Совпадение низкого рынка недвижимости, ипотечных ставок, рефинансирования, чуточку удачи и везения… Возможно, это ошибка выжившего, ведь повторив это сейчас – результат будет другим. Но это реальный кейс в недвижимости

В двух частях: первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая про цифры и расчет.

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами

--

Начало

2018 год. Цены на недвижимости в стагнации с 2014-15, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку и население побежало конвертировать таящие рубли в телевизоры и квартиры. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.

Кто на рынке всех смелее? Можно даже не сомневаться — это лизинговые компании. За деньгами инвесторов снова идёт Элемент Лизинг, а в качестве козыря в рукаве — девятнадцатипроцентный купон. При нём также есть ежемесячный купон и амортизация. Выглядит вполне интересно, посмотрим, что внутри.

Вообще, сейчас в тренде флоатеры, из недавнего были: АФК Система, Балтийский лизинг, Джи-Групп, Русал, Европлан, Практика ЛК, Аэрофьюэлз. Но и фиксы с амортизацией имеют право быть. Также скоро ещё что-то появится, не пропустите.

Объём выпуска — 1 млрд рублей. 3 года. Ориентир купона: 18–19% (YTM до 20,75%). Без оферты, с амортизацией по 2,77% в даты 1–35 купонов, 3,05% при погашении. Купоны ежемесячные. Рейтинг A от АКРА (октябрь 2023) и Эксперт РА (январь 2024).

Элемент Лизинг — универсальная лизинговая компания, входит в топ-25 лизинговых компаний России, основу портфеля составляет грузовой автотранспорт, а ещё строительная техника. Более 90% — МСБ. Работает по всей России, у компании более 100 офисов. Для компании характерен невысокий уровень диверсификации деятельности по сегментам, но высокая степень ликвидности имущества.

О движении F.I.R.E. я услышал когда-то не помню когда, но помню, что сразу испытал противоречивые чувства. С одной стороны, ребята огонёчек, но если копнуть поглубже, то можно докопаться до кромешного адочка.

Очень важное объявление: подписывайтесь на мой телеграм-канал. В нём уже более 11 тысяч подписчиков, а будет ещё больше. Присоединяйтесь!

Для справки

Чтобы реализовать F.I.R.E (финансовая независимость / ранняя пенсия), нужно откладывать 50–75% дохода, инвестировать, отказаться от дорогих покупок и накопить капитал, равный 25–30 годовым тратам. Существует правило 4%: на пенсии ежегодно можно тратить 4% капитала и не бояться, что деньги закончатся. В РФ тема не так популярна, как у себя на родине в США, но последователи есть и тут.

Доходности 25-30%. Супер возможность, или просто рынок не верит в погашение?

Разбираем Сибстекло, Трейдберри, ПЗ Пушкинское, АПРИ, Бэлти Гранд

Мы анализируем облигации третьего эшелона и рассчитываем очень много на этом заработать

👉Об эксперименте

👉Первый выпуск

👉Облигации, с которыми не страшно...

Тут не будет классных компаний. Все компании НЕКЛАССНЫЕ по своему. Поэтому и такая высокая доходность

☆Сибстекло [30%]

BB- (АКРА).Крупный производитель тарного стекла. Большая выручка (7 млрд) – большой долг (4 млрд)

Нравится: увеличение УК на 1,7 млрд в 2023 году

Не нравится: огромный долг, отсутствие прибыли, огромная дебиторка (отсрочки полгода❓)

Были сообщения о долге перед налоговой, но вроде пронесло

❌В портфель не берем: не нравится низкая прозрачность и схемность дебиторки

☆Трейдберри [27%]

Без рейтинга. Микробизнес по торговле закусками «Вкусы мира». Своего производства нет (контрактное). Прибыли нет, капитала нет. В активе – задолженность покупателей, в пассиве – кредиты и облигации.

Продолжаю третий сезон святого рандома с покупкой российских акций. Каждый месяц я выбираю одну рандомную акцию из индекса Мосбиржи. Ну как я, делает это святой рандом, он же генератор случайных чисел. Я её потом просто покупаю. Почему? Да потому что какой смысл ручками выбирать акции, если рынок ведет себя непредсказуемо ¯\_(ツ)_/¯

Список для рандома на третий сезон повторяет индекс Московской биржи IMOEX: Алроса, Аэрофлот, БСП, ВК, ВТБ, Газпром, Глобалтранс, Европлан, Икс 5, Интер РАО, Лукойл, Магнит, Мечел, МКБ, ММК, Мосбиржа, Мосэнерго, МТС, НЛМК, Новатэк, Норникель, Озон, ПИК, Позитив, Полюс, Роснефть, Россети, Ростелеком, РусАгро, Русал, РусГидро, Самолёт, Сбер, Северсталь, Сегежа, Селигдар, Система, Совкомфлот, СНГ, Татнефть, Т-Банк, Транснефть, ФосАгро, Эн+, Юнипро. С учётом повторов обычных и префов всего 49 акций. 

Правила простые:

• ежемесячный минимальный бюджет: 5 000 рублей, на него берется максимально возможное количество лотов;

• если лот дороже 5000, то беру 1 лот;

Дефолтов не бывает. 2009, 2015, 2020 годов не было. Трава всегда зеленая, небо всегда голубое. Эмитенты всегда платят вовремя…

Начинаемновый эксперимент и запускаем БИзумный портфель. «БИзумный», т.к. мы уходим от наших принципов:

— добавляем рейтинг B (от «би» и название портфеля) и облигации без рейтинга ❗

— вероятность дефолта выше премии за риск – это безумие

Но мы пробуем…

❗Мы не рекомендуем повторять, потому что математика против нас: начиная с рейтинга BBB- вероятность дефолта растет сильнее, чем дополнительная доходность таких облигаций. Мы уже попрощались с нашей соткой, но не рекомендуем делать это вам!

Не ракетное топливо, но тоже неплохо. Чтобы инвестиционный портфель летел на Луну без сбоев и приключений, топливо должно быть высочайшего качества. Посмотрим, что разливает эмитент Аэрофьюэлз по новым флоатерам. Ожидается премия к ключу +3,5%. Это прям много, рейтинг у эмитента не настолько низкий. Смотрим новый выпуск, ищем подвох.

Выпуск для квалифицированных инвесторов. Но есть интересные свежие флоатеры для всех: АФК Система, Балтийский лизинг, Джи-Групп, Русал, Европлан, Практика ЛК. Ну и думаю, что скоро ещё что-то появится, не пропустите.

Объём выпуска — 1 млрд рублей. 3 года. Ориентир купона: КС+3,5%. Без оферты, без амортизации. Купоны ежеквартальные. Рейтинг A- от НКР (декабрь 2023) и BBB+ от Эксперт РА (сентябрь 2023)

ТЗК Аэрофьюэлз — заправщик самолётов. Входит в Группу Аэрофьюэлз вместе с Aerofuels Overseas Limited, соответственно одна компания заправляет самолёты в России, вторая — за её пределами. Является крупнейшим независимым оператором аэропортовых топливозаправочных комплексов (ТЗК) в 26 аэропортах России, включая Москву и СПб.

Продолжаю формирование дивидендного портфеля из акций РФ. Посмотрел, как идут успехи с приведением его к целевым значениям. Пока ещё портфель находится на стадии формирования, его размер составляет 1,132 млн рублей. 

Предыдущий срез был 30 июня.

Акции занимают 26,9% от всего портфеля (актуальный отчёт будет 1 августа, не пропустите). Если взять только биржевой (без депозитов), это 35,1%. Целевая доля акций в биржевом портфеле 40%. Целевые значения могут быть достигнуты при размере портфеля акций в 1,4–1,5 млн, а пока так.

Изменения в портфеле акций в первой половине июля такие:

• Северсталь — 1 акция

• Европлан — 6 акций

• НЛМК — 60 акций

• Татнефть-ап — 15 акций

• Позитив — 1 акция

• Совкомбанк — 1600 акций

• Сбербанк — 10 акций

• Газпром нефть — 10 акций

• Ростелеком — 120 акций

• Алроса — 150 акций

• Новатэк — 5 акций

Все покупки первой половины июля тут. Кроме акций я покупаю облигации и паи фондов.

Продолжаю ежемесячное инвестирование, в июле удалось пополнить брокерский счёт на рекордные 300 000 рублей, а значит можно провести традиционный анпакинг покупок на бирже. Продолжаются распродажи в отделе акций и облигаций, дополнительные скидки дарит дивидендный сезон, так что удалось приобрести много интересного. 

Про покупки июня можно почитать тут. Ну а в первой половине июля я покупал только всё хорошее и не покупал ничего плохого — если так не делать, то можно купить что-то плохое и не купить что-то хорошее.

Напомню, что мой базовый план предполагал пополнение на 1,2 млн в этом году на ИИС и БС без учёта вычета. На данный момент это 1 248 000 за 7 месяцев. Базовый план выполнен. План максимум — 2,4 млн до конца года.

По составу портфеля у меня есть план, и я его придерживаюсь:

• Лукойл, Новатэк, Совкомбанк, Роснефть и Сбер — по 10% портфеля акций (по 4% от биржевого портфеля).

• Татнефть, Северсталь, Магнит, Газпром нефть и Яндекс — по 5% портфеля акций (по 2% от биржевого портфеля).

В июле ожидаются рекордные выплаты дивидендов. Вот уже почти три года я регулярно покупаю дивидендные акции, а поступающие выплаты реинвестирую. Июль не стал исключением. Регулярные пополнения в размере 20 000 рублей и дивиденды в размере 70 000 рублей пойдут на приобретение дивидендных акций РФ.

Падение рынка

Рынок по-настоящему, начиная с 2023 года, вошел в коррекцию.

Формирую капитал из дивидендных акций, показываю все свои сделки, делюсь своим опытом инвестирования, более подробно обо всем в моем телеграм-канале, подписывайтесь.

• Во-первых, на ожиданиях решения ЦБ по поводу ключевой ставки на ближайшем заседании в июле. Инфляцию обуздать не могут, так что, скорее всего, ставку поднимут. На сколько? Некоторые аналитики говорят про повышение и на 2%.
• Во-вторых, кучно пошли дивидендные гэпы крупных игроков. Татнефть, Роснефть, следом Сбербанк с ФосАгро и многие другие.

Ну и классика, зачем покупать акции, когда есть вклад в Сбере под 18%?)

Когда уже этот медвежий рынок закончится и начнется рост?