У меня в портфеле существенную часть занимает коммерческая недвижимость. Склады и офисы не комнатными размерами (купленные давно и не очень). речь про Беларусь
Недавно подвернулся интересный объект и вот как я его «обмерял».
Речь шла про коттедж в престижном поселке (в черте города), до кризиса он стоил 800-900 тысяч не рублей. Я поселок знаю и дома там мониторил. Сейчас владелец разорился и дом можно было купить за 550 000 с аукциона, но я не купил (как инвестицию) и вот почему.
При учете что стоимость сдачи домов в этом поселке 2-3 тысячи в месяц, по выходу у меня оставалось 2,5% годовых. И расчет мог только быть на рост стоимости, что тоже не факт в нашей стране.
Почему так мало вышло? Потому что я знаю что такое владеть комм недвигой и как вместо «я думал» выходит «ивсегото?» какие факторы повлияли на «игого»:
-13% налог. С той суммы аренды через 6% как ИП без вариантов;
-амортизация. Учитывая отношение нанимателей к чужой недвижимости 500 в месяц в доме (250м2) реальная цифра. В домах всегда что то надо чинить, в том числе иногда «редко но метко».
-простой без арендатора. В текущем рынке сдать премиум объекты непросто, процентов 10 простоя это даже оптимизм;
— страховка (недорого);
— 100-200 в месяц на помогайку, чтобы не бегать самому краны крутить\котел поверять;
— земельный налог;
— самое «приятное» — дисконтирование денежного потока. Текущую ИРР я бы оценил в примерно 5%. Учитывая длинный горизонт таких инвестиций году к 5-10 денежный поток с дисконтированием 5% станет совсем тухлым, зато амортизация, налоги, простои слабее точно не станут.
итого у меня вышло 2,5% (если не брать в расчет рост цены недвиги и рост аренды).
А если стоимость аренды снижается процентов на 10-30 (что реально по текущему рынку для премиум объектов), то затея становится дурной от слова «совсем».
зы и еще фактор ликвидность. Евробонд какого нить уругвая на 500тысяч я продам почти всегда за 2 минуты 1 звонком, а вот дом за полляма в нищей стране — вопроооооос...
ззы сейчас бонды РБ торгуются в 5-6% доходность, какая тут недвига?
зззы также никуда не уходит риск подарить государству, тут такое регулярно.

Один из смыслов дневника по портфелю — фиксировать настроение от рынка. 
Чудны дела твои, господи. В четверг на рынках начиналась паника из за ДБ, а в птн уже гребли почти все как в «последний раз».
Трежаки и золото потащили вниз, но пока они на уровнях и не вышли из боковиков. Хотя золото и ГДХ уже на нижней границе.
Любопытно, но ютилитиз и недвигу не покупали. (подозреваю из за тяги к риску на текущих уровнях)
Докупил KRE (по относительной силе начал обходить индекс) и портфель упакован.
итого сейчас имеем (проценты не точны до единицы):

трежаки TLT, BND, IEF                              40%
индексы  mtum, sphq, xlp, kbe, xlk, psx        40%
металлы  gld, gdx, pick                              20%

индексы покупал исходя из тренда и относительной силы от спайдера
металлы тоже (но золото для хэджа)
трежаки сугубо для хэджа

кэш портфельчика рассован, сидим и смотрим

закрыл XLU в легкий минус, (разумеется на дне дня), не оправдал себя, все остальное держу

смотрю на GLD, GDX (последний чуть не купил, но странно вырос на фоне 0 в золоте и серебре)

сейчас портфель

IEF, TLT, BND 60%
PSX, MTUM, SPHQ, XLP, XLK 40%
SGTPY вне зачета, история надолго )

фиксирую для своего журнала, дабы не забывать сделки
27-9
держу                              причина
1. TLT                         хэдж портфеля
2. BND                        хэдж портфеля
3. IEF                         хэдж портфеля
4. MTUM                     трендовый ЕТФ на индекс
5. SPHQ                      трендовый ЕТФ на индекс
6. XLP          трендовый ЕТФ на индекс, купил на откате, в итоге сижу с лосем пока
7. PSX                   купил за баффетом, получил дивы. Думаю что дальше делать.
8. SGTPY  начал покупать после отсечки, идея — пересидеть паникеров с низкими/отменой дивов и за пару лет сделать не менее 20%

купил
1. VNQ                             нравился тренд, в итоге етф повалился и продал в конце дня
2. XLK                              моментум лучше индекса
3. XLU           нравился тренд, в итоге етф повалился, держу и готов продать если будет падать
продал
1. MANH                           утомил меня лось
2. VNQ                             не оправдал надежд

думаю про
1. GLD                              как перестанет падать или начнет расти — надо брать
2. IBB                              если пробьет 300
3. PPLT/PALL                      как и золото — хэдж/диверсификация портфеля

итого портфель на закрытие:
1. трежеря TLT, IEF, BND
2. sp500     MTUM, SPHQ, XLP, XLU, XLK
3. stocks    PSX, SGTPY

в целом рынок выглядит опасно, как нырнет ема14 под ема48 — буду продавать все
если наоборот вверх — пойду из трежаков в индекс

оригинал на английском тут
вкратце:
Был нефтепровод Атлас обремененный долгами и мудрый богатый толстый управляющий хэдж фонда (с 35 летним опытом).
Далеким летом 2010 в процессе неоднократных телефонных разговоров с менеджментом он выяснил что компания продает часть активов другой компании и становится способна погасить долги. (в деталях могу чуть ошибаться из за беглого перевода) 
До этого он был в шорте против нее. После того как выяснил сию деталь — накупили колов далеко вне денег и насоветовал родне купить бондов/акций.
Итог — 4 млн профита за месяц (Шувалов и Новак ржут с нищеброда), после публичного анонса акция взлетела на 30%.
SEC все раскопал и настроен намотать кишки персонажу.
а вы тут за сбербанк и ЛЧИ кости моете (

Как пишут многие умные книги — составление портфеля на основе последних Х лет это «управление машиной через зеркало заднего вида». Посему классические 60/40 на примере последних лет будут не особенно полезны. Продолжив эту теорию я начал думать о «бронебойном» портфеле и выбрал для бэктестов нескучный отрезок 1999-2009 годов. Ибо инвестор, вложивший в индекс летом 1999, вернется к своим значениям только к 2007, чтобы угореть снова и лишь в 2013 придти к своим (без учета дивидендов и ребалансировки с трежерями).

Тестируя бэктестами разные портфели через «портфолиовизуалайзер» пришел к выводу что если нас ждет что то похожее как 2000, 2008, то акций должно быть около 10-30%. Остальное — трежеря и золото. В таком случае средний рост портфеля будет около 8% в год а максимальная просадка около 0. И это в разгар дотком крэшей и недвигабаблов.

зы Ежегодная ребалансировка как обычно — по умолчанию.

В предыдущем посте мне «натыкали» как бодро РТС порвал сп500, если мерять с 1999.
Беда в том, что в конце 90х я только заканчивал школу и не имел ни капитала, ни знаний, чтобы оценить что надо тарить акции РФ «на всю котлету». Да и вернуться туда мы уже не сможем.
Куда актуальнее посмотреть последние 10 лет, которые у меня уже проходили в куда более осознанном возрасте и с капиталом позволяющим делать лонг тайм инвестментс.
Буду сравнивать широкий индекс США и акции РФ, торгующиеся в валюте.
Еще раз оговорюсь — я считаю в валюте и только в валюте! Никаких самообманов с учетом в слабых валютах!
Ниже графики индекса США (spy), дивидендного SDY (более 5% дивы ежегодно), акции РФ (RSX) c 2008 года и етф развивающихся рынков ЕЕМ (Китай, Бразилия и тд). 
В етф RSX входят все голубые фишки РФ.

Мне к графику добавить нечего.

Я не привязан к РФ и мне актуальны только долларовые заработки, посему ценные бумаги (акции, бонды) торгую только через валюту.
Для российских бумаг это депозитарные расписки в Лондоне/США.
Сейчас на смарт лабе стала мода писать про выгоду инвестиций по 15-25% годовых! И по цифрам все складывается, но… Все расчеты идут через рубль. То есть, если бы человек считал через доллар, вероятнее всего вышел бы 0, а то и убыток, вопрос про точку входа.
И весь рост российских АДРок приходится только на фазы укрепления рубля (Сбербанк разве что).
А глобально, в разрезе 10-20 лет они все находятся в длииииииииинном боковом спуске (по мере удешевления рубля/доллара).
Прикинул я шансы рубля обогнать доллар в ближайшие лет 5 и продал все российские бумаги, которые планировал держать и получать дивиденды, как инвестор.
Хотя нет, сургутП не продал еще. До отсечки на эйфории отдам и прощусь с российским рынком.
з.ы. предпочту американские бумаги с низким йелдом, но! растущими выплатами. Чем зависеть от кооператива «озеро».