Офз

Еще до начала СВО приобрел недвижимость в ипотеку под 1%, до покупки планировал продать однокомнатную квартиру вложить в ОФЗ и с купонов гасить ипотеку за 3-х комнатную квартиру. 

По итогу сделал так, однокомнатную квартиру продавать не стал, взял 3-х комнатную под 1%, месячный платеж 34 тр на 30 лет + около 3 тр в мес за страховку, минимальный первоначальный взнос (15%), сдача однокомнатной квартиры покрывает около 50% от ипотечного платежа, сейчас часть средств с ЗП вкладываю не в досрочное погашение ипотеки а инвестирую в активы:

1. в 20 летние ОФЗ (доля портфеля 47,5 %), дивдоходность порядка 7%;
2. собираю вручную индекс IRDIV (прогноз дивов затруднителен, считаю на уровне 7%, доля в портфеле 47,5%);
3. 5% от портфеля беру ПНК Рентал коммерческая недвижимость, обещают среднюю доходность 10%+.

Идея в том, что благодаря арбитражу ставок гасить ипотеку за счет поступлений процентов легче, так как необходим капитал значительно меньше чем сразу закрыть ипотеку досрочно. Например чтобы закрыть ипотеку нужно 10 млн, а чтобы перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке необходим капитал около 6 млн. + после закрытия ипотеки остается квартира + капитал вложенный в активы. 

Критика данной стратегии приветствуется, интересны ваши мысли

Эту легендарную фразу про панику на фондовых рынках вспоминаешь глядя на то как сложился в 2 раза рынок РФ, а его отдельные эмитенты в 5 и более раз от своих февральских цен..

⭐️ Наступает время задуматься о формировании своего пенсионного капитала выбирая хорошие компании по дешевой цене. СВО рано или поздно закончится (вопрос когда?), и скорее всего об этом мы узнаем в ночь на выходные. А в понедельник, после такого известия, при открытии биржи мы увидим мощный гэп вверх. И те кто испытывал страх перед покупкой останутся с рублями, а те кто испытывал жадность, пока все боялись, станут владельцами долей мощных компаний и увеличат свой капитал в разы за относительно короткий срок.

😏 Осталось лишь определить какие компании останутся на рынке. И их бизнес так и будет занимать монопольное положение. Сегодня наш рынок торгуется с коэффициентом Р/Е ниже 4х!!!

☀️Воспользуемся простым правилом запаса надежности от Б.Грэма. Которое состоит в том, что чем надежнее акция, тем меньше возможные потери при снижении цены — и выше доход при росте. Для этой операции высчитываем обратный удельный вес прибыли компаний к их цене: в нашем случае это больше 25% доходности при коэфф. Р/Е меньше 4х. И сравниваем доходность бизнеса компаний РФ относительно надежных гособлигаций — например ОФЗ с погашением через 10 лет и высоким купонным доходом (ОФЗ 26218 доходность к погашению 8,5% годовых). Как видно из нашего примера доходность акций РФ рассчитанная через окупаемость бизнеса в 3 раза превышает безрисковую доходность. Вот эта дельта и есть наш запас надежности на длительный срок.

Для краткосрочного хранения временно свободных средств, флоатеры интересны.
Купонная доходность ОФЗ 29006  =  средняя арифметическая  ежедневных межбанковских ставок
RUONIA (Rouble Over Night Index Average) за 6 последних месяцев + 1,2%.
Спред в формуле расчёта НКД равен 1,2%.

Из флоатеров, наиболее ликвидна ОФЗ 29006, купонный доход на сегодня 71,90,
закрытие 104,285, доха = 12,76% (НКД ежедневно, как и у ОФЗ с фиксированной ставкой).
Погашение 29 01 2025г., т.е. 908 дней до погашения.

Купонный доход, конечно, будет снижаться, как и средняя арифметическая RUONIA за 6 последних месяцев.
Сегодня RUONIA = 7,76% годовых.

Ориентир по доходности находится на уровне 9,7% годовых, что, на наш взгляд, вполне соответствует вторичному рынку облигаций эмитента. Для сравнения: бумаги ЕАБР серии 001Р-07 торгуются с доходностью около 9,7% годовых при дюрации 1,7 года, что соответствует спреду к ОФЗ порядка 210–220 б. п. В то же время, учитывая высокие кредитные рейтинги и межгосударственный статус банка, мы полагаем, что спред к ОФЗ в перспективе может уменьшиться, так как в прошлом году бумаги ЕАБР торговались с премией порядка 50–70 б. п.

В пятницу 22 июля Банк России заметно снизил ключевую ставку, до 8% с 9,5%. Наиболее бурную реакцию на это проявил рынок гособлигаций. Индекс RGBI (индекс цен ОФЗ) взлетел на 1,1%. Основная часть кривой доходности ОФЗ оказалась ниже значений конца 2021 года.

ЦБ действует более агрессивно, чем это было 7 лет назад, и повышая, и понижая ставку. Реакция госбумаг тоже более активная. И менее предсказуемая.