Рынок недвижимости

Минувший год с одной стороны оказался COVIDным и очень сложным для мировой и отечественной экономики, однако если посмотреть на картинки, представленные ниже, то можно увидеть, что по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке недвижимости даже выросло, аппетиты людей в плане квадратных метров (по крайней мере, в московском и петербургском регионах) только выросли, а цены к концу года взлетели до небывалых высот.

🏦 И спасибо здесь нужно сказать в первую очередь гос.программам, которые были введены в самый разгар пандемии и оказались очень кстати. Программа льготной ипотеки под 6,5% и субсидирование ставок по кредитам застройщиков помогли избежать самых негативных сценариев, благодаря чему сейчас объёмы ипотеки, выдаваемой на первичном рынке жилья, примерно в два раза превышают уровень аналогичных периодов годичной давности.

По различным оценкам, в случае, если бы программы субсидирования ипотечных ставок не было, по итогам 2020 года можно было бы увидеть потенциальный спад продаж у застройщиков минимум в 20-30%. Да и за статистикой далеко ходить не надо: группа ЛСР ранее сообщала, что за первые три квартала минувшего года доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств выросла на 16% за последние 12 месяцев — с 48% до 64%.

( Читать дальше )

Добрый вечер, уважаемые подписчики. Сегодня поговорим о переуступке по эскроу.

Переуступка – достаточно популярный инструмент и очень многие знают, что можно найти квартиру дешевле, чем у застройщика, через подрядчика или инвестора, зашедшего на более ранней фазе. В общем, после изменений в 214-ФЗ рынок переуступки поменялся тоже – и вот как:

  — вымирает рынок квартир от подрядчиков – застройщику в рамках проектного финансирования дает деньги банк и контролирует дальнейшее целевое использование, расчет с подрядчиками также выполняется деньгами; для подрядчиков тоже неплохо – лизинг отписанным машиноместом не оплатишь;

  — т.к. теперь застройщик конкурирует только с инвесторами и при этом должен акцептовать переуступку (а как бы какой интерес, когда свои квартиры нужно продавать?), в практику, увы, начинают входить различного рода схемы вроде взимания оплаты за такое согласие или затяжки сроков его предоставления;

( Читать дальше )

Текущий год ознаменован наименьшей кредитной ставкой по ипотеке в истории современной России. На рынке, судя по информационному фону, да и по событиям происходящим лично в моем окружении происходит ипотечный бум. Люди спешат приобрести жильё по сниженной ставке. Но так ли благоприятен момент для покупки недвижимости сегодня?

I. Для того, чтобы определить для себя, выгодны или нет сегодня по сравнению с прошлым годом сделки с недвижимостью, в первую очередь я решил обратиться к данным Росстата. И, как и предполагал, обнаружил подтверждения своим сомнениям:

1. Стоимость кв. метра Новостройки в среднем по стране увеличилась на 18,9%.

2. Стоимость кв. метра Новостройки по федеральным округам максимально увеличилась в Северо-Западном ФО (+26,46%). Также в лидерах ДФО (20,12%) и УФО(13,37%).

3. По городам федерального значения: СПБ +6,21%, Москва +11,6%, Севастополь +8,94%) — но тут стоить отметить, что в Москве в рублевом выражении выросло на 23577 руб — больше всего по стране. Представьте, что вы хотели купить квартиру 50 квадратов, и теперь надо заплатить на 1,2 млн р больше.

( Читать дальше )

Продолжим тему рынка недвижимости.  Подбор объекта для приобретения – анализ проектной декларации

При выборе объекта недвижимости (как в инвестиционных целях, так и для личного пользования) важно проанализировать проектную декларацию.
Это основной документ, являющийся краткой «выжимкой» сведений о строящемся доме, при этом в 99% случаев он размещается ранее старта продаж объекта (соответственно, прочтение ранее выхода объекта в продажу может как подогреть интерес, так и максимально его охладить).

( Читать дальше )

Мнение аналитика является частным, все статистические данные взяты из открытых источников.  В предыдущем обзоре/прогнозе (начало апреля) ожидалась стабилизация цен на достигнутом перед пандемией уровне (напомню, в конце первого квартала цены существенно поднялись ввиду желания части потребителей «зафиксироваться» и, соответственно, увеличившегося спроса). Возможно, так бы и сложилось, но

( Читать дальше )

​​❓Почему растут акции ЛСР?

Ответ на этот вопрос нужно искать в комплексе тех драйверов, которые так или иначе могут оказывать положительное влияние на котировки бумаг компании. Предлагаю отметить наиболее возможные из них:

✅ Возможно, ЛСР уже запустила программу обратного выкупа акций, под которую запланировано в общей сложности около 5 млрд рублей. Напомню, из-за принятого решения о байбэке вместо привычного дивиденда в 78 руб. мы на сей раз довольстовались куда более скромной выплатой в размере 30 руб. на бумагу.

✅ Застройщики могут стать одними из главных бенефециаров гос.программы по восстановление российской экономики после коронавирусного простоя, и при всём при этом ЛСР имеет высокие шансы на субсидированную государственную ипотечную программу.

✅ Не забываем также про намерения ЦБ и дальше снижать ключевую ставку, что сделает ипотеку ещё более доступной для россиян, а также стабилизацию на валютном рынке, которая также оказывает благотворное влияние на сектор в частности и на деловые настроения в целом.

( Читать дальше )

Можно долго убеждать самого себя, что инвестиции в новостройки на стадии строительства выгодны. Однако цифры по итогам первого квартала 2020 года опровергают наши предположения.

Сергей Смирнов во время эфира разбирает аналитику продаж новостроек и вторичного жилья на примере 3 (!) крупнейших городов России: Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска.

Цифры всегда убивают любые эмоциональные оценки. Поэтому в эфире показаны голые факты на основе анализа сделок из данных Росреестра.

В программе:
— сравнение динамики цен на новостройки с 2019 по 2020 год;
— сравнение динамики объемов продаж новостроек в 1 квартале 2019 и 2020;
— ТОП20 жилых комплексов Москвы по объемам продаж в классе комфорт;
— ТОП20 жилых комплексов Москвы по объемам продаж в классе бизнес;
— ТОП20 жилых комплексов Новой Москвы по объемам продаж в классе комфорт;
— ТОП20 жилых комплексов Подмосковья по объемам продаж;
— анализ и аналитика цен рынка вторичного жилья по нескольким показательным районам Москвы и Новой Москвы;
— выводы;

И конечно рекомендации, что делать инвесторам и что делать владельцам объектов недвижимости в условиях финансового рынка и Пандемии вируса.

— Котлованная цена ушла, теперь инвестировать в недвижку стало не так выгодно как раньше за счет котлованной цены

— Себестоимость строительства увеличится в том числе и за счет банковских %%

— Много вторичного жилья стоит сейчас очень дорого и скорее всего в кризис их будет проблемно продать без большого дисконта 



( Читать дальше )

В предыдущей части статьи Что происходит с австралийским рынком недвижимости? Часть 1 мы установили необычную характеристику последнего эпизода дефляции цен на рынке – отсутствие действия традиционных драйверов, таких как безработица и ипотечные ставки. Цены на жилье в Австралии снижались несмотря на укрепление занятости (что говорит о росте доходов и потребительской уверенности) и стабильные ставки по ипотеке. 
 
Чтобы понять причины спада необходимо обратиться к долгосрочной динамике роста населения Австралии в поиске потенциальных сдвигов, которые могли стать сигналом для застройщиков увеличить предложение. Как и во многих других развитых странах, темпы рождаемости снижались в долгосрочной перспективе, и благоприятная иммиграционная политика привела к бурному росту числа иммигрантов с начала 2000-х, с относительной стабилизацией в течение следующего десятилетия:
 
 
 

( Читать дальше )

В число необходимых компонентов «универсальной формулы политики» Банка Австралии несомненно входят показатели рынка недвижимости. Неуклонный долгосрочный рост индекса цен на жилье подсказывает, что недвижимость должна занимать значительную долю богатства домохозяйств и должна иметь большое влияние на возможности и склонность к потреблению. В терминах экономического кризиса, можно говорить о высокой степени уязвимости домохозяйств к ценам на жилье, и сколь-нибудь серьезная дефляция цен на рынке должна порождать классическую интерпретацию о скором «ипотечном кризисе». И действительно, недавняя динамика цен предлагает поспекулировать на эту тему:

 

 

 

Национальные цены на жилье перешли в снижение в 2018 году и к началу 2019 года темпы спада усилились. В размере дефляции можно провести параллель с предыдущими спадами и, в частности, с 2008 годом, что должно вызывать беспокойство. Однако здесь возникает первый нюанс: так как цены номинальные полезно скорректировать их на темпы инфляции, чтобы провести корректные сравнения. Ниже приведена динамика CPI Австралии за исследуемый период:

( Читать дальше )