К 2030 году объёмы ввода жилья должны увеличиться до 120 млн кв. м в год — это на 30% больше, чем в 2021-м, когда было введено 92,6 млн кв. м. Такие цифры заложены в стратегии развития жилищной отрасли в России, которая обсуждалась вчера на заседании Президиума Госсовета под руководством Президента РФ. Также возможно снижение ставок по ипотеке до 5% к 2030 году.

В ходе обсуждения стратегии Президент отметил, что в этом году объёмы ввода жилья необходимо обеспечить на уровне не ниже прошлого года (более 92 млн кв. м), а прирост ипотечного портфеля не менее, чем на 2,5 трлн ₽.

В нынешних условиях такие цели кажутся амбициозными. Однако факт того, что правительство намерено и дальше активно развивать стройку, говорит о приоритетности отрасли при получении господдержки. Торгующиеся на рынке компании-застройщики являются крупными игроками в секторе и должны выиграть от поддержки государства. Это акции ПИК, ЛСР, Эталон и Самолёт.

СберИнвестиции

Акции застройщиков растут на новостях об ипотеке.

Однако, на наш взгляд, понижение ставки для подобных льготных кредитов не сможет продолжать стимулировать рынок даже в краткосрочной перспективе. Важным драйвером роста стало бы снижение цен на недвижимость, но этот процесс носит длительный характер. Застройщики будут сокращать объем предложения и маскировать удешевление жилья при помощи различных приемов.

Как следствие, повышение котировок девелоперов будет непродолжительным. Более частые сводки о снижении, пусть и небольшом, цен на жилье, а также спроса на ипотеку будут сильнее давить на котировки застройщиков на среднесрочном горизонте.

Ващенко Георгий
ИК «Фридом Финанс»

По нашим оценкам, положительная динамика в акциях девелоперов связана с ожиданиями роста активности на рынке недвижимости на фоне понижения ставок. Мы полагаем, что в действительности спрос на жилье исчерпал себя, и в текущих обстоятельствах смягчение ДКП и последующее понижение ипотечных ставок (в том числе, пересмотр условий по льготной программе) не окажет сильного воздействия на покупательскую активность. Высокие цены на новостройки, ухудшение экономического положения россиян и неопределенность относительно будущего будут сдерживать рост строительной отрасли.

Мы ожидаем, что выдачи ипотечных кредитов и продажи застройщиков в ближайшие месяцы повысятся относительно рекордно низких показателей апреля-мая, но будут значительно ниже прошлогодних значений. В большей степени государственные меры поддержки поспособствуют восстановлению активности на вторичном рынке, который практически парализовало после повышения ставки до 20%.

На данный момент наши рекомендации по акциям девелоперов находятся на пересмотре ввиду неопределенной обстановки на рынке. Но мы полагаем, что устойчивое положение будут сохранять крупнейшие игроки – ПИК и ЛСР, у которых достаточные запасы ликвидности, минимальная зависимость от иностранных материалов и оборудования, поскольку компании обладают собственными мощностями.

( Читать дальше )

Недвижимость

Полагаем, что поддержку российскому сектору недвижимости окажут субсидии, собственные и государственные. Ожидаем ставок по субсидированным первичным ипотечным кредитам в диапазоне 6–9% против 5,5% до начала событий на Украине. В таких условиях крупнейшие девелоперы, сконцентрированные на масс-маркете, смогут показать уровень продаж, сопоставимый с прошлым годом. Собственные субсидии могут охладить, хотя и не столь существенно, рентабельность с комфортных уровней прошлого года. Мы ожидаем ключевую ставку к концу года в 8% против текущих 9,5%, что создает положительные риски наших ожиданий от динамики сектора. Мы практически не поменяли финансовые прогнозы для Группы ЛСР и ПИКа с момента последней публикации стратегии. Новая прогнозная безрисковая ставка заставляет нас повысить целевые цены для ПИКа и Группы ЛСР на 12% и 17%, рейтинг по акциям обеих — по-прежнему «Покупать».

Катализаторы: дальнейшее сокращение процентной ставки.

( Читать дальше )

В апреле в массовом сегменте на первичном рынке недвижимости Москвы количество лотов в продаже выросло на 61,3% г/г и составило 16,3 тыс. шт. Предложение увеличилось благодаря дополнительным объектам, которые были выведены на рынок в ЖК Любовь и голуби (СМУ-6 Инвестиции), Кронштадтский 14 (ПИК), 1-й Ленинградский (ФСК), Лучи (ЛСР).

Выход нового предложения связан со стремлением увеличить объем продаж в условиях благоприятной ценовой конъюнктуры, поскольку цены находятся на историческом максимуме. В Москве в массовом сегменте первичного рынка недвижимости в апреле средняя цена составила 286,1 тыс. руб./кв. м.

Вместе с тем, уже высокий уровень цен на квартиры и высокая ставка по льготной ипотеке 12% в апреле привели к снижению спроса. В результате количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) упало на 26,3% г/г, до 9,3 тыс. шт.

Летом спрос может стабилизироваться на фоне снижения льготной ипотечной ставки до 9%.

Лящук Владимир
«Промсвязьбанк»

Крах на ипотечном рынке в апреле. ЦБ опубликовал данные по ипотеке за апрель. Цифры показали драматичное сокращение выдачи ипотеки в этом месяце: общее число кредитов рухнуло на 74.2% гг, сумма выданных кредитов обвалилась на 70.7%. Такого коллапса мы не наблюдали ни в ковид-кризис, ни во время кризиса 2014/15гг.

Судя по тому, что средняя ставка по выданным кредитам упала в апреле с 8.05 до 7.64%, выдача кредитов на рыночных условиях прекратилась вообще, и люди брали лишь кредиты по льготным программам правительства.

В мае ставки на рынке пошли вниз, и, по-видимому, выдача ипотеки на рыночных условиях активизируется.

По итогам года мы не ждём катастрофы в сегменте ипотеки и жилой недвижимости. Пока в бюджете есть деньги, правительство будет поддерживать этот сектор экономики всеми силами. Но по мере исчерпания бюджетных ресурсов тучи над перегретым во многих регионах жилищным рынком будут сгущаться.

Суворов Евгений
«ЦентроКредит»
       

После снижения ключевой ставки с 14% до 11%, в ближайшее время стоит ожидать понижения и ипотечных ставок в диапазоне 2-3 п. п. Мы полагаем, что планомерное понижение ставок будет оказывать положительное влияние на спрос на ипотеку и первичный рынок недвижимости, но это не станет сильным драйвером роста.

В среднесрочной перспективе темпы роста продаж продолжат снижаться за счет высоких цен, сохраняющегося роста себестоимости строительства на фоне сокращения доходов населения и ухудшения общего качества жизни россиян. Можно предположить, что по мере смягчения ДКП льготная программа по ипотеке будет в очередной раз пересмотрена – до 7-8%. Государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли, поэтому после итогов мая могут быть пересмотрены параметры мер поддержки, в случае если снижение ставок и действующие ипотечные условия не сумели простимулировать спрос.


( Читать дальше )

ГК Самолет представила финансовые результаты за 2021 по МСФО и операционные результаты 1К22

Объемы реализации недвижимости за 1К22 выросли до 257 тыс. кв. м. против 137 тыс. кв. м. в 1К21. В стоимостном выражении продажи взлетели на 128% г/г до 45 млрд руб., при этом средняя цена квартиры составила 175 тыс. руб./кв. м. (+21% г/г). Денежные поступления составили 40 млрд руб. (+144% г/г). За 12M21 объемы реализации недвижимости увеличились на 55% г/г до 93 млрд руб. на фоне масштабирования бизнеса. Скорректированная EBITDA выросла почти в два раза до 23.1 млрд руб. (+99% г/г) благодаря мерам по контролю затрат, в результате чего рентабельность EBITDA укрепилась до 24.8% против 19.2% в 2020. Чистая выручка увеличилась на 89% г/г до 8.4 млрд руб. Скорректированный чистый долг, за вычетом проектного финансирования в размере 60 млрд руб. вырос почти в три раза до 53.7 млрд руб., а соотношение чистый долг/EBITDA достигло 2.3x (+43% г/г), тогда как скорректированный чистый долг без учета средств на эскроу-счетах, снизился до отрицательного показателя 8.1 млрд руб.

( Читать дальше )

В последнее время на российском фондовом рынке большая проблема с ориентирами. Так, часть компаний взяли ориентир на меньшую публичность. Зависимость от мировых трендов ввиду изолированности нашего рынка и отсутствия иностранцев резко снизилась, хотя управляющие фондами частично по инерции и оглядываются на динамику глобальных индексов при принятии инвестиционных решений. Сложно стало с ориентирами.

Поэтому тот факт, что «Самолет» раскрыл независимую оценку стоимости активов даёт представление о потенциале дальнейшего роста компании и его системной значимости. Оценка активов на 31 декабря 2021 года достигла 532,9 млрд руб. — рост на 38% за полугодие, на 73% за год). Капитализация «Самолета» сейчас порядка 150 млрд руб., ощутимо ниже оценки активов.

Суверов Сергей
УК «Арикапитал»


( Читать дальше )

Cегодня акции ЦИАН восстанавливаются после вчерашнего обвала.

«ЦИАН» еще в момент IPO получил очень высокую оценку, которая не соответствовала прогнозным темпам роста компании. С тех пор бумаги снижаются в цене, так что понижательный тренд – это не история одного дня, а логичное развитие событий.

«ЦИАН» представил слабый годовой отчет – выручка за 2021 год снизилась на 34% г/г и составила 3,97 млрд руб. Хотя в 4-м квартале рост оказался внушительным – на 42% г/г, но только за счет роста средней стоимости размещения объявлений, тогда как количество объявлений заметно снизилось на 17% г/г. Сама компания не дает прогнозов на 2022 год в условиях неопределенности.

Но оптимизма действительно мало. Высокие затраты на персонал и развитие IT сервисов давят на операционную прибыль и маржинальность, компания пока остается убыточной. В марте «ЦИАН» зафиксировал ажиотажный спрос на недвижимость, в разы увеличились просмотры объявлений, и также вырос средний уровень цен на недвижимость. Но ажиотаж уже спадает. Рост ставок по ипотеке охладит рынок жилья в этом году и окажет давление на результаты компании. В Москве, которая является ключевым регионом для компании, на пятки «ЦИАНу» наступает Авито.Недвижимость, так что придется сильно постараться, чтобы удержать долю на рынке.

Лапшина Ксения

( Читать дальше )