Инвестиции в недвижимость

◽️ В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 г. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.

◽️ Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.

◽️ С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15%3 в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.

( Читать дальше )

В паблике не утихают обсуждения вокруг цен на недвидимость. Мнения разделились прямо на экстремумы — одни ждут обвала и часто упоминают слово «пузырь», другие кричат, что график и дальше будет ползти вверх, невзирая ни на что.

Честно говоря, те, кто пампят за продолжение роста, у меня лично вызывают подозрение. Они больше похожи на функционеров этого рынка, чьё благополучие зависит от продаж.

Но и тех, кто сегодня ожидают разрыва пузыря, я отношу к заблуждающимся.

В анализе рынка хорошо представляет статистику канал MMI — t.me/russianmacro. Сухие цифры, но и они не удерживаются от эмоций — «Вини-Вини! Щас лопнет!» 😁

Здесь нужно слушать регулятора — Центробанк. Его главная печаль в том, что из-за обилия льготных ипотек произошёл разрыв в ценах между первичкой и вторичкой на 20-40% (в зависимости от региона).

ЦБ не беспокоят сами цены в абсолютных цифрах, пусть себе растут, создают рост экономики. Его беспокоит только этот спрэд.

Центробанк борется именно с этим спрэдом. Эльвира неоднократно говорила, что их цель — уровнять цены первички и вторички.

( Читать дальше )

Банки перестраивают ипотеку«Сбер» вводит комиссии с девелоперов

После того как власти решили урезать объем субсидий из бюджета РФ по госпрограммам льготной ипотеки, банки начали перекладывать недополученные доходы на застройщиков. Так, Сбербанк сразу после новогодних каникул вводит комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными займами. Другие банки говорят, что пока не меняли правила. Но эксперты не сомневаются, что остальные игроки последуют примеру «Сбера». Девелоперы вряд ли пожертвуют своей доходностью: они традиционно переложат эти расходы в конечную цену квартир в новостройках.

 

Сбербанк разослал застройщикам уведомления о новых условиях сотрудничества, с которыми ознакомился “Ъ”. С 11 января 2024 года госбанк вводит комиссию, которую должен будет заплатить девелопер, чей покупатель возьмет ипотеку по одной из госпрограмм. Так, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита.

( Читать дальше )

Здравствуйте. Хочу поделиться своим опытом неудачной инвестиции в бетон. В 2014 благодаря спекуляции на лонге сишки скопил небольшой капиталец «почти из ничего». Из которого было решено отправить половину на покупку студии в новостройке. Городок у нас небольшой, зп невысокие, соответственно и квадратный метр " доступный". Выбрал дом, не на стадии котлована. Коробка готова, окна застеклены, крышу кроют. Ну думаю, риски невеликие, сдавать буду хату, диверсификация портфеля, всё дела. Вот только почти сразу после инвестиции в 2015 стройка встала. Пока суд да дело, банкротство, проходит 8 лет. По сути заморозка денег. Лучше бы я в акции Сбера вложил, получал ежегодно дивы, чем с бетоном связываться. Утешает, что всё таки пришла компенсация под новый год.

Спрос россиян на ипотеку сохраняется, несмотря на рост ставок и ужесточение правил кредитования. В следующем году темпы роста портфелей могут упасть вдвое, ожидают в АКРА. Однако ажиотаж на рынке ипотечного кредитования с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство экспертов. Они говорят об «асоциальных последствиях» спроса, который подогревают банки и застройщики.

Подробнее — в материале «Ъ».

Рынок новостроек московского региона в ноябре-декабре продолжал постепенно остывать после ажиотажа конца лета-начала осени. Однако уже в самое ближайшее время покупательская активность может существенно сократиться – уменьшив кредитный лимит по льготной ипотеке до 6 млн руб., правительство практически свернуло госпрограмму в пределах МКАД, – пишет сайт «Индикаторы рынка недвижимости» в недавней статье по ситуации на рынке жилой недвижимости Москвы. 

При текущей ставке ЦБ ипотека на рыночных условиях стала слишком дорогой, поэтому основным спросом пользовалась льготная ипотека под 8%. Однако 15 декабря, сразу после повышения ставки ЦБ, правительство вдвое сократило лимит по льготной ипотеке, сделав его слишком маленьким для большинства новостроек в пределах МКАД.

«Будем реалистичны – это серьезный удар для рынка недвижимости, никто не ожидал, что предложенные поправки будут приняты полностью, – говорит Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея».

( Читать дальше )

Будьте крайне осторожны с покупкой (и даже с поиском) недвижимости на юге страны. Особенно в Сочи. Туда стекаются десятки тысяч бедных людей, спасающих себя и своих детей от скотского климата России. Этим несчастным надо на что-то жить. А продать себя они не могут. Покупателей нет. Поэтому, многие из них становятся профессиональными лжецами и подлецами — так называемыми «сочинскими риелторами». На ютубе этих опасных насекомых - тысячи. И каждое может укусить до крови!

Собственно, вот - прямое доказательство сабжа


Знакомьтесь! Один из тысяч сочинских риелторов - Константин Зайнулин (жаль нет фото). Этот подлец «продает дом в Сочи» по нищенской цене (совсем не для чиновников и воров):



Благодаря подручным инструментам поиска, сразу же ищем картинку, которую сочинский проходимец прилепил в объявление. И таки находим!... домик в Грузии недалеко от Батуми:



( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный обзор недвижимости по данным Домклик. Сначала самое важное — за неделю с 8 по 15 декабря неизвестные люди  незаконно и тайно провели дополнительную эмиссию +99.5 млрд. рублей. А теперь смотрим последствия их враждебных действий:

Cегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:




( Читать дальше )

Москва, 2016 год. 

Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.

Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в  Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать. 

Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки,  продавался долго и трудно. 

Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го. 

С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь–ноябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

( Читать дальше )