Инвестиции в недвижимость

Когда читаешь философов экономистов как Людвиг Мизес, то начинаешь думать, как они.

Пришли мысли по рынку недвижимости. У нас в Краснодаре цена за квадратный метр взлетела за пару лет с 50 тысяч до 120 000, и продажи встали. Почему?

Для продавца вторичной недвижимости цена квадрата, на самом деле, не имеет значения. В большинстве своем, людям не нужны деньги сами по себе, они хотят, скажем, разменять квартиру, полученную в наследство, отселить детей, поделить совместно нажитое имущество в разводе. Цены их волнуют постольку поскольку. Дело в обмене, что можно купить за полученные деньги.

И вот цены на квартиры резко выросли, и рынок встал. Вторичку по таким ценам не берут, а снизить цены ее владельцы не могут, они за полученные деньги не купят того, что хотели. Финансово грамотный человек мог бы сделать скидку при продаже квартиры, полученные деньги положить в банк под процент и через год-два получить сумму, при замерзших ценах на квадрат, которая бы позволила ему совершить дальнейшую сделку. Но люди так не думают!!!

( Читать дальше )

Прожарка Whitewill? Легко: в своем турне по Эмиратам изучил недвижимость в Дубае, встретившись с представителями агентства недвижимости Whitewill и задав им каверзные вопросы.

10 минут (столько длится это видео) вам хватит, чтобы прояснить все вопросы по инвестированию в недвижимость Дубая.

Смотрите, это того стоит. Ссылка ниже

А после просмотра ответьте в комментариях на вопрос: хотели бы Вы заработать на недвижимости Дубая?

Продажа

Недвижимость	Цена	Изменение за месяц	Изменение с начала 2022 года	Изменение за год	Кол-во объявлений
Квартиры	151 167 руб./м2	-1.02 %	+4.16 %	+37.94 %	80628
Вторичка	139 862 руб./м2	-0.59 %	+5.16 %	+38.56 %	66407
Новостройки	229 206 руб./м2	-0.75 %	+3.64 %	+34.14 %	11947
Дома	18 417 885 руб.	-1.17 %	-4.45 %	+47.08 %	31899
Земля	353 070 руб./сотка	+0.39 %	-7.55 %	+23.77 %	21296
Офисы

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущие цены в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

За 26 дней Июня цены в Москве рухнули на -8%. Если бы не зеленая Московская область, то это падение можно было бы назвать катастрофой. Или праздником. Кому как больше нравится.

( Читать дальше )

Застройщики, девелоперы и банки на новостях о снижении ставок по ипотечным кредитам поднялись в котировках на 7 — 30%, вы же понимаете, что впереди:
— армии безработных,
— вернувшиеся с войны мародёры уже в РФ поднимут преступность,
— железный занавес и как следствие рост эммиграции,
— недостаток импортных лекарств и повышение смертности,
— печатный станок и галлопирующая инфляция,
— рабский труд в концлагерях,
— пенсии оставят лишь избранным...
Ну какое строительство, кто покупатели? 2-3% мразей? Они бы рады были всё продать и покинуть родину, для них родина — пустой звук, но продать не кому...
Сделок с недвижимостью мизер, не говоря про инвестиции в реальную экономику, это не про РФ точно на ближайшие 14 лет.
14 лет всё будет хуже и хуже, если не верить в чудо…

Пузыри сдуваются по всей планете, и недвижимость не исключение.

Поскольку Великий финансовый кризис открыл эру свободных денег, ряд классов активов выиграли от этой денежной инфляции. В частности, в большинстве развитых стран наблюдались пузыри на рынке недвижимости, в первую очередь Канаде, Швеции и Новой Зеландии, в Германии, США и Великобритании также наблюдался рост цен. Теперь, когда процентные ставки растут, эти пузыри начинают лопаться.



( Читать дальше )

Челябинск возглавил рейтинг российских городов-миллионников по росту стоимости лота на первичном рынке с начала 2022 года. Квартиры в местных новостройках подорожали на 34,4%, с 4,27 млн до 5,74 млн руб… Москва, в конце 2021 года занимавшая в этом рейтинге третье место, сместилась на 14-ю позицию из 16 (+2,2%, до 15,84 млн руб.)

Второе место с ростом на 33,2% занимает Казань (до 9,66 млн руб.), третье с динамикой в 22,6% — у Уфы (до 6,05 млн руб.).

На четвертом месте с ростом на 21,2% Самара, где средняя стоимость лота в новостройках достигла 5,29 млн руб. Замыкает пятерку рейтинга Ростов-на-Дону, где с начала года квартиры подорожали на 20,8% (до 5,57 млн руб.).

Сегодня я считаю в России больше всех зарабатывают застройщики.
Фактор 1. Объем возьмём очень консервативные оценки 70 млн будет построено и продано по 100000 доход сектора составит 7трлн.
2. Прибыль. Имея небольшой опыт в строительстве считаю что себестоимость полная в эконом сегменте не превышает 40т р, даже если добавить административную надбавка не превысит 50т руб.
3.господдержка

Точно высчитать сложно но грубо говоря сектор заработает 3-4 трлн.
Не участвовать в этом глупо.
Те кто хочет точно все высчитать хочу сообщить что это невозможно, просто нужно покупать ЛСР и эталон ну или на край пик
Если вы хорошо проверите отчёты вы увидите что рыночные оценки портфелей в несколько раз превышает капитализацию это сложилось потому что сектор зарабатывает и инвестирует,
Государство холит и лелеет застройщика так как это главный инвестор на сегодня.

Цены на жилье в России выросли более чем в 1,5 раза за 3 года.

Объем ввода жилья тоже вырос.

( Читать дальше )

Кто следит за моим блогом – знает, что я ожидаю охлаждения рынка недвижимости. Считается, что ценами движут доходы населения. Во всяком случае, так было до 2020 года. Далее пошел в ход эффект низкий ипотечных ставок, чего в России не было никогда. И поскольку более 70% первички приобреталось с использованием ипотеки, покупатель стал ориентироваться не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. Так сказать, мы приняли западную модель. В США и Европе так уже много десятилетий.

Коллапс рынка был предрешен после роста ключевой ставки до 20%. В последние 20 лет в России не было ни таких ставок, ни такого интенсивного, разового ее повышения.

Рынок встал, но цены даже выросли. Это эффект отсутствия тихой гавани и финальный спрос на старых уже одобренных ипотечных условиях.

Ставку стали быстро снижать, но цены стремительно пошли вниз.

Динамика цен на вторичку с 2018 года

Неделю назад я писал, что было рекордный за три года недельный темп снижения цены. И не стал бы писать эту статью, если бы этот рекорд не был побит

( Читать дальше )