ипотека

Мой основной канал: https://t.me/intrinsic_value

Последние несколько дней провел в увлекательном изучении индустрии. К сожалению, ещё раз убеждаюсь, что заранее намеченную серию постов не всегда получается опубликовать полностью. Это связано с тем, что ожидания не совпадают с реальностью. Так и здесь, я искренне верил, что девелопмент может стать хорошей точкой роста на рынке акций прямо сейчас, но это не так. Рост обязательно произойдет, но будет это не в этом году.

 

Итак, по порядку:

 

1)     В нашем фокусе находятся только публичные компании сектора, это ГК ПИК, ЛСР, Эталон. Бизнес их всех сосредоточен на рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Так, например, у ГК ПИК 95% портфеля текущей недвижимости приходится на эти регионы, у ЛСР 96%, у Эталона — 100%.

 

2)     Рынок недвижимости московского региона и Санкт-Петербурга страдает от затоваривания, а грядущие изменения правил игры в строительной отрасли не позволяют застройщикам снизить обороты. Девелоперы стараются вывести на рынок максимум проектов до введения новых правил долевого строительства. Объем предложения новостроек Москвы и Подмосковья в 2017 году составило 7.5 млн кв. м. (В 2011-13 гг. объем составлял 4-5 млн кв. м). Спрос не успевает расти так быстро, вследствие чего цены на недвижимость продолжают падать темпами примерно 10% в год. В Санкт-Петербурге ситуация похожая, объемы экспонируемого жилья достигли исторических максимумов, но цены еще не начали так сильно падать.

( Читать дальше )

Продолжение серии постов о публичных компаниях девелоперского сектора (Почему сектор интересный, читайте в первом посте здесь: t.me/intrinsic_value/63)

Новый закон о долевом участии

С 1 июля 2018 года должен вступить в силу новый закон, обеспечивающий обязательства девелоперов по договорам о долевом участии в строительстве. Теперь, чтобы использовать средства пайщиков, любой застройщик должен соответствовать следующим требованиям: 

• 10% бюджета строительства должно быть переведено на расчетный счет девелопера в Банке, чтобы обеспечить возможность выполнения проекта, а 1.2% стоимости каждого контракта должна быть выплачена вновь созданному государственному страховому фонду

• Девелоперы должны иметь не менее трех лет опыта в строительстве, не менее 10 000 кв. м построенного жилья, а также аудированную финансовую отчетность

Эти изменения в законодательстве должны привести к постепенному исчезновению мелких и средних игроков с рынка начиная со 2 половины 2018 года, а, следовательно, уменьшению числа новых проектов на рынке, что может увеличить маржинальность более крупных девелоперов. 

( Читать дальше )

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип.(ЦБ):

просрочка по ипотеке (ЦБ):


( Читать дальше )

Я решил обратить Ваше внимание на сектор девелопмента и сделать серию аналитических постов о нем. Сейчас этот сектор особенно интересен из-за следующих факторов:

 

1)     Ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах и, скорее всего, продолжат падение.  В таких условиях сильно возрастает привлекательность ипотечных кредитов для населения. Хорошим примером является Польша, где за период 2003-08 гг. соотношение ипотечных кредитов к ВВП увеличилось с 3% до 15% при падении ставок с 17% до 5% (в период 2000-03 гг.).  Текущее соотношение «Ипотечные кредиты / ВВП» для России не превышает 6%, что дает надежду на хороший рост строительства.

 

2)     В 2018 году вступили в силу изменения в строительном законодательстве. Это, например, повышение требований к обеспечительным депозитам при строительстве, требования к опыту застройщика при использовании метода долевого строительства и требования к прозрачности бизнеса. Все это должно вытеснить мелких игроков с рынка и, следовательно, увеличивать маржинальность бизнеса крупных, публичных компаний.

( Читать дальше )

Очень интересную тему затронул автор поста «Про количество „бедных“». Но я почему то у автора в черном списке, поэтому комментировать не могу. Вот ссылка на статью https://smart-lab.ru/blog/459412.php.

Я согласен со многими комментариями о том что, зачем нужна такая торговля при которой нельзя снять деньги в любой момент. redtiger8  написал такой бред, что если снимешь 500 руб. то сразу автоматом должен заплатить налог 26 тыс. То есть ты типа автоматически становишься ипэшником. Бред полнейший. Даже с ИИС деньги можно выводить раньше трех лет дивидендами.

Error 404 "… Я чистый «средний класс»...."
Очень спорное утверждение при таких доходах и таком доходе окружающих знакомых. Я при доходе в месяц в 40-60 тыс не ощущаю себя средним классом, да по статистике я подпадаю в эту вилку. Но я хочу себя сравнивать со средним классом в «загнивающей» европе, и это сравнение явно не в мою пользу.

Больше всего я хотел написать про деньги взаймы. У меня есть друзья с совершенно разным уровнем благосостояния. И меня всегда поражает, что некоторые товарищи постоянно занимают у меня деньги, у которых нет ипотеки, живут в своей квартире и работают. Хотя я плачу ипотеку 15 тыс.  у меня ПОЧЕМУ ТО всегда есть запас тыщ.50 на карте и на Еторо чуть больше 40, даже с учетом того что в прошлом году я 300 тыс слил на МосБирже. Ну вот ответьте мне, зачем покупать часы с андроидом за 26 тыс. монитор для компа за 35 тыс, и сам комп за 70 тыс. при зарплате в 25-30 тыс? менять хороший телевизор диагональю 50 дюймов на такой же только 4к? что ты умрешь без 4к ?)) даже в кинотеатрах фильмы показывают в разрешении 2К, зачем тебе дома 4К ??? а потом просить деньги до зарплаты? Вот зачем? Я  не помню когда последний раз занимал у кого то деньги взаймы. Я могу купить себе топовый телефон, но зачем когда можно на али купить хороший за 5-6 тыс. Сестре недавно давал взаймы в сумме 90 тысяч, у нее муж работает на севере и постоянно куда то деньги сливает (скорей всего игровушки), за него расплатился его отец !!! 

Так что люди не мотайте на ус, а думайте головой, зачем вам все это, за модой никогда не угонишься. На те же средства можно жить гораздо лучше просто не ведитесь на рекламу и маркетинг.

Сегодня обсудим ипотечное кредитование в России и состояние жилищного строительства. Эта сфера напрямую связана с денежно-кредитной политикой. На неё влияют курс доллара, инфляция и процентные ставки. Стоимость ипотеки в России достигла в этом году нового исторического минимума. Такими дешёвыми ипотечные кредиты не были никогда. По состоянию на 1 февраля средний процент по жилищному кредиту 9,85%.

По сравнению с западными странами это по прежнему много. В Соединённых Штатах ставка по жилищным кредитам 4,5%, в Великобритании 4%, в Германии около 2%. 

( Читать дальше )

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип.(ЦБ):

категория «операции с недвижимостью и аренда» +21.5%

просрочка по ипотеке (ЦБ):

( Читать дальше )

Предвестники падения СиПи.


Как то давно зарегился на сайте bankruptcydata.com, посвящал этому отдельный топик на смартлабе  и ребята время от времени высылают инфу по банкротствам под названием:

Quarterly & Annual
Report
of Business Bankruptcy Filings

Вот какая интересная тенденция по банкротствам за три года. Услуги сервиса я опускаю, там текучка всегда была, обратите внимание на вторую строчку, рост банкротств за 3-года в секторе финансов и недвиги на ~4%, 2008 если вспомните начинался с похожих моментов: 

( Читать дальше )

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип.(ЦБ):

просрочка по ипотеке (ЦБ):


( Читать дальше )

Доброго времени суток всем!
В последнее время все чаще сталкивался с рекомендациями от людей, довольно известных в узких кругах, что сейчас относительно неплохой момент для покупки недвижимости «для себя». Как следствие, это чаще всего ведет к ипотеке(я думаю, большинство из нас хоть раз посещала мысль «а не взять ли мне ипотеку!?»). Вот и я для себя решил прикинуть. Т.к. с инвестициями «завязывать» не хочется и хочется оставить часть накоплений там, то ипотека — мой вариант. Возник следующий вопрос: если я в состоянии зафиксировать под ипотеку фиксированный во времени денежный поток, превышающий размер месячного платежа(разницей регулярно досрочно погашать тело кредита. Ограничений на досрочное погашение, например, в Сбере сейчас нет), то какая ипотека будет выгоднее: длинная(20,30 лет) или короткая(10, 15 лет)!?

Для расчетов взял следующие параметры: кредит: 10 млн., процентная ставка: 9%(сейчас, вроде, ипотеку под такие проценты реально взять), срок: 15 лет и 30 лет, денежный поток под ипотеку: 200к рублей в месяц.

( Читать дальше )