3 февраля, девелопер «Эталон» объявил операционные результаты за IV квартал и 12 месяцев 2022 года

В 2022 г. наблюдался спад в продажах недвижимости, что не удивительно, учитывая резкий взлет процентных ставок в конце февраля. Это привело к резкому снижению продаж во втором квартале. Но затем ситуация стабилизировалась и ключевая ставка Банка России опустилась до 7,5% и стала на 1% ниже, чем в начале 2022 г. Это стало основой для восстановления продаж и квартальная динамика этому свидетельствует. Если во втором квартале новые продажи составили всего 53,0 тыс. кв. м., то во втором и третьем квартале — 67,0 и 81,9 тыс. кв. м. соответственно.

Правда, даже столь быстрого восстановления не хватило для того, чтобы избежать снижения продаж за весь год. Зато задел на будущее компания сделала весьма солидный. Темпы роста ввода в эксплуатацию бьют рекорды, превышая 70% как в заключительном квартале года, так и за весь год. Несомненно, это должно положительно сказаться на объемах продаж в будущем. Увеличению объемов продаж также будет способствовать продление основных льготных программ по жилищному кредитованию до средины 2024 г. Минфин планирует, что примерно 260 млрд руб. будет направлено на программы льготной ипотеки в 2023 г. Продолжим следить за результатами, рассчитывая на дальнейшее восстановление объемов продаж.

( Читать дальше )

Объем новых продаж Эталона (Etalon Group) в 2022 г. сократился на 30% г/г в денежном выражении и на 35% — в натуральном. Падение в метраже было ожидаемым в силу низких продаж в Москве и Московской области (затоваренность в декабре 2022 г. составляла 62% и 56% соответственно).

При этом средняя стоимость квадратного метра во всех проектах выросла на 6% г/г, в квартирах — на 10%.

Объем ввода жилья в эксплуатацию был опубликован ранее, поэтому не преподнес сюрпризов: годовой рост показателя составил 74% и на 7% превзошел прогноз менеджмента.

Продажи Эталона в денежном и натуральном выражении ожидаемо снизились больше, чем у Группы ЛСР (-3% г/г и — 17% г/г соответственно). При этом реализация в натуральном выражении превзошла наши ожидания на 11% за счет более высоких, чем в нашем прогнозе, продаж в Санкт-Петербурге и более активной, чем мы ожидали, региональной экспансии. А вот рост средней стоимости квадратного метра значительно обошел Группу ЛСР (+6% г/г против +2% г/г соответственно) благодаря более дорогим проектам в портфеле.

Мы расцениваем результаты как умеренно позитивные.

Фомкина Ирина
ИБ «Синара»

В рамках этого обзора мы начинаем определять степень инвестиционного риска, с которым, исходя из нашей методики, связаны инвестиции в российские акции. Для всех акций анализируемых эмитентов с рейтингами «Держать» и «Покупать» мы рассчитали степень риска в диапазоне от одного (● — «минимальная») до пяти (●●●●● — «максимальная»). Рекомендуем инвесторам при принятии решения обращать внимание не только на потенциал роста стоимости той или иной бумаги, но и на соответствующий уровень риска.

Наша методика включает риски двух категорий. Мы определили ключевые риски для держателей анализируемых акций и разделили их на две категории. За каждый из рисков первой категории — отсутствие отчетности, регистрация компании-эмитента не в РФ, угроза национализации — мы начисляли эмитенту по 1,5 балла. По 1 баллу добавлял каждый риск второй категории: отказ от выплаты дивидендов, значительная долговая нагрузка, неопределенность в отношении перспектив соответствующей отрасли, рост капитальных затрат, возможное участие эмитента в сделках слияний и поглощений, существенная зависимость оценки справедливой стоимости от допущений в отношении темпов роста, низкая ликвидность конкретной ценной бумаги. Округление производилось на усмотрение аналитика. Обратим внимание, что с течением времени степень инвестиционного риска может изменяться в зависимости от ситуации.

( Читать дальше )

В период нестабильности в экономике самые выгодные позиции из публичных девелоперов занимают ПИК СЗ и ГК Самолет, выигрывающие в результате консолидации рынка в Москве и Московской области, а также за счет экспансии в другие регионы. Программы льготной ипотеки, даже после пересмотра их условий, должны в 2023 г. поддержать спрос на квартиры и сохранить его на уровне 3К22–4К22. ГК Самолет находит новые направления деятельности, в том числе планирует заняться ИЖС, что позитивно отразится на ее финансовых результатах. Мы присваиваем акциям ПИК СЗ и ГК Самолет рейтинг «Покупать» с целевой ценой 834 руб. и 3150 руб. за штуку соответственно. Ввиду ослабления спроса на квартиры премиального сегмента присваиваем акциям Группы ЛСР и Etalon Group рейтинг «Держать» с целевой ценой 545 руб. и 57 руб.

Катализаторы: меры поддержки вторичного рынка.

Риски: ухудшение макроэкономической ситуации, включая сокращение реальных располагаемых доходов населения и рост безработицы.

( Читать дальше )

Публичные компании МТС, OZON, «Сегежа» и «Эталон» формируют основную часть портфеля активов АФК «Системы». Беря во внимание ключевые активы и долю участия АФК «Системы» в структуре капитала, получается, что материнская компания недооценена почти в 2 раза — как минимум, в 1,6 раза от текущих значений.

Капитализация АФК «Системы составляет 121,3 млрд руб. У компании, как минимум, еще 10 непубличных активов, которые также увеличивают ее фундаментальную стоимость на 43 млрд руб. Это означает, что справедливая стоимость бумаг АФК «Системы» составляет 22 руб. Отметим, что АФК «Система» активно участвует в сделках слияния и поглощения, что обеспечит заметное увеличение ее фундаментальной стоимости в 2023 году.

Считаем, что сейчас бумаги компании будут зависеть от развития двух наиболее перспективных дочерних предприятий: OZON и МТС. В 2022 году OZON впервые вышел на прибыль, при этом система маркетплейсов и интернет-торговли в России продолжают активное развитие. Финтех и медиа-вертикали МТС продолжают активное развитие и расширяют свою работу. Эти два сегмента обеспечат органическое развитие корпорации.

Промсвязьбанк

Группа «Эталон» в 2022 году ввела в эксплуатацию 735 тыс. кв. м. реализуемой площади в 19 проектах, что на 74% больше, чем в предыдущем году и является рекордом за всю историю компании. Самый большой объем пришелся на Москву – 344 тыс. кв. м, на втором месте Санкт-Петербург – 338 тыс. кв. м, в Екатеринбурге и Казани введено 29 и 24 тыс. кв. м соответственно.

Компания добилась значительного прироста вводимой недвижимости благодаря органическому росту и выгодному приобретению Концерна «ЮИТ» в 2022 году. Полагаем, что сильный рост введенной в эксплуатацию недвижимости станет хорошей базой для увеличения продаж уже в 2023 году, что позволит выйти на прогнозируемые двузначные темпы роста по EBITDA.

Группа «Эталон» также имеет большой задел на будущее в виде новых проектов. Одновременно стало известно, что флагманский проект Shagal в Москве получил кредитную линию Сбербанка на 39,6 млрд руб. для строительства второй очереди с площадью 270 тыс. кв. м. Проект Shagal возводится на территории 109 га в южной части бывшей территории автозавода им. Лихачёва (ЗИЛ) на набережной Москвы-реки и рассчитан на 25 тыс. жителей. Всего планируется возвести девять очередей. Так что данный проект еще многие годы способен служить источником значительной выручки для компании.

( Читать дальше )

Фавориты в секторе. Аналитики SberCIB Investment Research выделяют несколько фаворитов в секторе: ГК «Самолёт» и Группу ЛСР. По прогнозам аналитиков, Самолёт покажет самые высокие темпы роста продаж (45% в кв. м в 2022 году и 10% в кв. м в 2023 году). У Группы ЛСР высокая рентабельность и диверсифицированный бизнес (производство строительных материалов, в т. ч. для инфраструктурных проектов), а также привлекательная оценка. Все девелоперы торгуются с дисконтом 20–50% к своим историческим коэффициентам (P/E, EV/NCS, P/NAV).

По оценкам аналитиков, привлекательный потенциал роста имеют акции Группы ЛСР, ГК «Эталон» и ГК «Самолёт».

СберИнвестиции


( Читать дальше )

Система представила результаты за 3К22

Консолидированная выручка Системы выросла на 9.2% г/г до 239.7 млрд руб. за счет консолидации группы Эталон с мая 2022, роста выручки от Медси на 24.1% г/г вследствие приобретений и открытий новых клиник), а также роста продаж в Биннофарм Групп (+11.5% г/г). Динамика выручки от МТС практически нейтральная (+0.8% г/г), в то время как выручка от Segezha Group снизилась на 6.1% г/г на фоне укрепления рубля и изменения географии продаж, а выручка агрохолдинга «Степь» снизилась на 9.0% г/г в связи со смещением реализации продукции растениеводства на будущие периоды. Скорректированная OIBDA Системы снизилась на 9.2% г/г вследствие слабых результатов Segezha Group и агрохолдинга «Степь», а также незначительного снижения OIBDA на уровне МТС (-1.3% г/г). Консолидированные чистые финансовые затраты выросли на 59% г/г до 28 млрд руб., что обусловлено ростом чистого долга на уровне Segezha Group (+184% г/г), агрохолдинга «Степь» (+79.1% г/г), Медси (+83.3% г/г) и Биннофарм Групп (+85.9% г/г). Чистый долг Корпоративного центра составил 229.5 млрд руб. (+9.1% г/г, -1.9% кв/кв).

( Читать дальше )

Правительство РФ продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024; ставка по ипотеке увеличена с 7% до 8%

На заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам Владимир Путин объявил о ряде изменений в программе льготной ипотеки: 1) программа будет продлена на полтора года, до 1 июля 2024 года; 2) ставка по льготной ипотеке увеличится с 7% до 8%; 3) доступ к семейной ипотеке по ставке 6% будет расширен — его получат семьи, имеющие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (ранее льгота действовала только для семей с детьми, родившимися не ранее 2018 года).

ЦБ РФ и Минфин России ранее в этом году объявили об грядущем изменении параметров льготной ипотеки — мы считаем это позитивным фактором для сектора недвижимости, поскольку данная мера должна поддержать спрос, не приводя при этом к росту цен на недвижимость. Кроме того, новые критерии «семейной ипотеки» откроют к ней доступ большему числу потенциальных покупателей. Не ожидая немедленной реакции рынка на данную новость, мы все же считаем ее позитивной для сектора с точки зрения восприятия, поскольку предложенные изменения могут потенциально улучшить результаты застройщиков в 2023 и последующие годы.

Атон

По результатам 3 квартала совокупная выручка АФК «Система» увеличилась на 9% г/г и составила 239,7 млрд руб. по сравнению с ростом на 26% г/г в 1 квартале и 20% г/г во 2 квартале. Основной вклад в рост выручки внесли консолидация активов «Эталон», а также рост доходов «Медси» (+24% г/г) и «Биннофарм» (+12% г/г). «Сегежа» и «Степь», наоборот, внесли отрицательный вклад в выручку. Показатель скорр. OIBDA в 3 квартале снизился на 9% г/г до 70,1 млрд руб. по сравнению с ростом на 22% г/г в 1 квартале и 47% г/г во 2 квартале. Причины снижения – слабые результаты «Сегежи» и агрохолдинга «Степь».

Отдельно остановимся на результатах дочерних компаний. Результаты крупнейшего актива «МТС» ничем не примечательны, а динамика выручки и скорр. OIBDA близка к нулевой. Неожиданно хорошую динамику выручки показала «Медси» за счет выхода в новые регионы. Неплохо держатся «Биннофарм» и «Эталон», хотя они и сталкиваются с рядом проблем. Маркетплейс «Озон» стремительно развивается.

( Читать дальше )