ГК Эталон рассматривает возможности инвестиций в строительство жилья в Кузбассе     

ГК Эталон и правительство Кемеровской области (Кузбасса) подписали соглашение о реализации проектов жилищного строительства в Кемерово и Новокузнецке. Всего компания планирует построить в регионе около 410 тыс. кв. м жилья при общем объеме инвестиций 20.5 млрд руб. В какие сроки планируется представить проекты, стороны не сообщили.

Новость позитивна с точки зрения восприятия (это первый случай, когда ГК Эталон изучает возможности экспансии в регионы), но на данном этапе она не оказывает влияния на котировки.

Атон

Правительство продлит программу субсидированной ипотеки на год  

В пятницу президент Владимир Путин объявил, что государственная программа субсидированной ипотеки будет продлена на год (до июля 2022), но ее условия будут ужесточены. Субсидируемая процентная ставка увеличится на 50 бп до 7%, а максимальный размер ипотечного кредита будет снижен до 3 млн руб. для всех регионов России (ранее он составлял 12 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 6 млн руб. в других регионах).

Новость умеренно позитивна для ГК ПИК, реализующей проекты во многих регионах России и выигрывающей от планируемого правительством продления льготной программы. Для ГК Эталон и группы ЛСР новость нейтральна — эти компании строят жилье только в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге, где цены гораздо выше, чем в других городах России, и поэтому ипотечный лимит в 3 млн руб. слишком мал. Таким образом, новые условия ипотеки, предложенные правительством, охладят перегретый спрос на квартиры в крупнейших городах России, ограничив в то же время цены от дальнейшего роста.

Атон

ГК Эталон завершила предложение преимущественных прав приобретения акций  

АФК Система подписалась на 22.6 млн акций в рамках предложения преимущественных прав на подписку — это составляет 26% от общего объема размещения и соответствует нынешней доле компании в ГК Эталон. Оставшиеся акции нового выпуска будут предложены инвесторам по цене $1.7 за акцию. Система также договорилась о взаимодействии с Альфа-банком, который планирует приобрести 20% акций ГК Эталон. Система заключила с Альфа-банком беспоставочную своп-сделку на передачу неголосующих прав в ГК Эталон.

Мы полагаем, что инвестиция Альфа-банка в ГК Эталон не носит стратегический характер, а скорее направлен на оказание финансовой поддержки АФК Система для финансирования сделки. Мы считаем Эталон привлекательной бумагой и полагаем, что размещение может дать начало ее положительной переоценке.

Атон

«Сбербанк» решил незначительно повысить ставки по ипотеке (на 0.4 п.п.). Мы однако не считаем, что это сильно повлияет на текущую ситуацию на рынке недвижимости, по крайней мере, в сегменте новостроек. Многие крупные девелоперы имеют соглашения с банками и выдают ипотеки по ставкам сильно ниже ключевой. Есть высокая вероятность, что это затронет цены на вторичном рынке, но там и до этого не наблюдался сильный рост.

В общем и целом на рынке недвижимости по-прежнему всем балом правит соотношение спроса и объемов выставленного на продажу жилья. После ажиотажного спроса в конце прошлого года на фоне действия льготной ипотеки рынок немного «остыл», да и платежеспособность потенциальных покупателей сократилась из-за ускорения инфляции. Однако застройщики также активно мониторят ситуацию и не «бомбардируют» рынок пулом новых предложений, удерживая цены у высоких значений. Более того, введенные властями меры регулирования на руку крупным игрокам, которые продолжают отхватывать рыночную долю у мелких девелоперов, и таким образом увеличивают собственный ввод жилья даже несмотря на скромные общие показатели в целом по рынку. На наш взгляд, так ситуация и будет развиваться дальше. Контроль за предложением скомпенсирует эффект от роста ставки (хотя и здесь ЦБ сильно исчерпал потенциал после двух повышений ставки с начала года) и сокращение располагаемого дохода. Кроме того, рост инфляции и цен на сырье оставляет мало шансов для девелоперов для какого-либо негативного изменения цен.

В этой связи на рынке новостроек мы ожидаем краткосрочно «затишье» и сохранение текущих цен, а на вторичном рынке возможна небольшая коррекция, но в разумных пределах. При этом крупные игроки, в том числе залистингованные (ЛСР, ПИК и Эталон), вероятно, смогут показывать опережающие рынок показатели за счет своих регуляторных преимуществ, о чем говорят и их недавние действия (ввод ПИК четырех новых проектов в 1К21 против трех в 1К20, допразмещение Эталона для покупки новых земельных участков и тд.).

Асатуров Константин
УК «Система Капитал»

Текущая макроэкономическая конъюнктура, на наш взгляд, предполагает, что индекс РТС может вырасти еще на 20-25% в следующие 12 месяцев.

Дисконт российского рынка по P/E вернулся к своему историческому среднему значению в 50%. Индекс РТС торгуется с P/E 2021 7.6x – это самая низкая оценка среди крупных EM (за единственным исключением Турции), при этом он предлагает одну из самых высоких дивидендных доходностей (8% в 2021П).

Учитывая наблюдаемый рост цен на сырье, мы ожидаем, что сырьевые акции будет продолжать обгонять защитные истории.

Наш взгляд на рынок. Мы по-прежнему считаем, что индекс РТС может показать довольно существенный рост в следующие 12 месяцев – на 20-25% до 1800+ пунктов, поскольку для этого есть ряд экономических предпосылок, в том числе: а) цены на сырье находятся на рекордных уровнях, включая цены на металлы и удобрения, а цены на нефть и газ продемонстрировали значительный рост с начала года. Это приведет к росту ДП и EPS российских компаний (у «голубых фишек», как ожидается, чистая прибыль удвоится в 2021); б) в свою очередь, многие российские ликвидные компании вернутся к двузначной дивидендной доходности за 2021 по сравнению с доходностью ОФЗ всего 7%; в) тренд мировых инвестиций смещается с акций роста на акции стоимости, и российский рынок имеет в этом плане самые лучшие стартовые позиции, торгуясь с мультипликатором P/E 2021П всего 7.6.

«Голубые фишки» по-прежнему наши фавориты. Большинство российских «голубых фишек» предлагают привлекательную оценку. Мы предпочитаем нефтегазовый сектор (Роснефть, Газпром), банки (Сбербанк и ВТБ), металлы и добычу (Северсталь, РУСАЛ) и недвижимость (ПИК, Эталон). C другой стороны, мы ожидаем худшей динамики от компаний потребительского, транспортного секторов и сектора электроэнергетики, а также менее ликвидных бумаг.

Дивидендные гэпы быстро закроются. Мы вступаем в период выплаты дивидендов, когда российские компании выплачивают единовременные годовые дивиденды за 2020 или промежуточные дивиденды за 1К21. Средняя годовая дивидендная доходность за прошедший год составит около 5-6% (Газпром, Сбербанк и т.д.), что не плохо, но это не высокий показатель, поскольку прибыль компаний существенно упала в период пандемии Covid-19. Для сравнения, компании, которые выплачивают дивиденды ежеквартально (в основном в горно-металлургическом секторе) уже учтут рост цен на сырье, имеющий место в последнее время. Их доходность по квартальным дивидендам может вырасти до 2.5-3.5% только за 1К21, а годовая дивидендная доходность может превысить 10-12%. В целом, средняя дивидендная доходность российского рынка должна увеличиться с 6.5% за 2020 до не менее 8% за 2021, что является сильным драйвером его роста в этом году. Принимая во внимание, что дивиденды за 2021 должны быть намного выше уровней 2020, мы ожидаем, что ближайшие дивидендные гэпы быстро закроются. В следующие 12M привилегированные акции СургутНГ будет среди лидеров по выплате дивидендов; тем не менее мы отмечаем, что их дивидендная доходность за 2021 будет зависеть от колебаний курса доллара в этом году. Среди наших дивидендных фаворитов мы выделяем горно-металлургические акции (CHMF/NLMK/MAGN/EVR), ЛУКОЙЛ/Газпром нефть, и как обычно, МТС, Юнипро, Эталон и SBER/VTB.

Атон
               Оценки акций российских компаний          
     
     
     
     

Подробности инвестиционной программы Etalon Group и план потенциальных проектов будут раскрыты в Меморандуме о размещении 26 апреля.

Эффект на компанию. Компания сообщает, что она просмотрела порядка 6 млн кв.м участков и в настоящий момент находится в активных переговорах по приобретению 3,5 млн кв.м. В общей сложности Эталон планирует потратить на приобретение новых участков до 30 млрд руб. При этом во проектах компания имеет целевой уровень валовой рентабельности в 35%. Согласно данным топ-менеджмента компании, одним из проектов будет масштабный проект комплексного развития территории в СанктПетербурге площадью 1,4 млн кв.м, который должен прийти на смену проекту «Галактика».

Эффект на акции. Мы полагаем, что инвесторы в целом позитивно воспримут новость, поскольку она снимает неопределенность с ценой продажи новых акций, а также определяет цели по использованию вырученных средств.

Ибрагимов Марат
«Газпромбанк»

Эталон объявляет размещение акций   

Эталон утвердил размещение 88.5 млн акций, что составляет 30% от общего количества выпущенных обыкновенных акций компании. Первоначально компания предложит своим существующим акционерам подписаться на новые акции. АФК «Система», которая является одним из крупнейших акционеров компании, будет участвовать в размещении пропорционально ее текущей доле владения в капитале компании, а также разместит заявку на дополнительный объем акций, если они не будут проданы другим инвесторам в рамках процесса формирования книги заявок. Остальные акции, которые останутся после использования преимущественного права, будут предложены институциональным инвесторам. Цена размещения составляет $1.7 за акцию (или GDR). Чистые поступления от размещения в размере $150 млн будут использована для ускорения инвестиционной программы компании и расширения бизнеса. В соответствии со своей стратегией, Группа Эталон планирует ускорить пополнение земельного банка и рассматривает возможность приобретения ряда новых проектов в 2021 году общей чистой реализуемой площадью 3.5 млн кв. м. Дата закрытия реестра для участия в размещении для существующих акционеров — 26 апреля.

Это ожидаемое событие, позитивное для развития компании. Эталон использует поступления от размещения для расширения своего земельного банка. Цена размещения соответствует рыночной цене, и мы считаем ее привлекательной для существующих акционеров.

Атон

ГК Эталон представила операционные показатели за 1К21      

Объемы реализации недвижимости за 1К21 снизились на 22% г/г до 98.7 тыс. кв. м, а в стоимостном выражении упали на 10% г/г до 16.2 млрд руб., при этом средняя цена квартиры выросла на 26% г/г до 208 тыс. руб./кв. м. Денежные поступления увеличились на 2% г/г до 18 млрд руб. Объемы реализации недвижимости в Московском регионе упали на 13% г/г до 51.8 тыс. кв. м., а в стоимостном выражении снизились на 7% до 9.5 млрд руб., при этом средняя цена квартиры составила 230 тыс. руб. за кв. м (+11% г/г). В Санкт-Петербурге продажи недвижимости сократились на 30% г/г до 46.9 тыс. кв. м, а в стоимостном выражении снизились на 13% до 6.8 млрд руб. при средней цене квартиры 184 тыс. руб. за кв. м (+40% г/г). Общий долг компании вырос на 7% г/г до 53.8 млрд руб., а корпоративный долг сократился до 16.1 млрд руб. (против 19.6 млрд руб. на конец 2020), отношение чистого корпоративного долга к EBITDA до распределения стоимости приобретения активов (за последние 12 месяцев) составило 1.0x. В 1П21 компания планирует ввести в эксплуатацию новые проекты, включая ЗИЛ-Юг, Nagatino I-Land (стадия 2), проект на Летниковской улице в Москве, которые должны поддержать объемы продаж компании в 2021. В результате Эталон подтвердил прогноз на 2021: объемы реализации недвижимости без изменений на уровне 538 тыс кв. м. и рост на 10% в стоимостном выражении до 88 млрд руб.

Объявленные операционные результаты выглядят довольно слабыми, но нейтральными для динамики акций. Это результат не падающего спроса, а дефицита предложения, который транслируется в существенный рост цен и, в свою очередь, рост рентабельности компании. Мы подтверждаем позитивный взгляд на бумагу.

Атон

Группа «Эталон» получила разрешение на строительство первой очереди жилого комплекса «ЗИЛ-Юг» в южной части бывшей территории автозавода ЗИЛ в Москве.

Планируемая продаваемая площадь первой очереди, включающая шесть корпусов и паркинг, составит 57,6 тыс. кв. м, в том числе 48,4 тыс. кв. м жилья и коммерческой инфраструктуры. Ввод первой очереди планируется в конце 2023 г. В рамках всего проекта на участке в 109 га запланировано строительство 1,4 млн кв. м, из них около 955 тыс. кв. м придется на жилье и встроенные коммерческие помещения.

Эффект на компанию. Получение разрешения на строительство означает, что Эталон теперь может начать продажи недвижимости в проекте «ЗИЛ-Юг», который Эталон планирует маркетировать под именем ЖК «Шагал» и который является крупнейшим в текущем портфеле компании. По оценке консалтинговой компании Colliers International, рыночная стоимость проекта равна 64,1 млрд руб., что составляет более 33% от стоимости всего портфеля проектов Эталона. Доходы Компании от продажи недвижимости в комплексе составят 360,2 млрд руб., что почти в 4,8 раза превышает среднегодовые продажи недвижимости Эталона за последние три года.

Эффект на акции. С начала марта этого года, когда Компания объявила о планах SPO до 30% новых акций, новостной фон вокруг компании был очень слабый. Это привело к снижению котировок более чем на 6%. Мы надеемся, что вчерашняя новость станет катализатором роста бумаги, которая с начала года отстала от рынка на 33%.

Ибрагимов Марат
«Газпромбанк»

Группа ПИК представила сильный отчет по итогам 2020 года, продемонстрировав рост основных финансовых показателей на фоне увеличения спроса и цен на недвижимость, а также использования технологий онлайн-продаж.

Выручка за отчетный период составила 380,2 млрд руб. (+35,5% г/г), EBITDA – 112,0 млрд руб. (+67,1% г/г), чистая прибыль – 86,5 млрд руб. (+91,7%).

Рост выручки произошел на фоне увеличения продаж недвижимости. По итогам 2020 года компания нарастила продажи в натуральном выражении на 20,4% — до 2,36 млн кв. м, рост средней цены реализации составил 17,7% — до 144,6 тыс. руб./кв. м. Рост EBITDA и чистой прибыли произошел вслед за ростом выручки. Положительное влияние на чистую прибыль также оказало увеличение финансовых доходов в 3,7 раза. Рентабельность по EBITDA и чистой прибыли выросла на 5,6 п.п. и 6,7 п.п. соответственно, до 29,5% и 22,8%.


( Читать дальше )