Инвестиции в недвижимость

Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую дочитать до конца.

Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?

Цена доплаты

По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.

Вот и докатился кризис до рынка недвижимости. Индекс цен на IRN.RU по стоимости Московской жилой недвижимости пошел вниз. В кризис недвижка всегда себя ведет одинаково! И это самое хорошее время для риэлторов. На общей панике, люди бегут менять свои деньги на кирпичи, потому что верят, что это единственно спасение. При этом рынок встает колом, потому что те, кто еще недавно хотел продать вдруг решают снять свои объявления — надо подождать, как будут развиваться события дальше. Сейчас уже запускается обратный процесс. Предложение будет расти а спрос неуклонно падать из-за понятных причин.

Кстати, в этот раз уже не получится оживить рынок за счет государственных программ поддержки, на которые так много продавцов рассчитывают. Два раза снаряд в одну воронку не падает, или падает крайне редко. Все дело в том, что программы исчерпали себя еще за пол-года, а то и год до кризиса. Уже тогда писали, что пик льготной ипотеки пройден, а Набиулина говорила, что подорожание цен нивелировала весь эффект от программ поддержки.

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

В начале месяца традиционно выкладываю еженедельный мониторинг предложения квартир в Сочи по данным Циана:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах России выглядит так:

Псевдоевропейский, застроенный преимущественно унылым говном, Калининград вошел в ТОП-5 регионов по цене. Это характерная примета времени. Люди хотят жить ближе к Европе и подальше от Москвы. Их можно понять. После исхода иностранцев, в Москве ничего интересного не происходит. Концертов нет. Выставок нет. Подиумы заржавели. Бабам с собачками негде торговать телами. Москва медленно становится гигантским

Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.

Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.

Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:

Пермский Край 🚀

Средняя стоимость м², вторичка 66 102 ₽ к цене -1 550 ₽

Средняя стоимость м², новостройки

108 900 ₽  к цене +3 737 ₽

Дисконт в 1.6 раз

В Питере вторника

192 616 ₽
к цене  -9 169 ₽

Первичка  240 072 ₽
+10 072 ₽

Дисконт 1.2

На январь 20 было  

по Питеру 135826/122016=1.13 раза

По Перми

66768 /47544 =1,40434124179707

Разница очевидно из за льготной ипотеки. Но ей не исчерпывается. Падение второчи очевидно из за  негативного экономического прогноза населения и снижение потребления (тем более такого большого). А первичка видимо растёт на росте затрат застройщиков.

Но:
1. при падение ключевой ставки разница между льготной ипотекой и обычной будет падать. И уже не окупать в 1.6 раз. Сейчас домклик мне показывает проценты 10.5/6.7%. Предпочитают брать первичку- это понятно.

2. Время. Либо у нас стагнация идёт надолго- тогда и спрос  и на первичку упадёт, снижение спроса-> меньше новых строек-> снижение предложение через 2-3 года и гармонизация рынка.
Или в себя приходим быстрей. Стоимость оборачиваемости денег увеличивается, рост инфляция, падение гос облигаций с ростом доходности и на росте экономической активности рост недвижки

Источники: sberindex.ru/ru
opendata.domclick.ru/offers/table/permskiy-kray/last-30-days/

Землю выделяют для реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП). Первый участок в рамках МаИП передан инвестору для возведения инженерного корпуса в районе Нагатино-Садовники на юге столицы. Он станет частью научно-производственного предприятия, которое разрабатывает электронные компоненты для автомобильной отрасли и выпускает высокотехнологичные системы. Общая площадь объекта, где будет создано около 460 рабочих мест, составит почти 10 тысяч квадратных метров.

«Второй участок был передан одной из столичных кондитерских фабрик для строительства производственного комплекса общей площадью 33,4 тысячи квадратных метров в районе Бирюлево Западное. Там планируется выпускать 60 тысяч тонн продукции в год. Новое производство также даст столице свыше 1,4 тысячи рабочих мест», — рассказал руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы Владислав Овчинский.