SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Новости тг-канал
Купить MozgovikНедвижимость в РФ
Парадоксы рынка недвижимости. Жизнь рантье
- 28 июля 2016, 15:58
- |
На рынке жилой недвижимости Москвы и Питера заметил странный перекос.
Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.
А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка.
Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%
На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.
Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%.
Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.
Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.
Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.
А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка.
Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%
На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.
Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%.
Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.
Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.
- комментировать
- ★21
- Комментарии ( 50 )
недвижимость СПб
- 05 октября 2015, 19:35
- |
Пузырь лопнул в 2008.Ленин партия сталин.в установленном порядке.Страдай!
Однако! стоимость дома Пескова — миллиард
- 19 сентября 2015, 09:10
- |
Всегда был не равнодушен к недвижимости*
По данным оппозиционера, элитная недвижимость в поселке Поздняково обошлась паре не в 450 млн руб., а как минимум в миллиард. Источник: navalny.com. В своих расчетах Навальный ссылается на выпуск Real Estate Newsletter от ВТБ-24 за декабрь 2012 года. В материалах банка, дом Навки и Пескова представлен как новый современный, построенный с использованием натуральных высококачественных материалов известных марок. Ценник, указанный по состоянию на 2012 год, составляет $15,6 млн. Поскольку, как свидетельствуют фотографии, у дома была сооружена пристройка, Пескову пришлось заплатить за него дороже, делает вывод Навальный. «С учетом новой пристройки, состояния рынка и курса доллара, мы делаем вывод, что в 2015 году госслужащий Дмитрий Песков и его жена Татьяна Навка приобрели свое гнездышко не менее, чем за один миллиард рублей», — пишет оппозиционер. Он также приложил к статье несколько фотографий интерьеров роскошного дома. Источник: navalny.com.
Недвижимость, цена, рост или падение? чего ждать? в чем считать?
- 21 февраля 2015, 19:04
- |
Последнее время идут жаркие споры на тему, упадет ли цена на недвижимость или нет?
Я задумался на эту тему, и вот что надумал.
(Сразу оговоримся, что речь идет о первичке).
Цены на недвижимость у нас образуются вполне по рыночным принципам, а именно работает связь спрос/предложение.
Чем выше спрос и меньше предложение тем выше цена, и наоборот.
Но спрос, спросу рознь.
«Имею желание, но не имею возможности»
Т.е. важен не сам спрос, а платежеспособный спрос.
Смотрим на равенство спроса и предложения в формуле:
С+П+З+В=Д+И
где:
С- себестоимость строительства, включая материалы, рабсилу, кредиты, технику в лизинг и т.д. и т.п.;
П — прибыль строительной компании;
З — стоимость земли;
В- взятки чиновникам;
Д — реальные доходы населения;
И — доступность/недоступность ипотеки.
Левая часть формулы, это предложение с ценой, чем ниже можно эту часть сделать тем ниже можно предложить цену покупателю.
( Читать дальше )
Я задумался на эту тему, и вот что надумал.
(Сразу оговоримся, что речь идет о первичке).
Цены на недвижимость у нас образуются вполне по рыночным принципам, а именно работает связь спрос/предложение.
Чем выше спрос и меньше предложение тем выше цена, и наоборот.
Но спрос, спросу рознь.
«Имею желание, но не имею возможности»
Т.е. важен не сам спрос, а платежеспособный спрос.
Смотрим на равенство спроса и предложения в формуле:
С+П+З+В=Д+И
где:
С- себестоимость строительства, включая материалы, рабсилу, кредиты, технику в лизинг и т.д. и т.п.;
П — прибыль строительной компании;
З — стоимость земли;
В- взятки чиновникам;
Д — реальные доходы населения;
И — доступность/недоступность ипотеки.
Левая часть формулы, это предложение с ценой, чем ниже можно эту часть сделать тем ниже можно предложить цену покупателю.
( Читать дальше )
недвижимость в России... (глобально и в двух словах).
- 26 января 2015, 01:51
- |
будет расти в цене. но в 2015г почти не будет роста. можно воспользоваться моментом и купить, если у вас возникает такая мысль, но вы ожидаете снижения цены. резюмирую: ожидать снижение цены на недвижимость в России не стоит.
Сибирские военнослужащие получили жилищные субсидии на полмиллиарда рублей.
- 02 января 2015, 15:05
- |
Сибирские военнослужащие получили жилищные субсидии на полмиллиарда рублей
Размер субсидий составил от 2,5 до 17,7 миллиона рублей на одного военнослужащего.
© РИА «Новости»
Министерство обороны Российской Федерации выделило 550 миллионов рублей для улучшения жилищных условий военнослужащих Сибири, сообщил Интерфакс со ссылкой на пресс-службу Центрального военного округа.
По правилам предоставления субсидий, военнослужащие могли купить квартиру или дом с земельным участком в Омской, Новосибирской и Томской областях. По статистике военные покупали как однокомнатные, так и четырехкомнатные квартиры. Площадь купленных частныхдомов составляла от 110 до 240 квадратных метров. Половина военных купили по две квартиры.
Размер субсидий составил от 2,5 до 17,7 миллиона рублей на одного военнослужащего.
© РИА «Новости»
Министерство обороны Российской Федерации выделило 550 миллионов рублей для улучшения жилищных условий военнослужащих Сибири, сообщил Интерфакс со ссылкой на пресс-службу Центрального военного округа.
По правилам предоставления субсидий, военнослужащие могли купить квартиру или дом с земельным участком в Омской, Новосибирской и Томской областях. По статистике военные покупали как однокомнатные, так и четырехкомнатные квартиры. Площадь купленных частныхдомов составляла от 110 до 240 квадратных метров. Половина военных купили по две квартиры.
Размер субсидий для одного человека варьировался от 2,5 до 17,7 миллиона рублей. Такой разброс обусловлен различной выслугой лет военнослужащих, составом семьи и количеством детей и стоимостью квадратного метра в регионе.
Ссылка на новость:http://omskpress.ru/news/58551/sibirskie_voennoslujachshie_poluchili_jilichshne_s/
Хороши субсидии, для обычных граждан 300т.р. на семью для покупки в новостройке. Всё силовикам.
Квартирный вопрос. Операции с недвижимостью
- 17 декабря 2014, 09:32
- |
Всем привет!
Есть квартира в регионе, город донер 50 тыс чел, задача в течении полугода обменять на квартиру в другом городе, 150 тыс чел, хорошие фин показатели, большей площади с моей доплатой.
Возник весомый вопрос, что делать?
Вариант 1. Продать сейчас, положить рубли в банк, купить летом квартиру.
Вариант 2. Продать сейчас, купить сейчас
Вариант 3. Продать летом, купить летом
Мысли:
В связи с повышением ключевой ставки возастет % кредита, это минус, уменьшится потребность в нем у населения, увеличиться предложения на квартиры, уменьшится стоимость недвижимости.
Возрастет % вкладов, что также привлечет дополнительный поток клиентов от недвижки, к депозитам.
Строительные мтериалы изготавливаются в РФ, Китай, влияние курса валют на затраты строительства минимальны.
Пик новостроек приходило на 2010-2013 года, ожиотаж заметно спал, вторичка на рынке купли/продажи приобладает.
Стратегических обновлений ни в том, ни в другом городе не ожидается
Интересно знать ваши мнения, регион Башкирия.
В интересное время живем!
Есть квартира в регионе, город донер 50 тыс чел, задача в течении полугода обменять на квартиру в другом городе, 150 тыс чел, хорошие фин показатели, большей площади с моей доплатой.
Возник весомый вопрос, что делать?
Вариант 1. Продать сейчас, положить рубли в банк, купить летом квартиру.
Вариант 2. Продать сейчас, купить сейчас
Вариант 3. Продать летом, купить летом
Мысли:
В связи с повышением ключевой ставки возастет % кредита, это минус, уменьшится потребность в нем у населения, увеличиться предложения на квартиры, уменьшится стоимость недвижимости.
Возрастет % вкладов, что также привлечет дополнительный поток клиентов от недвижки, к депозитам.
Строительные мтериалы изготавливаются в РФ, Китай, влияние курса валют на затраты строительства минимальны.
Пик новостроек приходило на 2010-2013 года, ожиотаж заметно спал, вторичка на рынке купли/продажи приобладает.
Стратегических обновлений ни в том, ни в другом городе не ожидается
Интересно знать ваши мнения, регион Башкирия.
В интересное время живем!
Жилая недвижимость
- 29 апреля 2013, 13:49
- |
Цены на жильё будут постепенно снижаться. Ожидаемый размер снижения от 20% к следующей весне, и до 40% к лету 2015. Недвижимость потеряла свою инвестиционную привлекательность. Именно в данный момент наступила ситуация когда квартиры и коттеджи преобразовались из объектов вложения денег с целью получения прибыли от роста стоимости, в нежелательные зависшие пассивные активы для собственников. Реальные цены по которым проходят сделки на рынке недвижимости находятся на уровнях начала 2008 и все попытки завысить цену продавцами в последние годы жёстко обламывало отсутствие спроса из-за слишком большого навеса предложений о продажах во всех доступных рядовым потребителям источниках.
Объективные факторы за продажу инвесторами собственности:
— с момента последнего бума инвестиционных покупок прошло больше 3-х лет, что освобождает продавцов от обязанности платить подоходный налог;
— расходы на содержание простаивающей, в большинстве случаев, инвестиционной недвижимости растут с каждым годом (даже каждые 6 месяцев);
( Читать дальше )
Объективные факторы за продажу инвесторами собственности:
— с момента последнего бума инвестиционных покупок прошло больше 3-х лет, что освобождает продавцов от обязанности платить подоходный налог;
— расходы на содержание простаивающей, в большинстве случаев, инвестиционной недвижимости растут с каждым годом (даже каждые 6 месяцев);
( Читать дальше )
Налог на недвижимость: по кому ударит и сколько придется платить
- 25 февраля 2013, 17:53
- |
С 2014 года в России начнут взимать налог на недвижимое имущество. По оценке экспертов рынка недвижимости, опрошенных порталом «РБК-Недвижимость», ставка налога на жилые квартиры по предварительным расчетам — не критичная сумма, которую можно воспринимать как дополнительную квартплату. Однако для владельца необычного формата жилья — апартаментов, — которые относятся к нежилому фонду, ставка будет выше в 5 раз, что для некоторых станет довольно обременительной нагрузкой.
Напомним, что законопроект о налоге на недвижимость принят в первом чтении в конце прошлого года. Новый налог, объединяющий пока еще действующие налоги на имущество и на землю, будет введен в 2014 году. Базой налога на недвижимое имущество, который планируют ввести в России, является кадастровая стоимость. Она максимально приближена к рыночной. Ставки налога для жилой недвижимости составит 0,1%, для коммерческой (нежилой недвижимости) — 0,5%.
( Читать дальше )
Напомним, что законопроект о налоге на недвижимость принят в первом чтении в конце прошлого года. Новый налог, объединяющий пока еще действующие налоги на имущество и на землю, будет введен в 2014 году. Базой налога на недвижимое имущество, который планируют ввести в России, является кадастровая стоимость. Она максимально приближена к рыночной. Ставки налога для жилой недвижимости составит 0,1%, для коммерческой (нежилой недвижимости) — 0,5%.
( Читать дальше )
- bitcoin
- brent
- eurusd
- forex
- gbpusd
- gold
- imoex
- ipo
- nasdaq
- nyse
- rts
- s&p500
- si
- usdrub
- wti
- акции
- алготрейдинг
- алроса
- аналитика
- аэрофлот
- банки
- биржа
- биткоин
- брокеры
- валюта
- вдо
- волновой анализ
- волны эллиотта
- вопрос
- втб
- газ
- газпром
- гмк норникель
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- евро
- золото
- инвестиции
- индекс мб
- инфляция
- китай
- кризис
- криптовалюта
- лидеры роста и падения ммвб
- лукойл
- магнит
- ммвб
- мобильный пост
- мосбиржа
- московская биржа
- мтс
- нефть
- новатэк
- новости
- обзор рынка
- облигации
- опрос
- опционы
- отчеты мсфо
- офз
- оффтоп
- прогноз
- прогноз по акциям
- раскрытие информации
- ри
- роснефть
- россия
- ртс
- рубль
- рынки
- рынок
- санкции
- сбер
- сбербанк
- северсталь
- си
- сигналы
- смартлаб
- сущфакты
- сша
- технический анализ
- торговля
- торговые роботы
- торговые сигналы
- трейдер
- трейдинг
- украина
- фондовый рынок
- форекс
- фрс
- фьючерс
- фьючерс mix
- фьючерс ртс
- фьючерсы
- цб
- цб рф
- экономика
- юмор
- яндекс