Эталон

После заявления ЦБ о том, что высокие ставки теперь с нами надолго и их снижения к концу года ждать не стоит, возникает законный вопрос: что нам, грешным, делать?

Наши стратегии по облигациям базировались на идее, что ЦБ, как и обещал ранее, приступит к снижению ставок осенью. В этом случае цены на такие активы пошли бы вверх, нивелируя бумажный убыток, а купоны остались бы с нами. Поскольку мы реинвестировали поступающие купоны в те же самые облигации, средняя доходность портфеля неуклонно росла. Всё хорошо, но есть один нюанс…

Старые выпуски облигаций (выпущенные в 2022 и 2023 годах) давали купонный доход 10-13%. Это неплохо, но недостаточно по текущим временам с точки зрения ДКП. Сегодня облигации выпускаются с купонами 16-18%. А флоатеры дают купон, доходящий до 20% годовых и более (ключ плюс 1,25-2 п.п.).

Если мы понимаем, что ЦБ несколько ошибся в прогнозах по инфляции и теперь не планирует снижать ставку до конца года, нам придётся уточнить свою стратегию.

Большинство инвесторов в облигации ориентируются на доходность к погашению или оферте (к коллу), а текущую доходность принимают в расчёт как вторичную. Но если ставки не будут снижаться минимум полгода, текущая доходность выходит на первый план.

( Читать дальше )

ЦБ РФ видит сокращение спроса на ипотеку в июле — Набиуллина

Все прекрасно наслышаны об отмене льготной ипотеки, но неужели застройщики просто смирятся с такой потерей и будут готовы отпустить клиентов? — как бы не так.

Давайте вкратце посмотрим, что сейчас предлагают нам застройщики — Самолет, Пик, Эталон.

1. Самолет.
Тут у нас 2 интересных предложения:
1) Ипотека под 8% на первые 5 лет, после чего ставка будет 18,6%.


2) Ипотека под 5,9% на первые 2 года, после чего ставка будет всё те же 18,6%.

( Читать дальше )

Вице-премьер Марат Хуснуллин допустил возможность пересмотра условий «Семейной ипотеки». Вближайшие три месяца власти будут наблюдать за ходом реализации перезапущенной с 1 июля программы, а предложения по пересмотру программы ждут не ранее осени. Об этом Хуснуллин сказал журналистам в Уфе по итогам рабочей поездки в столицу Башкирии.

«Сейчас мы смотрим как будет складываться динамика, потому что ставка высокая, мы очень большие деньги доплачиваем из бюджета, это сотни миллиардов рублей ежегодно», — отметил вице-премьер. «В течение трех месяцев мы посмотрим какая будет динамика. Если понадобятся какие-нибудь меры, будем выносить на уровень правительства», — сообщил Хуснуллин.

Он добавил, что программой воспользовались более 1,1 млн семей.

«Семейная ипотека» позволяет семьям с детьми до шести лет или семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью, получить льготный кредит на покупку квартиры в новостройке или индивидуального жилого дома со ставкой 6%. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры, лимит — 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и в Ленинградской области, и 6 млн рублей — в других городах. С начала июля программа была продлена до 2030 года. 

( Читать дальше )

след за Самолетом по итогам 1 полугодия 2024 отчитался и другой публичный застройщик — Эталон.

Бизнес Эталона отличается по своей сути достаточно сильно: в то время как Самолет продает жилье массового эконом-сегмента, Эталон целится в более премиальные форматы. Это приводит к тому, что зависимость Эталона от ипотеки в целом и льготной ипотеки в частности оказывается не такой уж высокой.

🏦 Да, во втором квартале доля ипотечных продаж подскочила до 45% на фоне ажиотажного спроса перед завершением программы, но в целом по полугодию составила всего 35%. В разбивке по типам ипотеки наибольшую роль играет семейная (которая остается) с долей в 17%. На IT- ипотеку приходится 6% продаж. Классическая ипотека с господдержкой (та самая, которая закончилась в июне) принесла всего 10% продаж! Даже полное обнуление спроса на льготную ипотеку (без перетекания в другие форматы) не окажет на бизнес Эталона критического влияния. Еще 2% приходится на прочие ипотечные программы.

📊 А тем временем, полугодовые продажи оказались рекордными!

( Читать дальше )

🏗 Девелопер ЛСР представил накануне свои операционные результаты за 6m2024, поэтому самое время по горячим следам заглянуть в них и проанализировать вместе с вами:

📈 Продажи жилья с января по июнь увеличились на +28,4% (г/г) до 86 млрд руб. Этот рост был обусловлен в первую очередь увеличением цен на жильё, в то время как количество проданных квадратных метров за этот же период сократилось почти на -3% (г/г) по сравнению с прошлым годом.

Здесь важно отметить два момента:

1️⃣ ЛСР почему-то в своём пресс-релизе снова решила скрыть данные о введённых в эксплуатацию квадратных метров. По всей видимости, это становится своеобразным трендом (в операционных итогах за 1 кв. 2024 года, напомню, таких данных тоже приведено не было). Видимо, компании есть что скрывать?

2️⃣ Ещё больше сомнений закрадывается с учётом того, что что конкуренты в лице Эталона и Самолета продемонстрировали за отчётный период более позитивные результаты продаж, увеличив их на +131% и +75% соответственно. И что-то мне подсказывает, по вводу в эксплуатацию у них тоже дела обстоят получше.

( Читать дальше )

Обычная ипотека, на которую претендуют клиенты, не входящие в категории льготных, становится все дороже. К середине июля средние ставки предложений банков из числа крупнейших приблизились к 20% годовых, свидетельствуют данные АО «Дом. РФ», с которыми ознакомился «Ъ». Это максимальные значения с апреля 2022 года, когда они составляли 20,5% и 20,2% годовых соответственно.

Эксперты ожидают роста ставок до 24% осенью, а также снижения выдач.

#Ъузнал

t.me/kommersant/69103


Добавьте пожалуйста посту до 15 плюсов, чтобы он попал на первую страницу, если вам интересна эта тема.
Подпишитесь.

Больше всего новостроек на столичном рынке в первом полугодии продали:

• ПИК — 8,8 тыс. лотов, что на 34% меньше, чем в том же периоде прошлого года.

• Второе место занимает ЛСР, которая продала 2,7 тыс. объектов недвижимости. Это на 54% больше к прошлому году.

• На третьем месте Level Group — 2,3 тыс. лотов, что на 53% большем, чем за первые полгода 2023 года.

В ТОП-5 застройщиков также вошли MR Group (2 тыс. лотов, +50% год к году), «Донстрой» (1,8 тыс., +49%).

В Level Group отмечают, что в начале года был спад спроса относительно конца 2023 года, но во втором квартале продажи существенно превзошли прошлогодние показатели.

Первого июля завершилась «эпоха льготной ипотеки с господдержкой» для всех граждан. Программа стартовала еще в 2020 году для стимулирования экономики во время пандемии. Однако уже с 2021 года глава ЦБ била тревогу, что безадресное стимулирование, наоборот, приведет к разгону инфляции и снизит доступность жилья за счет роста цен. Действительно, цены за время действия программы выросли кратно, как и текущая ипотечная ставка после отмена льготы. 

На этом фоне пристальное внимание уделяю застройщикам, в частности сегодня на столе операционная отчетность Эталона за первое полугодие 2024 года. Компания отчиталась об удвоении продаж в отчетном периоде до 384,6 тыс. кв. м. Средняя цена выросла на 15% до 257 тыс. руб. за квадрат. Правда с 21 года она находится плюс минус в боковике.

Прошлый год компания завершила с убытком. С одной стороны был рост издержек с другой — циклическое снижение продаж в начале 2023. По итогу плановый объем реализовали на год позже, но по более высоким ценам. 

( Читать дальше )

Отмена массовой льготной ипотеки — это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости. Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать еще долгие годы, что является серьезной поблажкой. 

Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую льготку, которая перестала действовать с 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок.





Фактически,около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъемной для заемщиков, которые не могут оформить семейку, ИТ-ипотеку и т.д.:

Квартира стоимостью 5 млн р, первый взнос 1,5 млн р, под ставку 19% на 30 лет. Ежемесячный платеж будет больше 55 тысяч в месяц. Чтобы взять такой кредит — нужно официального дохода больше 90 тысяч рублей в месяц (при средней ЗП по РФ меньше 80).

👆 В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способ увеличить прибыль банкам и застройщикам. Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку — тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса. В общем, будем смотреть на результаты 3кв2024.

( Читать дальше )