Любой собственник наверняка хоть раз задумывался, а сколько на самом деле должна стоить моя непосильно нажитая?

Конечно, несложно зайти в базу объявлений и посмотреть, за сколько продаются (точнее, не продаются, т.к. висят) другие, аналогичные объекты недвижимости. Потом, как водится, накинуть 10% на торг – и вот, мы уже знаем, сколько стоит наша квартира.

Но не слишком ли дешево? – ведь критерий цены «как у соседа» имеет очевидные недостатки. Тем более, что пока вы смотрите на соседа, сосед смотрит на вас, и получается, что оценка квартиры превращается в тавтологию. «Квартира стоит столько, за сколько продается аналогичная квартира» — это просто масло масляное.

Но поскольку ничего умнее аналитики и риэлторы пока не придумали, все пользуются в основном этим методом.

Вот только нас это не устраивает, т.к. мы хотим знать не просто текущие цены, но и фундаментальное значение стоимости квартиры. Чтобы представлять, занижена или завышена цена квартир на рынке, и соответственно, имеет ли перспективы инвестиционное вложение в недвижимость. В конце концов, для справедливой оценки акций считают многочисленные мультипликаторы, чем квартиры-то хуже?

( Читать дальше )

Обычно считается, что плохая демография снижает спрос на жилье. Логика тут как будто понятная: меньше людей, меньше спрос на недвижимость.
Однако, все гораздо сложнее.
Спрос на недвижимость вполне себе может расти даже при сокращении численности населения.
Во-первых, спрос зависит не столько от количества людей, сколько от количества денег у них.
Во-вторых, спрос предъявляют не люди, а домохозяйства. А численность домохозяйств также растет за счет эффекта дробления домохозяйств. Подробнее об этом рассказывал в данной статье.
Дробление домохозяйств наблюдается во всем мире и вполне может компенсировать отрицательный естественный прирост. Люди разъезжаются, разводятся и им нужно больше квартир для этого (впрочем, тут сложно сказать, где причина, а где следствие – возможно само появление нового жилья стимулирует домохозяйства дробиться).
Дробление домохозяйств с течением времени происходит примерно по следующему закону:

По мере разложения традиционного общества домохозяйства быстро дробятся, однако с течением времени темпы дробления снижаются. Почему так?

( Читать дальше )

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

( Читать дальше )

Рассмотрим известную дилемму под немного другим углом.

Допустим, у человека уже имеется полная сумма на покупку квартиры.

Но тогда встает вопрос: покупать или продолжать арендовать? (Естественно, в данном контексте рассматривается покупка квартиры без ипотеки).

Решение, скорее всего, будет зависеть от предполагаемого роста цен на квартиры. А рост цен на квартиры — от процентных ставок.

Понятно, что чем ниже ставки, тем выше темпы роста цен на квартиры из-за желающих взять ипотеку. Одновременно, чем ниже ставки, тем меньший доход можно получить на капитал. То есть потенциальный арендатор теряет дважды при низких ставках.

При высоких ставках – он, наоборот, дважды выигрывает сравнительно с выбравшими покупку. Во-первых, темпы роста цен на недвижимость будут ниже (или вообще цены начнут снижаться), а с другой стороны, можно получить процентный доход, например, открыв депозит в банке.

Давайте, покажем на примере, максимально приближенном к российским реалиям. Предположим, что ставка аренды всегда равна 5%. А доход на капитал равен процентной ставке ЦБ. Аренду рассмотрим как расход. То есть арендатор несет расход по аренде, но зато получает доход на размещенный капитал. Покупатель квартиры не несет расходы по аренде, но лишается дохода на капитал.

( Читать дальше )

Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет).

Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки.

Конечно, трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и прочее-прочее), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла.

( Читать дальше )

Набрел я на один занятный пост на смартлабе. Чувак заявил, что средняя доходность от вложений в недвижимость у него за 9 лет — 11,65% годовых. Причем, подавал он это в ключе показной скромности, типа «да это маленькая доходность на самом деле, вот доллары бы больше принесли».
Не стоит пугать ветреную птицу удачи: даже если удалось хорошо заработать, то стоило бы об этом помолчать.
А такого количества хвастунов, как среди инвесторов в недвижимость, по-моему, нет нигде.
Но, как мы уже отмечали, они еще не очень умеют считать.

Ничего плохого в инвестициях в недвижимость, конечно, нет: иногда это весьма прибыльное дело, но все же редко супердоходная штука. По крайней мере, если недвижимость  — в самом деле недвижимость.
Что я имею в виду?
Разберем один типичный кейс, как раз со смарталаба. Пост вышел недавно, наверное, многие его читали.

https://smart-lab.ru/blog/649414.php

( Читать дальше )

Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.

( Читать дальше )

Давно меня этот вопрос занимает. Уж если недвижимость в России настолько зависит от сырьевых цен (подробнее о связи я пишу, например, тут и тут), то логично будет и цену привести к баррелю нефти. Наверное, аналитики давно так и считают, подумал я. И попытался найти что-нибудь в интернете. Но ничего путного, а тем более свежего, не нашлось, кроме нескольких старых статей.

Как обычно, если чего-то не хватает, значит, надо делать самому. Во всяком случае, будет интересно.

Сказано – сделано. Скачал себе цифры по нефти (сорт «Брент», наиболее приближенный к тому, чем торгует Россия) и цены на недвижимость (официальные длинные ряды Росстата) с начала этого века и наложил одно на другое.

( Читать дальше )

Если и возникают порой поводы говорить о бесполезности (или даже вредности) посредников, то, пожалуй, нигде это не ощущается так остро, как при аренде жилой недвижимости. Судите сами: вы хотите снять квартиру. Находите искомую, вас всё устраивает — и жильё, и собственник, и цена. Но рядом всё время крутится какой-то тип, который не предоставляет вам никаких полезных услуг (да вы и не просили его об этом), но комиссию, и немаленькую, ему извольте заплатить. В лучшем случае риелтор покажет вам квартиру, если собственник отсутствует. Но зачастую даже такого минимума нет. Показывает квартиру собственник, отвечает на вопросы он же. Все документы подписывает хозяин, о бытовых вопросах вы договариваетесь только с ним. Договоры аренды почти всегда типовые: скачать бланк в интернете всего пара минут, ещё минут пятнадцать, чтобы заполнить все данные.

Если при купле-продаже существует хотя бы иллюзия, что риелтор проверяет юридическую чистоту документов (что, кстати, тоже не соответствует действительности), то в аренде нет даже этого. Арендатор отлично понимает, что платит риелтору не за услуги, настоящие или будущие, а за то, что кто-то очень умный оказался в нужное время в нужном месте. И работа, и ответственность посредника заканчиваются в тот момент, когда он получил свою комиссию, а все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и арендатор между собой.

( Читать дальше )

В интервью в программе известного эксперта по недвижимости Сергея Смирнова разобраны многие вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость.
— Что выгоднее, ипотека или аренда. Почему многие покупатели в ипотеку действуют нерационально
— Как правильно считать сравнительные затраты ипотека vs аренда
— Действительно ли цены на недвижимость постоянно растут?
— Возможны ли в России отрицательные ставки по ипотеке?
— Кто такие «зайцы в недвижимости»
— Как прогнозировать цены на недвижимость на длинную и короткую перспективу
— Что такое сущность «Второй урбанизации» и как она влияет на цену недвижимости
И много другое.



( Читать дальше )