Инвестиции в недвижимость

Хочу понять одну простую вещь — Ценообразование.

Пожалуй из всех рынков которые я брался изучать, никакой не был столь сложным(даже Биткоин!) как рынок московской недвижимости.
Всё ей нипочём! Ключевые ставки, ипотеки, кризисы, курсы рубля. А она только растёт.

Ещё до этих всех событий, я мечтал и ждал, что ставка взлетит, будет кризис, коррекция(так или иначе, СВО или нет) и рынок переживёт период охлаждения, снижения спроса, цен. Кризис наступил, ставки были(уже были прикиньте!) 20%. А цена за квадрат как была ~320 тысяч, так и осталась.

Как это работает? Будет ли когда-то возможно простому человеку стать славным гражданином Рима Москвы?

Подтвердите или опровергните так же это утверждение: Цены на Московскую недвижимость отчасти искусственно высокие, для того, чтобы создать планку для входа.

Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.

Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:

🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки

🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.

Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.

Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх

( Читать дальше )

Рынок недвижимости переживает не самые приятные в своей истории времена. Спрос падает, квартиры перестают покупать, несмотря на все заманчивые предложения от государства, банков и застройщиков. Наступают смутные времена.

---

Официальные цифры свидетельствует об упадке на рынке недвижимости. Продажи сократились катастрофически. В Москве, по сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок снизилось на 7%, а в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%, сообщает «Метриум». С ипотекой тоже не все гладко. Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. В апреле относительно марта динамика была еще хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте. На вторичном столичном рынке ситуация аналогичная. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.

( Читать дальше )

Власти Черногории начали замораживать недвижимость, принадлежащую россиянам, в рамках исполнения санкционного режима, сообщил МИД страны, передает Balkan Insight.

Глава черногорского МИДа Филип Аджич заявил, что в Черногории заморозят 44 объекта недвижимости, принадлежащих российским гражданам.

В конце февраля Черногория, не являющаяся членом ЕС, присоединилась ко всем санкциям Евросоюза против России, включая индивидуальные и экономические ограничения. Власти пообещали проводить свою политику в отношении конфликта на Украине на 100% в соответствии с политикой ЕС.

Вот так, касатики, дальше, видимо больше — лишение ВНЖ, а затем и гражданства. А вы думали уехал за границу и там тебе медом намазали?

Вкушайте сполна вашу «настоящую демократию» )))

Согласно некоторым измерителям, последний жилищный бум достиг крайних значений, которые превзошли пузырь на рынке жилья, возникший более 15 лет назад. Будет ли крах столь же драматичным на этот раз — или еще более драматичным? Разберём некоторые идеи.

Автор: Боб Стокс

Рынок жилья имеет тенденцию идти по пути фондового рынка.

Но есть еще один показатель:

Падение продаж [домов] неизменно ведет к спадам на рынке жилья.

Продажи домов уже начали снижаться:

• Продажи существующих домов в США падают третий месяц подряд; цены на жилье достигли рекордно высокого уровня (Рейтер, 19 мая)

• Продажи существующих домов упали в мае, ожидается дальнейшее снижение (CNBC, 21 июня).

Продажи элитных домов в некоторых районах значительно упали. Например, в округе Нассау штат Нью-Йорк, Окленде, Калифорнии, Далласе, штате Техас, и в Уэст-Палм-Бич, годовое падение уровня продаж элитного жилья за три месяца, закончившихся 30 апреля, увеличилось с 32.8%. до 45.3%.

( Читать дальше )

Сейчас из каждого утюга слышаться крики «ключевая упала до 8% — недвижимость вырастет на 20% к концу года».

Появились вопросы, возможно тут на них ответят.

1. Банки раздают ипотечникам деньги вкладчиков.

При том что вкладчики в основном хранят деньги на коротких депозитах до 1 года и при снижении ставки отток с вкладов усилится.

Сейчас оттока нет, т.к у народа открыты пополняемые вклады под 10 — 15% годовых до марта 23 года.

Так какой смысл банкам раздавать деньги вкладчиков на 15-25 лет под низкие ставки?




2. Ипотечники покупают недвижимость в расчете на то что смогут оплачивать ипотеку. При этом в платежах первоначально погашается ставка кредита, тело займа остается неизменной.

При этом в стране назревает дикая безработица. Многие знакомые сокращают бизнес, закрывают магазины. Доходы (в т.ч зарплатные) при этом в реальном выражении падают.

На что рассчитывают ипотечники в такой ситуации? Как планируется выплачивать кабалу в течении 15-20 лет?



Хотелось бы конечно, чтобы цены на недвижимость стабилизировались (упали исходя из ставки вклада 15% годовых(инфляции)), но логика говорит, что даже стабилизация цен, это смерть рынка бетона. 

Население тупо решит подождать, а не скупать бетон по заоблачным ценам.

Так что у государства и застройщиков только один путь — планомерно надувать пузырь. 

Путем рекламы в СМИ и планомерного повышения цен.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел год с июля 2021 (когда я начал копить на сочинскую квартиру) по июнь 2022. Что сказать, за месяц произошли интересные изменения!

Сочи (объявления)

Летим на Черное море, там этим летом пробит новый рекорд — элитная недвижимость обогнала по ценам московскую. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделакам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

За прошедшую неделю продавцы лихорадочно переписывали ценники. В прошлое воскресенье средний рост относительно Июня был -0.1%. Сегодня +3.4%. Москва демонстрирует бурный 

( Читать дальше )

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU
Цены на жилье могут снизиться больше, чем в 2015-2017 гг.

События на рынке недвижимости московского региона развиваются по сценарию 2014-2017 гг., когда на фоне обострения геополитической обстановки, санкций, а также макроэкономических катаклизмов столичный метр потерял от 10% до 20% своей стоимости. Однако сейчас ситуация усугубляется ценовым пузырем, надувшимся в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Нынешний кризис – далеко не первый в современной истории РФ. Военная спецоперация на Украине беспрецедентна, но санкционный шок российская экономика уже переживала – в 2014 г., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины. Конечно, масштаб санкций сейчас намного больше, но и способность к адаптации выше – восемь лет назад Россия столкнулась с санкциями впервые, а сейчас уже все-таки накоплен некоторый опыт преодоления ограничений и импортозамещения.

( Читать дальше )