Инвестиции в недвижимость

Думаю, что владельцы данных ЗПИФов уже в курсе, об этом им сообщил сайт фонда. Приведу несколько интересных фактов по ликвидации данного фонда:

▪️ Активы, составляющие фонд, будут реализованы, а полученные денежные средства выплачены инвесторам. Планируемый срок получения выплат: II квартал 2023 года;

▪️ Тем, кто инвестировал на платформе ПНК-Рентал необходимо указать актуальные реквизиты (там, кстати, были интересные комиссии за управление). Кто же выбрал покупку паев через Московскую биржу, тем денежные средства поступят на БС;

▪️ Новость о закрытии ЗПИФ пришла под вечер 16 марта. Тем же вечером Московская биржа опубликовала новость о том, что торги паями ЗПИФ ПНК Рентал остановлены и с 17 марта проводиться не будут (брокеры при этом молчали об этом). Как вы понимаете продать паи уже невозможно, ликвидный ЗПИФ (так он рекламировался) оказался пустышкой;

▪️ Предполагается, что доход от реализации всех активов фонда составит ~2000₽ на пай (перед закрытием пай торговался по ~1990₽). Нереализованные объекты продолжат генерировать рентный доход до момента продажи;

( Читать дальше )

Коллеги, появилось время написать статью по закрытию фонда ПНК-рентал.

*** Мое отношение кратко ***

Жаль, что так вышло, но отношусь совершенно спокойно. По условиям это был лучший ЗПИФ недвижимости на рынке, комиссия фонда за управление составляла порядка 0,25%, это просто фееричные условия, которые стали возможны благодаря концепции фонда. В отличии от всех остальных ЗПИФ на рынке, где смысл бизнеса для УК — это заработок на комиссиях, для ПНК сам бизнес-смысл фонда был в ускорении оборачиваемости объектов недвижимости, так как основной бизнес все же был строительный.

Однако, причина закрытия фонда, которая была озвучена УК не выглядит убедительно. На мой взгляд правильным решением было бы определить судьбу фонда на голосовании пайщиков, уверен, большинство инвесторов предпочли бы остаться владельцами объекта, но это не было сделано.

Напомню официальную позицию управляющего:

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

( Читать дальше )

В первой серии мы разобрали, как образовался ипотечный пузырь. Ознакомиться можно по ссылке.

Теперь разберём, как этот пузырь лопнул и какие последствия за этим последовали.

Лето 2007 года

Экономический рост был устойчивым, рынок ценных бумаг достиг новых исторических высот.

Перед ФРС стояла дилемма, проводить ли ужесточение ДКП (повышать процентную ставку) для борьбы с инфляцией или стимулировать экономику из-за первых проблем на рынке недвижимости.

Продажи новых домов продолжали снижаться.

Всё больше заёмщиков пропускали выплаты по ипотечным платежам.

В начале августа 2007 года ипотечный рынок стал рушиться.

Банк BNP Paribas, крупнейший во Франции 9 августа заморозил инвестиции на сумму 2,2 млрд долларов в трёх своих фондах, поскольку его позиции в американских ипотечных кредитах привели к убыткам.

Банки Европы с большой осторожностью стали кредитовать друг друга, что вынудило Европейский центральный банк (ЕЦБ) залить в систему 156 млрд евро для поддержания ликвидности.

( Читать дальше )

Не так давно группа Самолёт провела исследование по рынку московской недвижимости. С 2016 года средняя площадь продаваемых квартир в Москве снизилась почти на 20% -с 59,4 до 50,3 кв.м.

В некоторых жилых комплексах доля студий перевалила за 50%, превращая жилые комплексы в некое осовремененное подобие перенаселённой общаги. 

И если раньше пробки в Метро, и на дорогах встречали за пределами дома, то сегодня пробка у лифта (как собственно и его ожидания пока он соберет всех по всем этажам, и это при том что работает несколько лифтов что по причине нещадной эксплуатации уже не столь же естественное явление как ранее)уже становится обыденностью.

Но и это ещё не всё!

По статистике многокомнатных квартир  в московских новостройках строится на уровне статистической погрешности-0,3% .

На долю однокомнатных квартир и студий приходится почти две третьих предложения. С двухкомнатными квартирами формально попроще-25,7% предложения.

Вот только современная «евродвушка» которая вроде как и двушка, но по факту-это разновидность однокомнатной квартиры где нормально только одному-двум людям.  

( Читать дальше )

В силу того, что в моём районе представлены 3 класса (то есть кроме элитного) жилой недвижимости в том или ином виде, район находится не у МКАД, не рядом с вокзалами, не рядом с промзоной, прямо в районе есть речные вокзалы и музей-заповедник, а не просто какой-то неухоженный парк/сквер с алкашами и быдлом, а по всем 3-м удалённым углам района теперь есть по станции метро для удобства — можно по нему судить в целом о средней температуре по больнице (в Москве) по нашему району.

 

Конечно, существуют всякие там Некрасовки, Бирюлёва, Алтуфьева, Щелковские и прочие, как и Курские или Остоженки, но речь не о них сейчас. Во множественном числе названы скорее как имена нарицательные, а не названия районов, улиц или метро.

 

Что я могу сказать.

 

Если Вы думаете, что в районе типа нашего (ЕГО ЛОКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ — ВЫШЕ) можно что-то купить с существенным дисконтом, то это только в 3 случаях:

1) человек не просто валит из этой страны без очевидных перспектив, а валит с

( Читать дальше )

1981 год, мне год, отец мультимиллионер в СССР строит парабельский газопровод, будущий Северный Поток 1/2, Турецкий Поток, Сила Сибири, газ всё оттуда, из Парабели, занят приписками в стоимости стройки, свои бригады сварщиков, бабло раскидывает чемоданами с вертолета, бухает и трахает красивых и не очень женщин, мать его прогоняет.

1984 год, мне 4 года, умирает бабушка, мы жили в её доме, через обман моей мамы и её сестер родной дед получает дом в наследство и выгоняет нас на улицу.

1984-1988 чужие семьи чужие квартиры чужие люди, главная задача поесть и обогреться.

1988 мать встречает воина- афганца и сходится исключительно по расчету, что ему дадут квартиру. Тот когда пьет становится зверем и бьет мать так, что она в итоге становится инвалидом на всю жизнь.

1989 рождается брат

1990 рождается сестра

1990 весна, мать попадает в больницу, дети в дом малютки, сестра там осенью умирает. Брата осенью забрали домой.

1994, мне 14, появляется отец с инфо — сынок, ты сын миллионера, твоя мать сволочь, пошли ко мне жить, отца прогнал.

( Читать дальше )

С начала этого года меня захватила идея по организации теплого и лампового ПИФа коммерческой недвижимости. За все спасибо @Финансовому Архитектору. Начитался его обзоров на ПИФы. А я вот сам в коммерческую недвижимость умею и могу и чужие ПИФы мне не нужны. Я постоянно в рынке. И видя какие % платят ПИФы банков — хочется смеяться. Так понимаю, там зарабатывает кто угодно, но только не владельцы паев. Сам я сдаю коммерческую недвижимость. Беру что-то убогое, делаю за недорого что-то красивое и сдаю дорого. Сейчас стал видеть очень интересные варианты. Но это надо покупать прям здесь и сейчас, имея много свободных денег. Чего практически нет. Так я и подошел к идее организовать какой-то фонд. Опросил друзей: интересны ли им такие вложения? Оказалось — да, интересны. Сходу нарисовалась сумма 30-50 млн. руб. В целом этого достаточно для оборотки, так как планирую использовать кредитное плечо, но возникли организационные вопросы. Ниже раскрою тему и, возможно, кто-то поделится знаниями, опытом как все сделать лучшем виде.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня фантиковые (рублевые) ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик выглядят так:

( Читать дальше )

Спрос на программу льготной ипотеки для IT-сотрудников оказался ниже ожиданий Минцифры, сообщили “Ъ” участники рынка, банки и застройщики. Они отмечают сложность получения кредита. Кроме того, ряд IT-компаний развивают собственные ипотечные программы. Застройщики рассчитывают на лучшее, отмечая, что «программа пока не набрала популярность». Банкиры подтверждают, что число заявок, упавшее осенью и зимой, начинает расти.

Подробнее – в материале «Ъ»

СПБ. Чёрная речка. Апартаменты. Так себе расположение, но в центре цены в космосе (студия рядом с работой 8 млн ((  ). Причём цена с ипотекой у них на 700 тыс меньше чем без ипотеки. 3% -ставка явно ниже инфляции. И Долг со временем должен сгорать. Чую где то должен быть подвох- слишком уж сладко. Кто то может пояснить?