👀 Начался период отчетов по итогам 3 квартала — первого квартала после отмены льготной ипотеки. Эталон подал правильный пример открытости коллегам по сектору и провел звонок с инвесторами, где было озвучено несколько интересных подробностей. Но, давайте обо всем по порядку...

📊 Отчет за 3 квартал 2024:

❗️Продажи недвижимости в натуральном выражении (кв. метрах) выросли на 1% г/г. Да, результаты слабее, чем в трех предыдущих кварталах, но катастрофы не случилось!

💪 Особенно успешно Эталон поработал на рынке Санкт-Петербурга, нарастив реализованные метры аж на 36% г/г!

📈 Продажи в денежном выражении прибавили 19% г/г, благодаря росту цен. Отличились регионы (+33%) и, все тот же Петербург (+37%). Москва показала себя скромнее (+6%). Скорее всего, это связано с тем, что в столице цены уже сильно выросли ранее, поэтому спрос постепенно смещается в регионы.

📉 Объем денежных поступлений снизился на 2% г/г на фоне роста популярности программ рассрочек.

📌 С учетом ситуации на рынке, операционные результаты Эталона можно назвать сильными. Провала продаж не случилось, а рост цен продолжается. Однако, это только одна сторона медали. Главная проблема для застройщиков сейчас — это не слабость спроса, а дорогое проектное финансирование.

( Читать дальше )

Недавно я делал разбор операционных результатов компании за июль. Эталон стал единственным публичным представителем сектора, чьи результаты не просто не упали, а даже выросли к июню, который был высокой базой за счет отмены ипотеки с гос. поддержкой.

📈 И на этом компания решила не останавливаться. Сегодня вышла новость о приобретении земельного участка в г. Мурино Ленинградской области. Площадь нового проекта может составить около 300 тыс. кв. м. жилой площади на участке более 35 га.

☝️ Помимо нового проекта, Эталон получил и новый регион присутствия, где не был представлен прежде. Это усилит диверсификацию девелопера, а также создаст задел для будущего роста продаж и выручки всей Группы.

💰 Сумма сделки пока не раскрывается, но известно, что оплата будет растянута на 2 года. Это хорошее решение, на мой взгляд, есть вероятность, что на таком горизонте ключевая ставка все-таки развернется, что позволит привлекать заемный капитал дешевле.

❓ Тут может возникнуть закономерный вопрос, другие представители сектора начали продавать земельные участки, а Эталон покупает. Зачем?

( Читать дальше )

Эталон стал первым среди публичных девелоперов, кто выпустил операционный отчет за июль, когда фактически льготная ипотека уже не работала. Давайте посмотрим, сильно ли это отразилось на результатах бизнеса.

📈 Объем продаж составил 43,4 тыс. кв.м., что стало рекордом для данного месяца за последние 3 года! Стоимость заключенных контрактов достигла 12,2 млрд руб.

☝️ Менеджмент неоднократно заявлял, что доля ипотеки в общей структуре продаж не превышает 50%. Это и стало главной причиной того, что операционные результаты сохранили позитивную динамику.

📌 Подробно свое видение по компании я писал еще в середине июля, и пока ожидания полностью оправдываются. Если пропустили, рекомендую ознакомиться, чтобы здесь не повторяться.

🧐 Кстати, как вы помните, июнь стал для многих застройщиков рекордным. Как раз из-за отмены льготной ипотеки, многие решили воспользоваться последними предложениям, чтобы зафиксировать относительно низкую ставку. Но по данным Дом.РФ Эталону даже в июле удалось сохранить положительную динамику продаж. Пусть и на символический 1% м/м, но это рост к высокой базе! Остальные же топ-10 представителей сектора показали отрицательную динамику м/м.

( Читать дальше )

след за Самолетом по итогам 1 полугодия 2024 отчитался и другой публичный застройщик — Эталон.

Бизнес Эталона отличается по своей сути достаточно сильно: в то время как Самолет продает жилье массового эконом-сегмента, Эталон целится в более премиальные форматы. Это приводит к тому, что зависимость Эталона от ипотеки в целом и льготной ипотеки в частности оказывается не такой уж высокой.

🏦 Да, во втором квартале доля ипотечных продаж подскочила до 45% на фоне ажиотажного спроса перед завершением программы, но в целом по полугодию составила всего 35%. В разбивке по типам ипотеки наибольшую роль играет семейная (которая остается) с долей в 17%. На IT- ипотеку приходится 6% продаж. Классическая ипотека с господдержкой (та самая, которая закончилась в июне) принесла всего 10% продаж! Даже полное обнуление спроса на льготную ипотеку (без перетекания в другие форматы) не окажет на бизнес Эталона критического влияния. Еще 2% приходится на прочие ипотечные программы.

📊 А тем временем, полугодовые продажи оказались рекордными!

( Читать дальше )

Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.

🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.

Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.

Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.

Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.

Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.

( Читать дальше )

Вышел операционный отчет компании по итогам 1 квартала. Давайте оценим, насколько Эталону удается поддерживать те темпы роста, который он задал в прошлом году. А также проанализируем перспективы бизнеса на среднесрочную перспективу.

Для начала посмотрим на тот прогноз, который эмитент приводил в своем финансовом отчете по итогам 2023 года.

Ключевые цели к 2026 году:
✔️ Рост выручки более, чем в 2 раза к уровню 2023 года. Напомню, что прошлый год был весьма успешным и фактически все расчеты делаются к относительно высокой базе.
✔️ Снизить стоимость обслуживания долга до 8 п.п., отчасти за счет потенциального снижения ключевой ставки.
✔️ Сократить долю общих и административных расходов до 10% от выручки.
✅ Если эти планы реализуют, то размер чистой прибыли к 2026 году получится довести до 15 — 20 млрд руб.

Планы достаточно амбициозные, но давайте посмотрим первые факты, потому что 1 квартал текущего года стал по сути точкой отсчета по реализации озвученных целей.

📈 Объем продаж недвижимости вырос в 2,6 раза до 189 тыс. кв.м., а стоимость заключенных контрактов достигла рекордных 41 млрд руб., что выше показателя 1 квартала 2023 года почти в 3 раза.

( Читать дальше )

Когда мы разбираем компании из одного сектора, стараемся найти лучшего игрока с хорошим потенциалом роста и основную ставку делаем на него. Сегодня предлагаю проанализировать сектор застройщиков, оценить, какие там произошли изменения и определить потенциального лидера на текущий год.

❌ К сожалению, компания ПИК #PIKK перестала публиковать данные о себе с 2022 года, поэтому нет возможности проанализировать ситуацию у данного застройщика.

❗️ Компания ЛСР #LSRG отчеты публикует, но в прошлом году ущемила права миноритарных акционеров. Напомню, ранее выкупленные акции с рынка были распределены между менеджментом, вместо погашения. Таким образом, вместо выплаты дивидендов в прошлые годы часть прибыли тратили на выкуп акций, которые в итоге достались ограниченному кругу лиц.

☝️ Не совсем добросовестное поведение компании было косвенно подтверждено в середине января, когда стало известно, что ЛСР выкупила собственные акции у компании Арсагера по цене 1260 руб., что было существенно выше рынка (724 руб.). Оферту остальным миноритариям пока не выставляли. Такие действия эмитента снижают доверие и интерес к его бумагам, поэтому, я компанию убрал из вотч-листа.

( Читать дальше )

Год начался, а вместе с ним стали выходить и первые отчеты по компаниям, пока операционные. Сегодня Эталон опубликовал операционные результаты за весь 2023 год, давайте проанализируем, удалось ли поддержать растущую динамику и какие ожидания на 2024 год?

📈 Ключевым показателем любого девелопера является объем продаж. Данный показатель у Эталона по итогам 2023 года вырос на 87% до 547,2 тыс. кв.м. В денежном выражении результат тоже рекордный, новых контрактов было заключено на сумму 106 млрд руб., что на 80% выше аналогичного периода прошлого года.

📈 Главным драйвером такого роста стала региональная экспансия, в том числе за счет финского строительного концерна YIT, который был приобретен в апреле прошлого года. В 2023 году объем продаж в регионах увеличился в 3,7 раза г/г, достигнув отметки 188,4 тыс.кв.м., а стоимость региональных контрактов выросла до 24 млрд руб., что выше уровня аналогичного периода 2022 года в 4,4 раза!

☝️ Как я неоднократно писал, Эталон вовремя сделал акцент на регионах. Это позволило показать сильные операционные и финансовые результаты по всей Группе. Денежные поступления за год они составили 82,1 млрд руб., увеличившись на 36% г/г.

( Читать дальше )

Многие эмитенты ведут бизнес в РФ, но зарегистрированы за ее пределами, обычно в таких странах, как Кипр, Нидерланды и Люксембург. Данная ситуация сложилась из-за того, что в этих юрисдикциях (офшорах) были ниже налоговые ставки.

В 2022 году такая цепочка владения лишила возможности головные компании поднимать деньги с российских «дочек». А мы с вами перестали получать дивиденды по депозитарным распискам. Фактически депозитарные расписки являются иностранными ценными бумагами, это важно понимать. ISIN код российских бумаг начинается с RU..., но вы не найдете ни одной ГДР или АДР с таким кодом.

❗️Депозитарная расписка — это не акция, не путайте эти понятия. Она представляет собой сертификат на право владения ценной бумагой, которая торгуется на зарубежной площадке, а на российской не представлена.

Вернемся к переезду. Одним из самых простых решений вопроса с выплатой дивидендов является перерегистрация головной компании в РФ или в дружественную юрисдикцию, это и есть редомициляция. На данный момент есть 2 пути:

( Читать дальше )

С начала текущего года в секторе девелопмента лучшую динамику демонстрируют бумаги Эталона #ETLN, которые выросли на 73%. За аналогичный период акции Самолета #SMLT прибавили 55%, ЛСР #LSRG выросли на 30%, а котировки ПИК #PIKK увеличились всего на 10%. Сможет ли такой рост продолжится в следующем году? Попробуем сегодня разобраться.

📈 Эталон из столичного девелопера превратился в крупного федерального игрока, который на данный момент работает в 8 регионах. В отличие от крупных городов, вроде Москвы и Питера, в регионах цены на недвижимость выросли не так сильно. Это может стать заделом на 2024 год и даст компании определенное преимущество по сравнению с аналогами.

📊 Из-за рекордно низкой безработицы в РФ, многие работодатели начали повышать заработную плату, чтобы удерживать сотрудников. В крупных городах это чувствуется не так сильно, как в региональных. Рост заработных плат, а также высокие доходы работников ВПК, постепенно трансформируются в увеличение спроса на квадратные метры жилой недвижимости.

( Читать дальше )