Инвестиции в недвижимость

«Рынок новостроек лихорадит: в Москве в январе-ноябре число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 14,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
И то статистику поддержал ажиотажный спрос в начале весны.
В ноябре же падение составило 36,2% по отношению к аналогичному месяцу 2021 года.

Рынок новой недвижимости, как жилой, так и офисной, встал. 

Такое положение проявляется не только в Москве: по данным «INFOLine-Аналитика» в России простаивают непроданными минимум 66 млн. кв. м готовых квартир – это 66% от всех готовых новостроек.

Объявленные цены на недвижимость в России сократились не сильно: в ноябре просели на 1,4%.

Но скидки уже нередко достигают 30%.

Девелоперы, обременённые кредитами на строительства (средства дольщиков хранятся на эскроу-счетах и не могут оперативно использоваться на покрытие текущих нужд строительных компаний), оказались на грани выживания. 

( Читать дальше )

Вторичка.
Если человек продаёт квартиру — у него есть диапазон цены, ниже которой он продавать не будет.
(исключение, когда человек избавляется от квартиры)

Новые квартиры.
За счёт ипотек и всяких государственных программ, очень сильно надули рынок нового жилья.
Поэтому тут обвал цен вполне возможен.

Вывод.
Новое жильё будет совершенно точно падать.
Вторичка падать не будет — это как хлеб(когда хлеб дешевел?).
Рынок вторичного жилья просто встанет, т.е. мы будем наблюдать много желающих продать квартиры и мало желающих их купить. 

PS Во всяком случае, я так вижу ситуацию:)

По итогу прочтения статьи "Как банки разводят людей и продают квартиры намного дороже реальной стоимости?"

https://smart-lab.ru/blog/863771.php

На самом деле на рынке недвижимости важнее не текущая цена недвижимости, а ожидания движения цены, большинство предполагает что цена будет или расти или падать и исходя из ожиданий формирует цену.

Кстати, по данным Домклик с января 2019 года на декабрь 2022, число квартир выставленных на продажу выросло почти в 2,5 раза, с 31 тысячи до 74 тысяч, цена кв метра выросла со 171 до 272 тысяч рублей, общая стоимость жилья выставленного на продажу (при оценке средней площади квартиры в 50 кв метров) выросла в 3,8 раза с 263 миллиардов до 1 триллиона рублей. 
Моя аналитика данных с Домклик по ссылке 

( Читать дальше )

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

( Читать дальше )

ЦБ выступил за отмену программ ипотеки от застройщиков с низкими ставками
В том числе речь идет о запрете комбинирования госпрограмм с ипотекой от застройщиков


Банк России считает, что ипотечные программы от застройщиков нужно закрывать, поскольку они связаны с завышением цен на жилье. Об этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила на пресс-конференции, трансляция которой ведется на сайте регулятора.

«Что касается ипотеки от застройщиков, мы считаем, что эти схемы нужно уменьшать и закрывать. Мы видим, что все они связаны с завышением цен на жилье», — сказала Эльвира Набиуллина.

По ее словам, при дальнейшей продаже такого жилья люди окажутся в ситуации, когда не смогут реализовать его за ту же цену, которую они заложили, получая кредит. «Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования»

Подробнее на РБК:
realty.rbc.ru/news/639c6f6f9a7947c33bc501a8


Факторы в плюс и в минус для российских акций  smart-lab.ru/blog/863733.php

Полонский вещает!

Америка подтверждает!



( Читать дальше )

( Читать дальше )

Пара интересных историй. Не могу не поделиться. Сначала — коротко про ВУШ. 

Итак, получение первого опыта участия в IPO — done. Акции куплены по 185 рублей и надежно хранятся теперь на моем БС. Разговоры о том, что IPO прошло провально, не разделяю, это будет видно несколько позже. А вообще — нужно смотреть на длительном горизонте. Будут платить дивиденды и развиваться — хорошо. Не будут, а акции уйдут в -50% — ok, провал. Стало понятнее, как это выглядит технически, а @mkot_finance подсказал, что значит первая большущая красная свеча. Чисто технический момент, никто там эти акции не покупал по 240.

Ну и более глобальная история — недвижка. Почилил в интернетах за рисерчем вариантов инвестиций в недвижимость для слабаков (чтобы и порог входа был низким, и доступно для неквалов). На фоне роста стоимости паев ПНК решил обратить внимание на следующие штуки: 

1. Акции ЦМТ — это Центр Международной Торговли. Собственно, бизнес там как раз про недвижимость. Это предоставление в аренду недвижимости, гостиничные и ресторанные услуги, организация и сопровождение конференций, выставок и прочих мероприятий. История дивидендная. Но дивиденды достаточно скромные. Были 5–6%. Но сейчас акции, особенно префы, по хорошим ценам, так что, возможно, в перспективе доходность будет сильно выше (от текущих цен). К слову, цены низкие не просто так. Прибыль ЦМТ сильно упала. Ликвидность невысокая, но она есть. Конечно же, дивы могут перестать платить. Это же акции. Я взял на попробовать префы, они сильно ниже обычных. Из последнего чтива можно почитать вот это — тут самое важное. 

( Читать дальше )

В последний день на лчи образовался победитель на фьючерсе на недвижимость. Удивительно то, что прибыль сделана на опционе на этот фьючерс. Сам фьючерс неликвидных, а опцион и подавно. Надеюсь, биржа обратит на этот внимание.
похоже на перелив между участниками.

Если отбросить сентенции про «жильё не покупают», то надо признать очевидное-качественных предложений жилья по нормальной цене практически нет. И по ненормальной впрочем тоже-быстро разбирают.  Кто хоть раз покупал себе квартиру представляет, какой гимор выбрать то, что тебе нужно.

И главная проблема в первую очередь связана с местоположением. Точнее так с соотнесением положения и качества застройки. Все хорошие места заняты убогим старьём которое просто не поддаётся превращению в современное качественное жильё разве что только вследствие сноса. 

Реально хороших площадок с топовым местоположением практически нет и за них между застройщиками идёт сильнейшая конкуренция.

И тут вся ситуёвина сначала с коронавирусом, а теперь уже и с СВО и вызванным им бегством занимавших солидные площади в различных мега-моллах и ТЦ ритейлеров подарила застройщикам прекрасный шанс, которым грех не воспользоваться.

За последние 2-3 года около 10 торговых центров перешло в руки строителей жилья.

( Читать дальше )