недвижимость

Заголовки сообщают о том, что происходит с ценами на коммерческую недвижимость в США:

Банкам, возможно, придется приготовиться к тяжелым потерям из-за падения цен на коммерческую недвижимость (октябрь, CNBC)Бедствие нависает над коммерческой недвижимостью США в 2021 году (декабрь, Marketwatch)Пандемия коммерческой недвижимости только начинается (декабрь, Bloomberg)

Ежемесячное издание Elliott Wave Financial Forecast за февраль 2021 года, которое предоставляет подписчикам анализ основных финансовых рынков США, дает представление о рынке коммерческой недвижимости США:

Разница в тенденциях цен на рынке недвижимости подчеркивает медвежий потенциал. По общему мнению, цены на жилье «стремительно растут», поскольку средняя цена проданных домов в США выросла до рекордных 346 800 долларов в конце прошлого года. Значение четвертого квартала выше на 6% по сравнению с прошлым годом, но всего на 2,6% по сравнению с четвертым кварталом 2017 года. По другому показателю средняя цена домов, проданных в США, практически совпала с пиком 2017 года, как показано на нижнем графике. Тем временем коммерческая недвижимость находится в полномасштабном снижении. На верхнем графике показано, что в январе 2020 года на коммерческом рынке произошел спад. Тенденция разворачивалась в течение некоторого времени, поскольку EWFF наблюдал слабость на различных ведущих рынках, начиная с 2017 года. В связи с сокращением населения многие города теперь сталкиваются с беспрецедентными проблемами. Нью-Йорк — яркий тому пример. По данным Colliers International, в январе уровень вакантных площадей составил 14,9%, это самый высокий уровень с 2000 года. Количество новых договоров аренды упало почти на 47% по сравнению с тем же периодом год назад, несмотря на то, что запрашиваемая арендная плата упала до самого низкого уровня почти за три года. Спад шел семь месяцев подряд.

Эффекты падения цен для города только начинают проявляться. 15 января Департамент финансов Нью-Йорка сообщил, что в текущем финансовом году продажи недвижимости упадут на 5,2%. Спад является самым большим с начала 1990-х годов. В результате поступления от налога на имущество снизятся примерно на 2,5 миллиарда долларов. Даже в лучшие времена инфраструктура и декор города связаны тонкими нитями. И в мартовском, и в апрельском выпуске журнала The Elliott Wave Theorist за 2016 год была представлена ​​подробная история тесной связи недвижимости Манхэттена с бычьим рынком Большого Суперцикла. В более свежих выпусках были описаны неуловимые свидетельства пика и возникающей тенденции негативного настроения. Например, в сентябре 2019 года, когда строители нового самого высокого жилого здания в мире, Central Park Tower, завершили конструкцию, EWFF заявил: «Празднование является идеальной отправной точкой для новой эры перегруженности и дефляции». Эта перегруженность теперь очевидна. Супер-тощие, супервысокие жилые башни станут последним замечательным дополнением к знаменитой панораме Нью-Йорка. Они образуют границу вокруг южной стороны Центрального парка в линии, которая сейчас известна как Billionaires Row. Вот последнее обновление из вчерашнего выпуска The New York Times: «Обратная сторона жизни в небоскрёбе: протечки, скрипы, щели». Развивающийся медвежий рынок создаст условия, в которых 1970-е будут ощущаться как домашняя вечеринка. Как и в 70-х, хаос не ограничится городом.

перевод отсюда

( Читать дальше )

1. Графики со средней стоимостью квадрата по городам
http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki
Циферки аж с 2008 года. Это важно т к покупаем в долгую и хочется понимать глобальные тренды что бы посчитать ожидаемую годовую доходность

Можете выбрать свой город и посмотреть насколько выросла или упала цена. Я взял Пермь

52366	цена в 2012
61084	цена в  2021

2012 взят произвольно. Можно было взять и с 2008 года, но это лишь понизило бы среднегодовую доходность 
За 9 лет цена повысилась на 16 %. Что дает  феерическую доходность в 1.7%. Без учета инфляции. А инфляция накопительная за это время 74.01 %
-если верить вот этому калькулятору

График этот дает некоторое расхождение с субъективным восприятием «всё дико дорожает». может с графиком что то не так, а скорее- субъективное восприятие подводит- рост по разным категориям жилья сильно отличается. Могу предположить что слизывли как корова языком во-первых  первичку, во-вторых бюджетные варианты. Студии там, потом однушки. Народ в массе своей всё таки не слишком богато живет. Покупают то, на что хватает денег (хотя бы и с ипотекой).

( Читать дальше )

Вчерашняя новость о возможном продлении льготной ипотеки до 2024 года навела немало шороху, поэтому решил написать мысли по этому поводу и поделиться своей историей. Летом 2019 года мы с супругой накопили около 2 миллионов рублей на покупку квартиры. Сразу отмечу, что я никогда не брал кредитов или ипотек и брать не собираюсь — стараюсь жить по средствам. Поэтому вариант с внесением накопленной суммы в качестве первоначального взноса по ипотеке и покупки 2-х или 3-х комнатной квартиры сразу отлетел. Начали смотреть варианты с однокомнатными квартирами в данный бюджет и все было очень печально. За эту сумму в Томске можно было купить следующие варианты:

1. Однушка или полуторка площадью 30-35 квадратов в пятиэтажной хрущевке.
2. Однушка площадью 35-37 квадратов в панельном девятиэтажном доме 1980-х гг.
3. Однушка площадью 37-40 квадратов в типичном человейнике без инфраструктуры, но в новостройке.

В целом, в Томске большие проблемы с новым качественным жильем. Интересные проекты можно пересчитать по пальцам, но там и цена будет намного выше среднерыночной. Однушка во вторичке в районе с нормальной инфраструктурой и транспортной доступностью приближалась по стоимости уже к 2,5 млн. Копить еще около года не хотелось, в том числе и потому что деньги находились на 100 % в рублях. Поэтому, посмотрев около десяти разных вариантов, пришли к общему мнению, что наилучшим вариантом будет покупка однушки в советской девятиэтажке, но хотя бы с инфраструктурой.

( Читать дальше )

Хотел накопить на квартиру? Забудь! Придется брать ипотеку, считать каждую копейку, быть послушным, любить ПЖ, делать КУ и всю жизнь платить банкиру. А будешь выделываться — обнулят кредитную историю и выставят на мороз в трусах.

Сегодня за тебя все порешали:


Цены будут держать до 2024 года. А там — хоть трава не расти.

Задрали уже…

Введение.

В своём провинциальном городке купил 1к*34кв.м квартиру в июле 2009 года за 1.4 млн.р. +100т.р. ремонт.

 

 

Стоимость.

 

Текущая стоимость квартиры: 34*48718=1 656 412р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754 )

За 11.5 лет стоимость квартиры увеличилась на: (1656412-1500000)/1500000*100=10.42%

За последний год цена на квартиры выросла на 1.83%

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Теоретическая стоимость квартиры (рост с инфляцией): 1500000+110.26%=3 153 900р.

Реальный убыток от собственности: 3153900-1656412=-1 497 488 р.

Отставание от теоретической стоимости: (3153900-1656412)/3153900*100=47.48%

Отставание год назад: 46.32% (меньше)

Вывод. Идея «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» не сработала. Тренд удешевления актива сохраняется.

 

Рента.

( Читать дальше )

Подорожание квартир сейчас у всех на слуху. Но что характерно – оно заметно только в рублях. Цены в долларах за 5 лет почти не поменялись. Самые качественные графики на эту тему составляют по Москве. Покажу её. Но в целом такая картина характерна и для всей страны.
Рублёвая цена за квадрат рвётся вверх.

Посмотрим на аналогичный график, но уже не в рублях, а в долларах.

( Читать дальше )

Если вам больше 40 лет, вы пережили как минимум три эпических финансовых пузыря: мусорные облигации в 1980-х, акции технологических компаний в 1990-х и жилье в 2000-х. Каждый был по-своему впечатляющим, и каждый пригрозил обрушить всю финансовую систему, когда она лопнет.

Но они бледнеют перед тем, что происходит сегодня. Если прошлые пузыри были специфичными для каждого сектора, то есть мания и последующая бойня произошли в основном в рамках одного класса активов, сегодняшний пузырь распространяется везде — отсюда и термин «все пузыри».

Большинство пузырей возникают, когда приток внешних денежных средств резко повышает стоимость чего-либо. Это захватывает воображение более широкой инвестиционной общественности, и процесс начинает жить своей собственной жизнью, кульминацией которой становится оргия неверных решений и, в конечном итоге, уничтожение легких состояний, заработанных на пути к успеху.

( Читать дальше )

В нашей стране государство уже давно помогает людям обзавестись жильем. Это делается и с помощью недавно продленной льготной ипотеки, которая позволяет взять кредит на покупку недвижимости почти под нулевой реальный процент. Оплачивают же этот банкет – разницу между рыночной и льготной ставками – налогоплательщики. Иными словами, если кто-то решил купить квартиру в кредит, остальные должны скинуться ему на процент.

Как уже многократно показал мировой опыт, к которому теперь можно отнести и опыт нашей страны, такая политика неизбежно ведет к росту цен на недвижимость. Однако интересно, почему такой эффект наблюдается для недвижимости, но не для других товаров.

Чтобы ответить на этот вопрос, в качестве отправного пункта можно взять понятие «товары, не создающие занятость». Речь идет о таких товарах, что при увеличении спроса их выпуск не растет, поскольку это физически невозможно, и единственной реакцией рынка на возросший спрос оказывается повышение цены. Ярким примером таких товаров являются предметы антиквариата. Когда картины Ван Гога вдруг стали пользоваться повышенным спросом, художник не восстал из мертвых, чтобы его удовлетворить, и весь эффект пришелся на повышение цены.

( Читать дальше )

Ежемесячный анализ S&P500. Выпуск №1 от 04.02.2021г
В этом видео провожу широкий анализ фондового рынка США, использую макроэкономические и финансовые теории, также техническая картина и оцениваю аппетит к риску.


( Читать дальше )

Цена московского бетона загнулась, не долетев до 210 тыщ:



Скоро увидим очереди из продавцов бетона. Готовьте бабло, друзья. Но не спешите покупать. Насладитесь спадом по полной))