Жилье

Моя любимая тема, которую я разбирал на одной мини-конференции еще в феврале 2022 года — рынок жилья в России. Удивительным для меня стал тот факт, что мои прогнозы по рынку внезапно сбылись, а случившиеся после этого шоки стали лишь катализатором прогнозируемых мною событий. Потому сегодня подниму вновь эту тему, уже в блоге, который начал вести. Подозреваю, что вернусь к вопросу еще не единожды.

В 2020 году, при снижении ставок и введении льготной ипотеки, количество выданных ипотек выросло на 36% г/г, до 1 780 тыс кредитов за год. При том 25% кредитов в период с 2020 по конец 2021 год выдавались с господдержкой, из-за чего средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам снизилась до 7,5% на конец 2021 года. Из-за этого за 2 года средняя цена на недвижимость в Москве, по данным «Циан.Ипотека» выросла на 45%, при том доля покупок квартир через ипотеку возросла с 55% до 61%. 

Стоит обратить внимание на общую ситуацию с кредитованием в стране. Так, доля просроченной задолженности 90+ по ипотеке снизилась с 1,4% в начале 2020го, до 0,8% в конце 2021го. Такая динамика может показаться положительной, но стоит обратить внимание на общее положение по кредитам в России. Доля ипотек в общем объеме кредитов росла в этот период не сильно, увеличившись с 44% в 2019, до 47% в 2020 и 48% в 2021 году. При том объем выдачи необеспеченных кредитов При том, из всего объема выдач в 2021м году доля потребительских кредитов составила 48%, что заметно больше ранее наблюдавшихся значений. В 2021 году Банк России не раз указывал на признаки перегрева в необеспеченном кредитовании. Можно предполагать, что деньги, в теории, могут утекать в кредиты обеспеченные, в том числе ипотеку.

( Читать дальше )

Автор бестселлера «Богатый папа, бедный папа» Роберт Кийосаки считает, что коррекция рынка еще не завершена. В июле он предупредил о возможной распродаже биткоина и недвижимости. Кийосаки отметил, что он готовится получить прибыль на прогнозируемом им пузыре, и призвал инвесторов подготовиться к тому, что он назвал «величайшей распродажей на Земле».

В прошлой статье я рассказал как найти жильё заграницей. В этой статье покажу виллу за $400, которую нашел по моему методу.

На поиски жилья я потратил 3 неполных дня. 4 июля мы заехали в новую виллу и арендовали её сразу на 3 месяца. Потому что она нам очень понравилась и соответствовала всем нашим потребительским требованиям:

Тихое спокойное чистое место в пешей доступности от центра Убуда

Как заходишь в калитку, то попадаешь во внутренний двор с небольшим садом вдоль стен. Это большие тропические цветы. За их нектаром залазят улитки и даже прилетают небольшие птички, похожие на колибри. На земле лежит крупная галька, чтобы дождь не превращал землю в грязь.

( Читать дальше )

В прошлых постах я рассказал, как приехал на Бали и открыл пластиковую карту в местном банке. Следующим делом нужно было найти долгосрочное жильё. В этой статье я расскажу, как мы нашли жилье, полностью соответствующее всем нашим требованиям.

Этап №1. Потребительские Требования (ПТ)

При поиске жилья самое важное – понять и сформулировать, что вы хотите. Для этого нужно составить список ваших Потребительских Требований (ПТ) в порядке приоритета. Наш список ПТ состоял из:

— Район: в пешей доступности (менее 1 км) от центра города Убуд.

— Тип жилья: отдельный дом, вилла, бунгало.

— Кухня: наличие частной или хорошо укомплектованной чистой общей кухни.

( Читать дальше )

Уверен, что многие инвесторы это знают и без меня.

Но судя по тому как многие отслеживают здесь стоимость жилья и удивляются ценам.

для инвесторов напишу пару строк по этой теме.

 Жильё это инвестиция. И как любая инвестиция, жильё должно иметь эквивалент доходности.

Иначе говоря реальная стоимость жилья рассчитывается по доходности жилья от сдачи его в аренду.

При всех нормальных условиях просто решается арифметическое уравнение, где известна доходность долгосрочных инвестиций, например в облигации.

Если доходность облигаций 10 процентов, то оценочная стоимость жилья = чистый доход от сдачи жилья в год * 100/10.

Например, если чистый доход от сдачи жилья в год = 200 тыс. руб., то оценочная стоимость жилья = 2.000 тыс. руб. 

Далее, как определить оценочный доход от сдачи жилья. Судя по статистике, аренда 1-комн квартиры в месяц стоит ориентировочно около средней зарплаты в регионе. Возможно, чуть меньше, 0,8 ср. зарплаты. это если регион не дыра, откуда все уезжают.

( Читать дальше )

Животрепещущая тема для многих и уж точно мощнейший индикатор уровня жизни и ожидания её качества — недвига для пиплов. Уже стало ясно что ситуэйшн с сабжем аховая — кто топит за здравие, кто то за упокой, но уже ясно что Цой опять был прав — мы ждём перемен… Во многих отраслях производств и социалки (а ипотека её часть) после начала СО назрели кардинальные пертурбации, потому как «как раньше» работать перестало, а жить нам как то надо и хочется, да и дети\внуки озадачивают, в смысле где (жить). В видосе С.Смирнов при подсказках В.Иванюка вскрыл суть текущего законодательства по строящемуся жилью и навёл на многие мысли, главная с которых в том что этот рынок бесповоротно обречён на лихие перемены, а значит строить прогнозы в этой сфере лучше пока повременить 

Ещё год назад мы жили в короткий период крайне низких процентных ставок. Ключевая была на уровне 4,25, из-за этого и кредиты были довольно дешёвыми. В них не страшно было ввязываться, потому что обслуживание долга было недорогим. Это привело к довольно редкому явлению. Платежи по ипотеке были настолько низкими, что люди не видели смысла заселяться в чужое жильё и платить аренду.

( Читать дальше )

+3Крутая история! Расскажите про покупку авто и полдома! Благодарю!Сергей Захаров

• 26 марта 2022, 18:19

    № 3.  Здесь просили рассказать меня о процессе покупки второго моего авто Талбот-Горизонт, который я обменял на квартиру и рассказал об этом в 1-й истории. Я решил нумеровать рассказы, чтобы проще было понимать происходящее при ссылке на предыдущую историю. Поэтому это будет 3-й мой рассказ и он будет наверно коротким.

  Итак как мы помним из первого рассказа, мы стояли на линии: Рига-Дания-Португалия-Финляндия-Рига, т.е. вот по такому кругу ходили и примерно 1 месяц уходил на такой вот круг. И при первом таком рейсе, стало ясно, и созрел план, который был осуществлён в первой моей истории. Т.е. при первом круге я понял, что можно в теории купить 5 бут. в Риге водки и прокрутить их по этому маршруту, где венцом успеха могла быть покупка автомобиля! Первый опыт покупки авто у меня уже был в прошлом году, о нём я рассказал в рассказе №2. , тогда я понял, что купить авто за границей это не сложнее чем купить булку хлеба, главное его найти. И вот при первом приходе в датский порт Эсбьерг, отправившись в город на свою «основную работу»- поиски подержанного дешёвого авто, я нашёл небольшой салон, который был закрыт(выходные), но идя вдоль забора типа рабицы, были видны ценники на авто. Автомобили специально выставлялись лобовухами в сторону дороги и тротуара, чтобы проезжающие не спеша  машины и прохожие видели эти цены, напечатанные крупными цифрами. Убедившись, что в этом салоне есть старые машины от 600$, надо было только как то заработать близкую к этой цифре сумму.

( Читать дальше )

Вчера IRN.RU опубликовало итоги февраля по рынку недвижимости г.Москвы:
Индекс стоимости жилья, Р/м2 253 394
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 336

Почему цена в долларах 3336? Это же курс 75,95р./$? На конец февраля он был в районе 100р/$
Как я понимаю, сделки по недвижимости сейчас проходят в рублях,  т.е. фактически сейчас индекс стоимости жилья в Москве должен  быть в районе 2500 долларов за метр...  И навряд ли он в ближайшее время он вернется на прежние уровни, т.к., как показывает практика, в подобных ситуациях жилье дорожает только в нац.валюте и дешевеет в резервных...
Ну, и если рубль останется таким же волатильным, то опять, как в 90-е, начнут продавать квартиры за у.е.…

Где и как можно приобрести жилье за границей, не дорого но комфортно. Желательно без посредников, а если с посредниками то  проверенными.
Страны бывшего СССР не предлагать, у кого есть какие мысли или опыт, поделитесь пожалуйста