НЕДВИЖИМОСТЬ

Вот так выглядит типовой дом в спальном районе РФ, где правящим классом являются чиновники:



А так выглядит типовой дом в спальном районе Финляндии, где правящим классом являются капиталисты (местные и импортные):



( Читать дальше )

Вчера разговаривал с инвестором-новичком в недвижку. Он мне начал втирать розовое говно про 3 квартиры как инвестиция на старость.

 

Я ему, а как же износ дома? Типа современный пластиковый дом из говна и палок дом простоит 70-80 лет, потом под снос. Это обесценение квартиры -2% в год.

 

А он мне начал втирать дичь, что земля на которой стоит дом его собственность. Этож прям получается что моя квартира 60 метров /16этажей=3.75метра московской землицы. Т.е  аж 15мио цена квартиры в панельке на окраине/3.75=4мио руб за квадратный метр. А если дом 20 этажей? А если 50?

 Для наглядности этот метр за 4мио = 8слоев 5000 купюр. Я аж возбудился. Этож у родственников на кладбище вообще охульон рублей, а они лежат и низнат о своем посмертном  счастье и богатстве.

Тогда посчитаем стоимость москвы по фундаменталу. 1метр =4мио руб. 2500кв км= 2 500 000 000 кв метров * 4мио =10000 трлн руб. Или 138трлн баксов. Мне вот непонятно, зачем россия продает нефть, газ, если можно просто продавать московскую землю по 4мио за квадратный метр? Весь бюджет страны на год 22трлн, т.е 500 лет можно жить просто распродавая московские квадратнометры. Можно даже квадрометропровод Сила Москвы бахнуть в европпу. Чем не нацпроект?

( Читать дальше )

Итак я широкий инвестор.
Мысль первая
== могу купить квартиру в кирпиче 1980 год постройки, место очень хорошее, однушка, убитая.
— это ремонт
— это три месяца простоя
— в итоге чистыми 6,3-6,5 % годовых
Мысль вторая 
=Доходы населения падают у жильцов четко ощущается нехватка денег
-всё это может привести к падению доходности до 5%
Мысль третья
=Купить сбербанк по 250 р префы 
— это не париться
— дивы 16,30 чистыми что аккурат дает те же 6,5%
Мысль четвертая
= А если вдруг  что......
— квартира останется
— акции пропадут
Мысль пятая
=строят реально много
— это приведет к падению аренды до 4%
— отток хороших жильцов в ипотеку
— рост доходности сбера (ипотечники платят и их становится больше)
Мысль шестая
= рост коммуналки
— в конечном итоге это отражается на аренде и чистые платежи падают
— жильцы не могут платить больше определенной суммы и  они распределяются в %% все меньше мне, все больше  за коммуналку. 

( Читать дальше )

Успешные продажи требуют того, чтобы у покупателя не было страхов и сомнений при покупке.

Обнаружил бизнес, в котором крутятся большие деньги, но при этом в нем зияет дыра страхов. Это бизнес по продаже-покупке недвижимости!

Если вы покупали квартиру или дом, то знаете об этих страхах. Тебя волнует вопрос, когда передавать деньги за квартиру — до поездки в МФЦ или после? Если отдать деньги до, а потом в МФЦ выяснится, что каких-то бумаг не хватает, как тогда повлиять на продавца? У продавца мотивация уже понижена: он деньги получил. А вдруг его теперь машина собьет / инопланетяне похитят / он сопьется? У тебя пропадают рычаги воздействия на него. Когда люди получают деньги заранее за услуги в будущем, они становятся оборотнями, превращаются из добродушных в пакостных. Только желание денег может их отрезвить и вернуть в облик человеческий (это я преувеличиваю, но смысл похожий: не давайте людям денег авансом).

Ты отдаешь деньги продавцу, а право собственности получаешь только через две недели. Все это время ты находишься в подвешенном состоянии. Вдруг там что-то не так с документами?

( Читать дальше )

Ежемесячный анализ S&P500. Выпуск №2 от 11.03.2021г
В этом видео провожу широкий анализ фондового рынка США, использую макроэкономические и финансовые теории, также техническая картина и оцениваю аппетит к риску.


( Читать дальше )

Разгребая старые документы, нашли выписку по первой ипотеке.

Объект: 3-комнатная квартира в 5-этажном панельном доме в Саратове, 60 кв. м

Начало: 09.12.2011

Срок: 10 лет

Стоимость квартиры: 1'720'000₽

Размер ипотечного кредита: 1'000'000₽

Процентная ставка: 11,70% годовых

Ежемесячный платёж: 14'174₽

UPD.: многие интересуются, что с ней стало. Писал об этом полгода назад здесь, на смарт-лабе

Действие происходило в Саратове.

У нас после свадьбы на руках оказалось примерно 220'000₽ (накопления + подарки), и родители жены любезно нам предоставили 500'000₽ на первоначальный взнос. Стоит отметить, что это была единственная такая материальная помощь за всю жизнь, и впоследствии подобного больше не было (предложения были, но мы отказывались). Кто-то скажет, что 1 млн ₽ — это мало, не то что нынешние ипотеки. Надо понимать, что 1 млн ₽ в 2011 году — это не то же самое, что 1 млн ₽ в 2021 году, да и уровень наших з/п оставлял желать лучшего.

( Читать дальше )

Книга читается на одном дыхании, особенно если твои мысли погружены в круговорот покупки/продажи недвижимости. Кажущаяся простота мыслей автора быстро дополняется осмыслением того, что многие просто ленятся это делать. Книга помогает выстроить свои желания и приоритеты в сделках со своей нынешней и будущей недвижимостью. Книга также подробно описывает «прибыльность бизнеса», о котором мечтает большинство наших сограждан. Однозначно к прочтению перед покупкой/продажей таких дорогих активов

В многоквартирном доме пришла пора менять счётчик на отопление. Счётчик стоит 120 тыс. руб., а жильцам выставлен счёт на 850 тыс руб. Отвинтить- привинтить профит 730 тыс. руб. Я являюсь старшим по подъезду несмотря на трейдинг и похоже, что со мной УК делиться не думает с этой суммы профита.
Как что обстряпать, чтобы УК делилась со мной?  Как на них нажать?

Выявлена причина стремительного роста и резкого торможения цен на недвигу в РФ:



С 10 января вступили в действие поправки к ФЗ 115. До этого, уведомления в Росфинмониторинг носили выборочный характер. С 10 января уведомления стали автоматическими. Чиновники РФ и ворюги лихорадочно скупали недвигу до 10 января. Теперь временно тормознулись. Придумывают новые способы покупки.

Чем выше доходность — тем выше риски, верно? По этому принципу и предлагал оценивать игроков недвижимости.
Прошло 4 месяца с первого поста на эту тему, посмотрим застройщиков, у которых изменилась доходность с нояб20:

Во вторую выборку добавил несколько новых эмитентов: РСГ-финанс (для финансирования КОРТРОС), Апри Флай, «ТД РКС-Сочи» (входит в РКС), Брусника, Талан-финанс (для финансирования ГК ТАЛАН). Если смотреть на их доходность (на конец февраля 21-го), то выделяются Легенда, Апри Флай, ТД РКС-Сочи, Пионер, Брусника и Талан. (см. гистограмму ниже). 
С этими застройщиками я бы побоялся работать, хотя последнее погашение в декабре 2023-го, не так долго ждать… А доходность выше 9% мне кажется признаком высоких рисков отрасли-эмитента. 


( Читать дальше )