Инвестиции в недвижимость

Вице-премьер Марат Хуснуллин четко дал понять, что ипотеку с господдержкой не будут развивать до охлаждения инфляции. Выступая на Московском международном жилищном конгрессе  он отметил, что инфляция в строительстве выше, чем по стране.

Недвижимость имеет много очевидных плюсов, но главный недостаток у нее низкая ликвидность. За последние полгода цены на «бетон» не растут. В то время, как ставки по вкладам выросли очень сильно.

Льготная ипотека очень сильно подстегивала строительный сектор и цены на квадратные метры росли. Этот класс активов в последние годы был одним из лучших по доходности. Но времена изменились, прибыль нужно/надо вчера/сегодня частично зафиксировать.

А если в портфеле сбережений большая часть или все в недвижимости, то это большой риск. Так же как распределение активов в любом другом только одном классе активов (депозиты, акции, золото и тд.).

Распределяя деньги по всем основным рынкам капитала: долговой (облигации/депозиты), долевой (акции), товарный (золото) и по возможности частично в недвижимость, инвестор не только снижает риски (диверсифицируя их), но и на длинном горизонте увеличивает доходность.

( Читать дальше )

Суббота...
Я нетрезв, значит надо написать что-нибудь в мой блог.

Подобрал квартиру (причина тут кому интересно). Потихоньку выхожу на сделку. Пока не наступила точка невозврата надо бы еще раз более внимательно рассмотреть, что покупается.

1. Планировка.
Совпадает ли с планом БТИ? Не переносили ли плиту, раковины, ванную? Не сносили ли стены? Бывает и обратное. Все ли соответствует реальности в плане? Например, одна из встречающихся фишек — занести кому надо и в планировке поставят в техпаспорте больший метраж, чем оно есть на самом деле. 
Не все получится узаконить. Любая квартира это временно, на какой-то период жизни. Риски через некоторое время — оно вам надо? 

2. Техника и коммуникации.
Вставляем настольную лампу в каждую розетку и проверяем. Смотрим каждый включатель — люстры должны быть и включаться. Если были косяки, то может быть внешняя проводка, неожиданный удлинитель, следы потеков, ржавчина. Включаем воду и глядим, как течет. Проверяем батареи — если зима, летом такое не получится.

( Читать дальше )

Да, спрос на жилье будет более сбалансированным под влиянием отмены массовой льготной ипотеки, как это было в период до начала массовой льготной ипотеки. И то, что выглядит как значительное снижение и продаж, и выдачи ипотеки, по сути — возвращение к более обоснованному уровню спроса на жилье

tass.ru/nedvizhimost/22230983

С начала 2024 года объем инвестиций в недвижимость Москвы вырос на треть, достигнув 742 млрд рублей к октябрю, несмотря на высокую ключевую ставку в 21%, как сообщает консалтинговая компания IBC Real Estate. Этот показатель уже превысил итог прошлого года, который считался рекордным. Ключевую роль сыграла крупнейшая сделка на рынке — покупка офисной башни Moscow Towers компанией «РЖД» для своей штаб-квартиры.

В октябре также завершились крупные сделки: Sminex приобрела портфель «Инград», Sezar Group купила участки в Москва-Сити, а «Мангазея» пополнила активы участками на западе и востоке Москвы.

Основную долю инвестиций (47%) составила офисная недвижимость, 29% пришлись на жилую, 15% — на складскую. Торговая, гостиничная недвижимость и МФК суммарно заняли около 9%. По прогнозам IBC Real Estate, общий объем инвестиций в Москве к концу года может достичь 800 млрд рублей, а по России — превысить 875 млрд рублей.

 

Источник: tass.ru/nedvizhimost/22229497

ЦБ РФ скорректировал прогноз роста ипотечного кредитования на 2024 год до 8-11% с 7-12% ранее

Источник: cbr.ru/press/pr/?file=25102024_133000Key.htm

🟧Завершение льготной ипотеки: 

Это привело к резкому скачку цен, которые стали недоступными для большинства людей. Теперь чтобы приобрести жильё, практически невозможно обойтись без ипотечного кредита. НО…

➡️Льготной ипотеке конец, и с её отменой рынок столкнулся с новой реальностью. Цены на новостройки за 2024 год выросли на 6,3%, а на вторичное жильё — на 4,6%, что ещё больше усугубило ситуацию.

 

🟧И снова эта ключевая ставка ЦБ: 

Основной проблемой на рынке стала высокая ключевая ставка Центробанка, которая трижды повышалась в 2024 году. И уже завтра очередное повышение, что неизбежно отразится на стоимости ипотеки. Банки начали выдавать кредиты под 26% годовых, что сделало покупку жилья через ипотеку фактически недоступной для большинства россиян. Только вдумайтесь переплата по кредиту в 4.5 раза. 🤯

 

🟧Вторичка. Особенно остро ситуация ощущается на вторичном рынке, который продолжает догонять новостройки по цене. Так, в 2024 году цены на вторичное жильё выросли почти на 1,7% за последний квартал, и рост продолжится в 2025 году.

( Читать дальше )

Инвесторы негативно отреагировали на слабый отчет «Самолет» по РСБУ и начали сливать бумаги. За день акции подешевели почти на 5%.

Год назад за одну бумагу давали (https://t.me/domostroy_channel/9678) более 4 тыс. руб., а сегодня — 1,7 тыс. руб. (привет аналитикам (https://t.me/domostroy_channel/10493) «Промсвязьбанка»). Ждем отчет по МСФО.Домострой.

Каждый третий респондент готов заплатить не более 1,5 млн руб. за первоначальный взнос по «семейной ипотеке», говорится в исследовании Level Group. Треть опрошенных готовы отдать за первый взнос от 1 до 1,5 млн руб.

Еще треть рассчитывают накопить на первый платеж до 2 млн руб. Более 2 млн руб. сразу готов отдать только 1% опрошенных. Без первоначального взноса жилищный кредит собираются оформить 7% респондентов.

Купить квартиру по «семейной ипотеке» планируют почти 60% участников опроса. Без займов — 23% респондентов. Продать собственную квартиру ради улучшения жилищных условий готовы 10% россиян.

В Москве ввели мораторий на строительство апартаментов. Не дождавшись принятия федеральными властями закона о юридическом статусе апартаментов, мэрия Москвы отказалась впредь согласовывать строительство в городе такой недвижимости. Поводом стало недовольство чиновников отсутствием в апарт-комплексах социальной инфраструктуры. Ограничение затронет почти 11% первичного рынка Москвы. Юристы советуют девелоперам попытаться оспорить решение столичных чиновников в суде. Все ранее начатые проекты в этом сегменте будут завершены, заверили власти. При наличии возможности город предлагает застройщикам изменить статус строящихся апартаментов на жилье, — Коммерсант.

Я думаю ничто не помешает назвать апартаменты отелем, но правда гражданам уже как жильё не продать.

Что делать с личными финансами?

На этой неделе ипотечные ставки в большинстве банков превысили 24%. Интересно, что банки поспешили поднять проценты по ипотеке еще до заседания ЦБ, а вот с депозитами и накопительными счетами такого энтузиазма не наблюдается. Что выглядит странно.

В чем суть проблемы? Рост ипотечных ставок. Если вы планировали покупку жилья, будьте готовы к увеличению ежемесячных платежей. Для многих семей такая перемена может стать дополнительной нагрузкой на бюджет. Даже если ставка по ипотеке вырастет всего на несколько процентов, итоговые суммы переплат могут оказаться ощутимыми.

Что со ставкой по вкладам? Ставки по депозитам. Вклады и накопительные счета, напротив, остались в пределах 18-22%. Это странно, ведь обычно с повышением ключевой ставки растут и проценты по сбережениям. Банки не спешат повышать доходность вкладов, мотивируя это тем, что не видят необходимости привлекать новые средства от вкладчиков. Главный вопрос — стоит ли сейчас вкладывать в долгосрочные депозиты или подождать?

( Читать дальше )