Ипотека

#VSMO
Таймфрейм: 4H

Откуда ещё неделю назад (https://t.me/waves89/8076) я знал, что сегодня выйдет новость?

"#BA, Boeing планирует вернуться в Россию в обмен на доступ к титану"

Магия? Хрустальный шар? Инсайд от самого Трампа? Или Волны Эллиотта + Социономика, что дали сегодня публичному портфелю на мамбе ещё почти +5000 долларов за утро (вчера вечером было 171К (https://t.me/waves89/8080))?

Недвижимость — как это вижу я.

Нонче уже февраль — середина. Читаю в газетке с утра, что опять все пропало. Недвижимость типа встала и скоро упадет. Ахтунг! Граждане! Успейте увернуться от бесплатной квартиры.

Ну че пропало?

1. ЦБ ставку держит на 21% и делает вид, что борется с инфляцией.
2. Сбер, с дуру, ипотеку объявил почти 30%, да еще с застройщика требует 16%, который тот наверняка в цену закладывать должен.
3. Все смотрят на дурной сбер. А по факту, обычный не обеспеченный кредит уже 30% ±.

А че вижу я?

1. Я вижу, что льготную ипотеку возобновили на первичку под 6%. Даже без лимитов обещали. И главное ее уже перезапустили. И народ потянулся за новостройками.

2. Маткапитал проиндексировали 1 февраля до 922 т.р. На них можно купить даже домик в деревне иногда. Нельзя только купить развалившийся нежилой сарай.

3. Сироткам раздали сертификаты и те уже начали скупать вторичку. Разумеется они уже прибрали к рукам самые дешевые лоты. Да-да, цен декабря уже не будет. Те кто продал в 2024 августе-декабре вторичку за копейки и отнес все нажитое на депозит под 20%, уже не купят даже свое обратно по тем ценам, что продали. Бетон тронулся.

В 2025 году объем операций репо с ипотечными ценными бумагами (ИЦБ) на российском рынке продолжает расти, достигнув рекорда в 17,5 трлн рублей в 2024 году. Эксперты ожидают дальнейшего увеличения объема сделок в 2025 году, несмотря на возможное снижение объемов ипотечного кредитования. В 2024 году объем операций с ИЦБ с центральным контрагентом (ЦК) увеличился с 0,3 трлн до 2,1 трлн рублей, что подтверждает повышенный интерес банков к более гибким условиям таких сделок.

Основными держателями ИЦБ являются банки, которые на конец 2024 года владели 91% всех ипотечных ценных бумаг, при этом значительный рост наблюдается в сделках с ЦК, предоставляющим доступ к более выгодным условиям и ликвидности. Несмотря на снижение объемов торговли ИЦБ на вторичном рынке, эксперты прогнозируют, что объем операций репо с ИЦБ в 2025 году может достичь 19–20 трлн рублей, а доля сделок с центральным контрагентом может составить 3–4 трлн рублей.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7514820?from=doc_lk

«Более 3,1 тысячи сделок на первичном рынке с применением ипотеки зарегистрировано Управлением в первый месяц текущего года. Одним из факторов, определяющих снижение показателя к результату января прошлого года (-38,8%), стало сокращение числа сделок с коммерческой недвижимостью. При этом рост жилого сегмента и общего числа ДДУ дает основания полагать, что москвичи чаще  покупают квадратные метры за счет собственных сбережений», — прокомментировал Игорь Майданов.

Согласно данным Росстата, в январе 2025 года введено 10,9 млн кв. м жилья, что на 9,7% меньше, чем годом ранее.

Основные изменения:

• Ввод частных домов снизился на 8,2% (8,3 млн кв. м).
• Ввод многоквартирных домов упал на 14% (2,6 млн кв. м).

Несмотря на снижение, власти ожидают ввод не менее 100 млн кв. м по итогам года. Однако эксперты предупреждают: из-за сокращения спроса после отмены безадресной льготной ипотеки застройщики могут урезать запуск новых проектов на 30–35%. В январе их объем уже упал на 13%, до 2 млн кв. м — минимум за четыре года.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7513894?from=doc_lk

С 1 марта 2025 года Банк России снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом 20–30%. Это поможет банкам высвободить капитал, но существенно не повлияет на доступность ипотеки.

Основные изменения:

• Для заемщиков с долговой нагрузкой (ПДН) до 50% надбавки отменяются.
• При ПДН 50–60% коэффициент снижается с 1 п. п. до 0,25 п. п., при 60–70% — с 1,5 п. п. до 0,5 п. п.
• Если банк не рассчитывает ПДН, коэффициент снижается с 1 п. п. до 0,25 п. п.

ЦБ отмечает снижение рисков: доля кредитов с ПДН более 80% за год упала с 42% до 13%, а с низким первоначальным взносом — с 50% до 13%. Однако на активность заемщиков больше влияет ограниченность льготных программ и высокие ставки (до 31% годовых).

Эксперты считают, что высвобожденный капитал банки направят на корпоративное кредитование, а влияние на ипотеку будет минимальным.

1. Банк России снизил с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Ранее принятые Банком России меры по ужесточению макропруденциальной политики1 способствовали снижению рисков ипотечного кредитования в 2024 году. На кредиты, предоставленные заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, в IV квартале 2024 года пришлось 13% выдач (45% во второй половине 2023 года). Снизилась и доля рискованных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%): с 50% во второй половине 2023 года до 13% в IV квартале 2024 года.

С 1 января 2025 года вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который направлен на противодействие недобросовестным практикам в ипотечном кредитовании, связанным с завышением стоимости жилья.

С учетом ослабления дисбалансов на рынке жилья Банк России снижает с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заемщикам с ПДН менее 70%.

«В 2025 году рыночные ставки по ипотеке останутся высокими и начнут активно снижаться не раньше 2026 года», — говорится в аналитических материалах ДОМ.РФ.