Читатель спрашивает:

«Владимир приветствую, наткнулся на новость

(Максимальный уровень ставок по ипотеке в банках достиг 43%, сообщает РБК.

Если стоите — присядьте. С таким процентом переплата за квартиру стоимостью в 12 млн рублей (первый взнос 1 млн рублей) на срок 20 лет составит 94,6 млн рублей. Другими словами, без ипотеки за эти же деньги вместо 1 квартиры вы сможете купить почти 9!)

И вспомнил ваш подкаст про ключевую ставку в Америке, где все дорогое при низкой процентной ставке, тут ситуация получается противоположная, ставку в России повысили и так же цены выросли, хотелось бы ваше мнение услышать, почему так происходит? Спасибо за ответ».

Начнем с по-настоящему шокирующей информации. Если вместо платежей по ипотеке под такой процент их вкладывать в банк каждый месяц под такой же процент, то через 30 лет у вас будет несколько миллиардов (!!!) рублей. Считайте сами: https://calcus.ru/kalkulyator-vkladov с капитализацией процентов (внимание, данные расчета травмируют психику). Так что переплата идет не на миллионы, а на миллиарды… Однушка за 40 миллиардов! Жуть.

На одном популярном ресурсе интернета вдруг начало пробуждаться осознание в области финансов. Автор статьи посчитал, что при покупке квартиры в Санкт-Петербурге в ипотеку за 20 миллионов он будет платить 340 тысяч рублей каждый месяц на протяжении 30 лет!!!

 «И я не поверил своим глазам: 340К/мес на период 30 лет, Карл!»

И я ему ответил: «Что это вы, Дядя Фёдор, не всё еще посчитали!». Если вместо покупки квартиры каждый месяц откладывать эти самые 340 тысяч рублей в месяц в банк под, допустим, 12% годовых, то через 30 лет на вашем счете будет...

Вы не поверите своим глазам… У вас будет МИЛЛИАРД!

Проверьте сами на калькуляторе вкладов.

Это еще значит то, что банк, который выдал такую ипотеку, заработает не просто несколько квартир, он получит весь этот миллиард! Ведь он будет полученные деньги инвестировать и выдавать другим...

Конечно, может быть, через 30 лет это будет другой миллиард. Но все равно было приятно оставить детям и внукам миллиард, вместо квартиры, которой будет уже 30 лет…

В своих статьях выдвигаю мысль, что большинство гостиниц у моря — это не бизнес, а форма существования капитала. Деньги, вложенные в гостиницу, в других финансовых инструментах давали бы столько же дохода, если не больше. Тот же вклад в банке перебьет доходность многих отелей. И вот пришло время сравнить теорию с практикой. Поступил кейс.

К моему партнеру-риэлтору обратились с задачей продать гостиницу в Цемдолине (Новороссийск). Это работающий бизнес, но не для отдыхающих у моря, а для бригад рабочих, которых организации командируют в Новороссийск. Гостиница, по словам владельца, дает доход в 400 тысяч рублей в месяц на протяжении уже 15 лет. Продают ее за 23 миллиона рублей.

Посчитал, что при текущей ставке рефинансирования равной 16%. При цене объекта в 23 миллиона рублей, вклад под 16% будет давать в год 23000000/100*16= 3680000. Делим на 12 и получаем: 306 666 гарантированных рублей в месяц без каких-то вообще хлопот по содержанию гостиницы. То есть, всего на 100 тысяч в месяц меньше, но без каких-либо накладных расходов.

«Инвестировать — значит расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем», такое незамысловатое определение дает инвестициям лауреат Нобелевской премии Уильям Шарп.

Когда вы захотите инвестировать (расстаться с деньгами) и купить что-то нужное, то сразу подумайте, а как вы будете это продавать обратно?

В инвестициях нужно учитывать такое понятие как «Ликвидность». Что это такое? Это то как быстро и безболезненно вы сможете выйти из актива в деньги. Максимальной ликвидностью обладают сами деньги. В нашем случае, рубли.

Валюта чуть менее ликвидна. Вам нужно поменять одни бумажки на другие (вы никогда не находили это занятие странным?)), это займет время и подгрызет комиссию. В этой операции обмена рублей, например, на доллары и обратно, вы познакомитесь с понятием спреда. Разницы между покупкой и продажей. На табло банка вы увидите, что покупают они доллар по 88, а продают по 99. Обмен валюты занимает время и забирает комиссию на спреде.

Силиконовая долина известна как место инноваций и стартапов. Также она печально знаменита заоблачными ценами на недвижимость.

В связи с этим у меня предложение — стартап для них. Застроить поля многоэтажками! При таких ценах на жилье, стройка принесет денег больше, чем зарабатывают Google и компания. Для обмена опытом могут пригласить краснодарских застройщиков, которые окучивают новыми районами поля в промышленных масштабах.

Кто эти люди, которые покупают недвижимость по нынешним ценам? Вы их знаете?

Для меня, как человека, который зарабатывает достаточно, текущие цены на квадратный метр кажутся высокими. Да, в моем окружении были люди, которые купили квартиры и дома во время льготного безумия, спонсируемого государством. Но это изначально были бедные люди, они даже первоначальный взнос в кредит брали! И теперь будут до конца дней расплачиваться за эту авантюру.

Сейчас, к осени 2022 года, ключевую ставку подняли, кредиты стали дороже. Что стало с рынком недвижимости? Есть там продажи? На собственном опыте скажу, что продать вторичку в Краснодаре даже с дисконтом непосильная задача. Не берут. Стоит как вкопанная.

Продавцы вторички смотрят на застройщиков, а те гнут свою линию. Пишут, что среди застройщиков есть картельный сговор (имеют право), чтобы не снижать цены. Но, кто по таким ценам купит? Люди стали больше зарабатывать? Как обстоят дела в вашем окружении? Как по моим знакомым, так многим уже зарплаты не хватает на жизнь.

Дорого или дешево сейчас стоит недвижимость? Будет ли она расти в цене или падать? Как можно найти хоть какие-нибудь ориентиры по цене?

Да, такой ориентир есть. Узнайте сколько можно заработать, если сдать в аренду интересующую вас квартиру. Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц. В год это 25000*12= 300 тысяч рублей.

Теперь рассчитайте размер капитала, с которого можно получать аналогичную сумму одними процентами по вкладу в банке. Пусть вклад дает 7% годовых. Сколько нужно иметь денег на вкладе, чтобы получать 300 000 в год?

300 000 — 7%
X — 100%

X= 300000*100/7= 4 285 714

4 285 714 — базовая цена квартиры при ставке по вкладу = 7%.

Но ставка по вкладу меняется со временем. И она зависит от ключевой ставки. Если ключевую ставку Центробанк снизит, то и по вкладам снизятся проценты. Пусть теперь вклады дают 5%. Считаем стоимость квартиры:

300 000 — 5%
X — 100%

X= 300000*100/5= 6 000 000.

Эндрю Крейг — автор книги «Как завладеть миром. Инвестируйте умно и мыслите глобально» более 20 лет проработал в различных финансовых компаниях в Лондоне и Нью-Йорке после чего решил нести свет знаний в этот невежественный мир.

«Прочитав эту книгу, без преувеличения вы, скорее всего, будете понимать в экономике больше, чем многие политики и журналисты широкого профиля в США и Великобритании».

Книга начинается с классической байки западного мира — рассказе о силе сложных процентов. Если сам Эйнштейн считал это 8-м чудом, то разве вы не уверуете? Откладывайте и вкладывайте на протяжении 30 лет и станете мультимиллионером.

В российской же действительности за тридцать лет меняются политические уклады, и жизнь сбрасывается на ноль. У нас приходит серенький волчок и кусает за бочок (обособление иностранных акций производит), или была избушка лубяная, а стала ледяная (заморозили ETF-фонды). Такие книги нужно соотносить с нашей реальностью.

Продажа недвижимости превратилась в поле боя. Продавцы с риэлторами ведут наступательные действия, вбрасывая в информационное поле легенды и истории о росте заветного квадратного метра.

Мне риэлтор рассказывал с придыханием, как в Сочи прилетают люди с сумками, набитыми деньгами, и скупают все подряд. Особенно виллы в Имеретинской низменности, прямо у моря за баснословные 100 миллионов рублей (это там где все затопило). Когда видишь эти vip-лачужки, просматриваемые насквозь с пляжа, тебя охватывает ощущение, что ты чего-то в этом мире не понимаешь.

В реальности у нас в Краснодаре дело обстоит несколько иначе. Родственник решил расширить жилплощадь и нашел на вторичке предложение 100 квадратов за 6 миллионов. Надо брать! Но для этого нужно продать свою трешку. Выставил по цене 85 тысяч за квадрат и… тишина. Ни одного звонка. Риэлторы объясняют это августом, закрытием аэропорта города Краснодара (денежные мешки не едут) и даже может обстановкой на Запорожской АЭС, от которой до Краснодара около 500 км по прямой (у меня соседи даже покинули дом из-за страха радиоактивного облака).

Когда читаешь философов экономистов как Людвиг Мизес, то начинаешь думать, как они.

Пришли мысли по рынку недвижимости. У нас в Краснодаре цена за квадратный метр взлетела за пару лет с 50 тысяч до 120 000, и продажи встали. Почему?

Для продавца вторичной недвижимости цена квадрата, на самом деле, не имеет значения. В большинстве своем, людям не нужны деньги сами по себе, они хотят, скажем, разменять квартиру, полученную в наследство, отселить детей, поделить совместно нажитое имущество в разводе. Цены их волнуют постольку поскольку. Дело в обмене, что можно купить за полученные деньги.

И вот цены на квартиры резко выросли, и рынок встал. Вторичку по таким ценам не берут, а снизить цены ее владельцы не могут, они за полученные деньги не купят того, что хотели. Финансово грамотный человек мог бы сделать скидку при продаже квартиры, полученные деньги положить в банк под процент и через год-два получить сумму, при замерзших ценах на квадрат, которая бы позволила ему совершить дальнейшую сделку. Но люди так не думают!!!