковкино. Здесь уже нет асфальта, нет магазинов может домов 40 в деревне, не знаю точно она длинная. Но она тоже не умирающая. Но все таки это более уединенная локация, тут вторая локация та что на картинке.

Участники поселка и туристы смогут пользоваться инфраструктурой обеих локаций, то есть плавать и по Селигере и Стержу. 

Курц, относительно электричество, это земли поселений государство за копейки Вас подключит.  Половина участков по периметру поселка уже имеют столбы электропередач по границе участка. Тоже самое с дорогой, по границе обоих поселков проходит дорога, эти участки имеет круглогодичный очищаемый от снега подъезд. Для внутренних участков уже десятки метров остается самим сделать.

Это такие же деревенские участки как и у соседей, они не менее ликвидны чем подмосковные. Понятно, что если 30 минут и менее до МКАДа, до это супер ликвид. Но все что дальше в Подмосковье более неликвидно, чем в нашем поселке.

Смотрите, что произойдет если я соберу денег за участки и пропаду( умру, уеду и ТП). Собственники получат землю по ценам ниже чем в соседних деревнях, им следует объединиться и делать все что задумано, но уже без меня. Да, не будет готовых площадок, лодок, плотов. Но ликвидность участка останется полноценной.

Теперь, почему вариант моего бегства маловероятен:
1) нет такого спроса, чтобы я все быстро на стадии поля все продал. Скорее всего постепенно по 15 участков в год будет продаваться, вот когда будет инфраструктура и потенциальный покупатель может приехать пожить, оценить все ништяки тогда продажи полетят, но тогда и цена будет другой. Те кто первые в наш клуб вступят их собственность тоже автоматом в разы подорожает.
Чтобы следующие участки продавались, я хочешь не хочешь вынужден вкладывать деньги в инфраструктуру.

2) я правда верю, что если все сделать по уму, то на посуточной аренде там можно хорошо зарабатывать. Какой мне смысл убегать с несколькими млн непотраченными на инфраструктуру,  если я за пару лет успешного руководства арендным бизнесом эти деньги отобью. Два поселка по 30-50 домов каждый. Это приличных размеров арендный бизнес, с какой мне стати убегать от него?

3) если бы я видел куда разумнее вложить деньги, я бы продал землю целиком и вложил. Организация внутреннего туризма, на основе такой формы совместных инвестиции это по факту самый надёжный и перспективный способ вложения денег доступный для меня. У меня есть удаленная работа, я могу ей заниматься живя на Селигере. Заниматься развлечением туристов мне в принципе интересно, писал уже раньше, про кучу услуг, которые никто не предлагает. Те кто младше 40 и дачу как огород не рассматривает, для них этот вариант идеален. Из расстояния будут раз в 2-3 недели сами приезжать на выходные для активного отдыха, остальное время сдавать в аренду. Это активный насыщенный отдых, а не уныло траву косить на своей даче.

Курц, Вы правильно все пишите, просто сейчас не стадия реальных продаж, сейчас стадия предварительного обсуждения, прощупывание спроса, выбора концепции поселка. Предполагайте следующее, дальше ещё до момента продажи земли все будет сделано по уму, если выяснятся скелеты в шкафу, ну плюнити мне в лицо, обзовете мошенником и откажетесь.

Теперь по существу ответы на Ваши вопросы:
1) будущий статус земли, земли поселений + личное подсобное хозяйство, это статус аналогичный статусу всех деревенских участков, выгоднее чем ИЖС по ряду причин. Позволяет прописываться и ТД. Сейчас готовятся документы для подачи земли на смену типа.
2) действительно в Подмосковье есть практика создания КП с завышенными коммунальными платежами, спорами жильцов с УК и ТП. Если бы я хотел быть мошенником, то есть способы обманывать людей по проще, тут такое не прокатит. А) нет такого дикого спроса б) есть много всякой общей инфраструктуры обидевшейся собственник может много чего поломать, наслать жалоб и проверок, негативных отзывов. Это все портит хороший бизнес по аренде, нет смысла ссориться.

3) Вы правильно обратили внимание на один важный нюанс, когда есть много инфраструктуры, она требует ухода и средств на амортизацию. Если собственник много сдает в аренду, то там эти расходы посчитаны через 50% долю УК от аренды. А если кто-то совсем не хочет сдавать, если он и не приезжает то фиг бы с ним, пусть не скидывается, но если он приезжает и пользуется, то ему назначим сумму в 5-10 т.р. в месяц и дадим те же права, что и остальным. Такого роды вопросы решаются голосованием собственников.

4) юридический статус УК. Я считаю, что все участки сделать просто частью соседней деревней, формально УК к ним отношения не имеет. Между УК и собственником договор только об организации аренды, УК может быть в качестве ИП, которая оказывает клининговые услуги собственникам. Хочешь работай с ним, хочешь нет. Я считаю такую структуру оптимальной, потому что минимум бухгалтерских издержек и минимум потенциальных проблем для собственников.

5) выше я описал, почему УК не выгодно вести себя неадекватно по отношению к собственникам, ещё Вы делаете акцент на том, что собственник может себя вести сильно неадекватно. В теории может, но не будет. У остальных собственников и у меня остаётся достаточно инструментов влияния, на такого неадеквата. Участков и собственников не так много, десятки, а не сотни. Клубный поселок единомышленников, каждый покупатель заполняет анкету перед покупкой земли, оттуда понятно его ресурсы и намерения. Самое плохое что может случиться, когда кто- то купит участок и не будет его осваивать. Ну и не страшно, будет лужайка между участками, УК там будет косить траву 3 раза в год и пусть стоит до нового собственника.

6) в отношение рисков на меня, моих прав и ТД. Я считаю справедливом такой подход, каждый имеет право голоса при решении общих вопросов пропорционально земли в собственности. Пока у меня много участков остаётся в собственности, я там руковожу и организую, если участки распроданы и у меня доля ниже контроля, ну решили на общем собрании, что функции УК выполняет другое лицо, кто угодно, один из собственников например и все не продляете со мной договоренность по обслуживанию процесса аренды. Формально Вы часть деревни, а не ДНП и тп.

7) двадцать метров от воды защитная зона, она не будет межеваться на участки. На остальных строй что хочешь, нет ограничений от государства.

8)ещё раз повторюсь, если у какого-то собственника цели с нашими сильно не совпадают ( наши звучат так, красивый современный поселок с открытой территорией и большой развлекательной инфраструктурой) то ему нет смысла с нами связываться, он может купить участок или дом в обычной деревни. У него не будет ни инфраструктуры ни охраны, но зато будет забор и полная свобода. По деньгам примерно эквивалентно.

9) я думаю, что там будет так, те кто ориентирован в первую очередь на сдачу в аренду и дешёвое домостроение они скучкуются в одной части поселка, им выгоднее для экономии на водопроводе и канализации рядом ставить домики. А те кто больше для себя, они в другой стороне. И пересекаться с туристами будут только на волейбольной или футбольной площадке. На технику будет расписание и запись предварительная, все цивилизованно.

10) насчёт того что удастся построить за 1,5 млн. Нет нам смысла здесь спор разводить. Что мы будем обсуждать, тип фундамента, толщину бруса каркаса, кровлю или толщину утеплителя обсуждать на этом сайте. У меня есть смета, опыт подобного строительства, предварительная договоренность с основным поставщиком материалов, есть и публичные примеры похожего строительства. В этих полутора миллионах не заложено моей личной прибыли, как организатора стройки. Ну мне как-то надо начать процесс создания поселка, поэтому с первыми собственниками готов в ноль поработать. Вы знаете цену на подобное от лица покупателя готового под ключ у подмосковных компаний, а я озвучил себестоимость изнутри строительной компании при массовом строительстве.

Когда Вы пишите, что похоже на замануху, то мне даже приятно. Это значит на фоне других предложений действительно выглядит интересно. Вот нет никакого обмана, все реально, хочу сделать первый дачный поселок на Селигере/Стерже на фоне СВО, поэтому и земля не дорогая, и смета на строительство по себестоимости. Я и так должен на земле что-то заработать, нет мне смысла жульничать, когда можно все  win win сделать. 

Хоть немного убедил?

Ramha, спасибо за отзыв, действительно интересно собрать побольше мнений. Каждый со своей стороны оценивает. Мне скучно на своей даче и я повернут на активностях, поэтому думаю могу сделать лучше чем другие.

Водохранилища создали в 20м веке на месте небольших рек. А Селигер много тысяч лет назад от ледника. Поэтому там другая флора и фауна. И поэтому оно летом не цветет. Прозрачность воды 3-4 метра, а в водохранилищах 1 м. Местные водохранилище называют лужей. В большой Волге тоже вода хуже, чем на Селигере и течение, поэтому в озере теплее всегда. Ещё там почва песчаная, от этого и вода чище, и сосны по берегам. В общем много причин. 

Курц, чтобы на кота в мешке похоже не было ещё расскажу. В своих расчетах где 200 тыс арендного дохода в год, я взял ценник за аренду 4т.р. в сутки (потому что там деревенские дома с такой ценой, на базах все дороже сильно), в Подмосковье такого плана домики 7-12тр. Все зависит от того удастся или нет москвичей туда притянуть за счёт именно развлекательной инфраструктуры. Тогда этот этот доход в разы вырастет. Но я не могу, так супер оптимистично сразу людям озвучивать. Лучше рассчитывать на меньше и потом обрадоваться. 

Курц, все ваши комментарии обоснованы и ценны. Немного оправдаюсь.
1) согласен про  стили домов и отсутствие забора. Мы все это оформим в виде рекомендаций. Шанхая быть не должно, люди себе не враги, говно построят их дома не будут в аренду брать. Я все это объясню.

2) там не Москва, строительных рынков нет, строиться самостоятельно точно намного дороже, чем у нас при коллективной застройки. Инвестору имеет смысл строить самому только если у него большой бюджет, он строит для себя в первую очередь. Такой проект нам вид не испортит.

3) то что у меня вырисовывается за 1,5 млн мы можем обсудить подробнее. С тем кто готов погружаться в детали. Никакого кота в мешке все заранее. Вот фото для примера, только у нас теплая часть не сруб, а каркас ( хотя инвестор может выбрать и сруб, только зимой будет холодно) и крыша будет другой формы.


4) я договариваюсь напрямую с производителем пиломатериалов (бруса для стен и вагонки для стен), и специально нанимаю через него плотников для сборки. Поэтом надеюсь на свой ценник плюс минус. Также там дома объединены в кусты для септика и скважин.

5) ну да, это геморно и нервно в начале, и придется там пожить, но я удаленщик, потом я думаю стабилизируется. А как ещё, я рассчитываю на продажи земли разово хорошо заработать и потом как сотрудник УК копеечку получать. Есть уверенность, что я могу сделать сильно лучше чем те проекты которые есть в Подмосковье, если я один проект хорошо сделаю у меня будет возможность в других местах потом похожие проекты сделать.

ves2010, 14 р/е= 7% годовых. То есть Ваш совет мне взять откуда-то 50 млн руб и вложить их под 7%. 

Тогда так, сначало своим проектом эти деньги заработаю, потом воспользуюсь этим советом.

Lime, так негде ещё пока жить, только в планах проект, есть предварительная договоренность с базой, которая пиломатериалов занимается и каркасным домостроением

Lime, 

Lime, каркасник, 150*50 несущий брус для стен, 150 утепление

В личку пишите, кто реально заинтересован, с теми обсудим детали

 Фото похожего плана показать не могу, это ноу хау. Раньше времени нельзя показывать. 

1, если вдруг инвестор захочет можно одресоль с кроватью внутри обогреваемой зоны

Lime, 36м2 отапливаемое площадь  + 36 неотапливаемое с панорамными окнами

Lime, да все реально. Самое тонкое место это стоимость строительства. Я посчитал свой типовой домик в 1.5 млн. А инвестору он может не понравиться. И вот если начать масштабную стройку, то тогда непредсказуемо какой там бюджет и какая доходность.

ves2010, ещё добавлю, сезон купания действительно короткий и чтобы как это компенсировать желательно бассейн.
Есть ещё нюансы, На новый год у частников в тех деревнях, где мои участки всегда все занято на все праздники. 
А не в праздники там рыбалки на льду поседеть приезжают.
Я сам не очень понимаю, тех кто зимой туда ездит, но таких не мало.


Про дорогу
Куда нам надо дорога больше не плохая, в прошлом году расширили и реконструировали трассу Осташков Свапуще. Все полосы для обгона везде, поэтому и 4 часа. Остальные базы страдают от плохой дороги согласен.

ves2010, поэтому такой ажиотаж вокруг глэмпингов пару лет уже