ЗПИФы недвижимости

Моя доходность так и оставалась около 8% после НДФЛ.
С фондом произошло уже довольно много событий — смена УК и спецдепа а также смена якорного арендатора.
И не просто смена, а покупка сети Виктория федеральным игроком Х5.
Причем открыть Пятерку в помещении нельзя — превышена норма на присутствие в регионе, и досрочно расторгнуть аренду тоже — по условиям штрафа.
Получается что Х5 уже несколько месяцев исправно платит аренду за пустое помещение.
На фоне покупок других ЗПИФН позиция А2 стала занимать малую долю, по этой причине хотел сначала продать, чтобы не возиться (цена паев осталась прежней), но потом решил пока остаться и понаблюдать занятный кейс.
Плюс в отдельно стоящем и ранее пустующем помещении а-ля большой гараж, также принадлежащем фонду, сейчас идет ремонт и арендатор готовится открыть автосервис.
Тоже интересная для меня тема — сколько будет платить и как будет работать.
В целом считаю что Долгопа — Лихачевское шоссе это отличная локакция и даже если Х5 свалит — арендатор найдется быстро.

( Читать дальше )

В начале 2024 года темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости серьезно замедлились, в первую очередь за счет снижения темпов притока нового капитала. На фоне высоких ставок по депозитам управляющим компаниям сложно конкурировать с банковскими продуктами. При этом сами по себе такие ЗПИФы увеличивают долю средств, вложенных именно в недвижимость, а не в другие инструменты — она уже превышает 90%. Наиболее популярными остаются инвестиции в склады, а доля в общем портфеле торговой недвижимости падает.

Подробнее — в материале «Коммерсанта».

💡Почти год назад я уже писал про фонды недвижимости. Тогда это был фонд ЖК Лужники, теперь появился новый фонд — Тинькофф квадратные метры ЖК Lunar ( TKVM). $TLCN $TKVM

В чем идея? Вы просто покупаете долю в фонде и ждёте когда она вырастет. В теории. Может и упасть. Стоимость одного пая привязана к стоимости квадратного метра. Стоимость пая – 5,3 рубля. У Лужников – 117 тыс р, у RED Republic – 114 тыс рублей.
Лужники стали дороже за год на 12,7 процентов за год, а RED Republic на 3 процента. Ожидаемая же доходность будет 40-70 процентов, правда это за 3-4-5 лет. То есть средний рост должен составить примерно 10-17 процентов в год. По Лужникам все пока сходится, а вот по RED Republic нет. Недвижимость не может расти все время. 🤷‍♂️

Новый же фонд сообщает нам о доходности от 15% годовых в рублях. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф. Но гарантий по росту цены никто не дает.

🍏Плюсы:
+ Строится новый ЖК Lunar, рядом всякие ВУЗы ( МГУ например), штаб квартира Яндекса. Студендтам и специалистам IT будет где жить) Хотя не факт, что они смогут себе это позволить.

( Читать дальше )

Портфельные события

Январь радовал обилием дивидендов, которые позволили выполнить «годовой план минимум» по инвестициям уже в первом месяце года на 7,6%. И тем не менее в начале января я много размышлял о том, что хорошо было бы остановить все инвестиционные операции хотя бы до второй половины марта, спокойно получить дивиденды, поднакопить кэш, дивидендным «хулиганам» (то есть тем, кто не заплатил дивиденды в 2023, а таких компаний на начало января у меня было четыре: «Полюс», «Северсталь», «ММК», «НЛМК») дать шанс до середины года, а в это время полностью сосредоточиться на рабочих проектах.

Наверное, спокойствие для инвестора — признак зрелости и сбалансированности. И, похоже, мне еще предстоит к нему стремиться. С другой стороны оптимизировать портфель, исходя из актуальной информации и своей стратегии — тоже важно.

( Читать дальше )

2023 году активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 323,5 млрд руб., что на 33% выше показателя предшествующего года — данные «ПАРУС Управление активами». При этом активы всех ЗПИФов недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли за год на 55%, до 144 млрд руб. То есть рост сектора обеспечили именно граждане—неквалифицированные инвесторы, вложившиеся в паи ЗПИФов недвижимости.


По оценке Елены Михайловой, средняя доходность ЗПИФов недвижимости с арендных платежей составила по итогам минувшего года 9–11%. 

Относительно перспектив текущего года участники рынка высказываются со сдержанным оптимизмом, основанным на ожиданиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Елена Михайлова не исключает первое понижение ключевой ставки во втором квартале, а к концу года — достижения 10%. Это поддержит рынок фондов недвижимости в свете высокой чувствительности частных инвесторов к уровню ставок. «Рост сегмента ЗПИФов в 2024 году может составить 70–100 млрд руб.»,— оценивает госпожа Михайлова.

( Читать дальше )

Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

( Читать дальше )

Встретился тут с двумя вопросами: зачем держать в портфеле небольшие позиции акций и для чего покупать фонды коммерческой недвижимости, если по депозитам ставка выше.

Я решил объединить эти вопросы в одну тему, так как они хоть и заданы по-разному, но как ни странно, имеют похожий ответ.

Все сказанное в статье не является инвестиционной/индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья отражает мои личные размышления на заданную тему.

Про маленькие лоты акций

И так, начнем сначала с целесообразности иметь в портфеле маленькие лоты акций. Главный аргумент противников небольших позиций: даже если какая-то из микро позиций вырастит, это не окажет значимого влияния на портфель. И в этом они в большинстве случаев правы. Верно будет и то, что проблемы в бизнесе отдельной компании, если ее доля в портфеле мала, тоже не окажут значимого влияния на портфель. Однако, это только одна сторона медали.


Анализ моего портфеля акций

Уже на сегодня я понимаю, что по итогам 2023 года я не получу выплаты дивидендов от четырех компаний в моем портфеле, суммарным весом 15,2%. С учетом моего подхода, в котором я отдаю приоритет получению денежного потока, эта ситуация не соответствует моей собственной инвестиционной стратегии.

( Читать дальше )

Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус

ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.

Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.

( Читать дальше )

Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.




Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту

Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:

• ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
• ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года

( Читать дальше )

Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

( Читать дальше )