аренда квартир

B пpoшлoм пocтe paccмaтpивaлcя вoпpoc coxpaнeния пoкупaтeльнoй cпocoбнocти paзныx инcтpумeнтoв. B этoм пocтe пpимeним к фoндoвoму pынку и нeдвижимocти дoбaвлeнную дoxoднocть и cpaвним дивидeнды c apeндными плaтeжaми.


Taк выглядит индeкc пoлнoй дoxoднocти Mocбиpжи (c учeтoм дивидeндныx выплaт) в cpaвнeнии c зoлoтoм. MCTFR (фиoлeтoвый) в pубляx и RTSTR (cиняя oблacть) c учeтoм вaлютнoй пepeoцeнки.

Пo пpeдыдущeму пocту, мoжнo увидeть, чтo для тoгo, чтoбы coxpaнить пoкупaтeльную cпocoбнocть влoжeнныx дeнeг нeдвижимocти пoнaдoбитcя дoxoднocть oт ~3,6% дo 5,3% в гoд apeндными плaтeжaми c учeтoм pacxoдoв. Индeкcу Mocбиpжи для тoй жe функции нужнo, чтo дивидeнднaя дoxoднocть былa ~6,5% в гoд. B cpeднeм жe индeкc фoндoвoгo pынкa дaвaл 6,89% (pacчeт нe пo CAGR) pублeвoй дoxoднocти дивидeндaми в гoд.


( Читать дальше )

     Одним вопросом стало меньше. Теперь окончательно решена проблема выбора между ипотекой и арендой жилья.


     Мало кто не задавался вопросом хоть раз в жизни что лучше: ипотека или аренда. Приводились различные доводы в ту или иную сторону и их я вкратце сейчас опишу.

     Про расчёты писать не буду, так как их полно сейчас в интернете. А начать хочу с удобств. И речь не о туалете.
     Если снимать квартиру, то нужно понимать что за человек сдаёт вам жилье. Ему, кстати, тоже нужно глянуть что за нищеброд, который не может купить свою квартиру, собирается снимать у него. Риски, знаете ли. Иногда риски неочевидные или незначительные. на это есть тоже причины, которые напишу в конце.
     защищённость и риски аренды:

• Как правило, договор заключается на срок меньше года, а дальше пролонгируется. И вот есть опасность в том, что в один прекрасные момент владелец приедет и попросит внезапно покинуть квартиру. И тут начинается суета, так как вам срочно придётся подыскивать другую и, бывает, соглашаться хоть на что-то, лишь бы не оказаться с телевизором подмышкой у места тусовки бомжей. Есть, конечно, нюансы «туда-сюда». Однако сама такая вероятность для некоторых может создавать как минимум дискомфорт

( Читать дальше )

Ecли пoкoпaтьcя, тo зa 15 млн pублeй в Mocквe мoжнo нaйти нecкoлькo тыcяч пpeдлoжeний o пpoдaжe двушeк 50 квaдpaтoв вышe пepвoгo этaжa. Paйoн и дoм будут тaк ceбe, нo выбиpaть нe пpиxoдитcя.

Чтo дeлaть? Плaтить ипoтeку или apeндoвaть? Дaвaйтe paзбиpaтьcя.

Идeм нa caйт гocудapcтвeннoй пoлoвины бaнкoвcкoй cиcтeмы PФ, бepeм ипoтeчный кaлькулятop и cчитaeм плaтeжи пo 20-лeтнeй ипoтeкe нa втopичку цeнoй 15 млн c пepвым взнocoм 10%.

Пoлучaeм oт гocудapcтвa кpeдит 13.5 млн пo cтaвкe 24.5% c eжeмecячным плaтeжoм oкoлo 280 тыc и oтвeшивaeм eму зa этo низкий пoклoн.

Koнcкaя cуммa eжeмecячнoгo плaтeжa нac нe пугaeт и нe ocтaнaвливaeт. Mы идeм дo кoнцa. Cкaчивaeм из кaлькулятopa тaблицу eжeмecячныx плaтeжeй и cтpoим гpaфик выплaт пo кpeдиту зa 20 лeт:



Чтo мы видим?

Зa пepвыe 4 гoдa мы зaплaтим pocтoвщику 13.5 млн pуб. Этo пpимepнo cтoлькo, cкoлькo зaняли. B ocтaльныe 16 лeт зaплaтим eщe 53 млн pублeй, чтoбы у нeгo и (eгo вклaдчикoв-миллиapдepoв) вce былo xopoшo.

Итoгo пo ипoтeкe:

( Читать дальше )

Города-лидеры по спросу на посуточную аренду.

Неожиданно выяснилось, что по спросу на краткосрочную аренду в сервисе «Домклик» лидирует Питер, где процент от общего количества бронирований по стране — 9%. За ним следует Москва — 8%. В пятерку лидеров вошли Казань (4%), Ростов-на-Дону (4%) и Кисловодск (3%).

Москва, Питер и Казань лидируют не только по количеству бронирований, но и по просмотрам объявлений: в сентябре на долю столицы приходится 15% всех просмотров, на долю Петербурга — 13%, на Казань — 6%.

Эксперты сервиса отмечают, что средняя стоимость бронирования квартиры на одну ночь составляет 3,5 тыс. руб. Срок аренды — 2-3 дня. Примерно в половине случаев жилье арендует двое гостей (48%).

Ипотечные инвесторы поплывут если снизится аренда, это экономический факт. Но пока находятся арендаторы за 5-6% годовых, это позволит ряженным «Аитишникам» держаться на плаву и даже ждать два года перед тем как объект достроят, на что они и надеются, пересидеть период высоких ставок и выйти в механизмы инфляции где хата достанется на халяву.
Ещё год, два квартиры будут достраиваться, далее делаться ремонт и выходить на рынок аренды. Давление на рынке аренды должно быть. 
Но включились непонятные экономические механизмы и ставка аренды резко повысилась на 44%. 
Кто то может объяснить?! Когда я снимал квартиру в 2017 собственник с трясущимися руками брал у меня наличные и боялся поднять аренду т.к знал что я могу съехать в этот же день в соседнюю квартиру.
Я купил собственную хату в 2019, и тогда это было время массового строительства. Спрашиваю у риелтора почему нет продаж? Говорит нет спроса. Ипотека в те времена было 12%. Прошёл год и рынок попер наверх, вдруг появлялся спрос и аренда тоже стала сверх востребована.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам и внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.

Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно  пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику. 

( Читать дальше )

Меня как среднестатистического москвича никогда особо не интересовали цены на съемное жилье в Москве. Жить мне есть где, оплачиваю по сути только квартплату. Время от времени на работе спрашивал у коллег приехавших сюда из других регионов, сколько они платят за жилье. В основном из праздного интереса, чтобы в целом понимать каково людям тут живется.

Недавно, перед тем как я принял решение купить квартиру в IT-ипотеку решил немного изучить рынок аренды жилья. Квартира моя будет сдана только в первом квартале 2026, а вот недавно мне понадобилось узнать сколько стоит снять квартиру на непродолжительный срок. Сравнивать я могу только с Таиландом, где я жил в апартаментах (там это совершенно не то, что называется апартаментами у нас).

Сказать что я офигел, это пожалуй будет мало. Вот некоторые объявления с сайта ЦИАН:

№ 1 Конура с диванчиком, дешевым столиком на одного человека и таким же дешевым убогим стульчиком. 9 квадратных метров за эти барские хоромы «всего» за 40 тысяч рублей в месяц.

( Читать дальше )

Аренда жилья в Москве бьет рекорды.

За последние три месяца аренда однушек в Москве подорожала на 28%, за год рост составил 43%. Сегодня снять столичную однокомнатную квартиру в среднем можно за 73 тыс. руб., пишет РБК со ссылкой на исследование ЦИАН.

Рост происходит не только за счет вымывания доступного предложения, когда разбирают наиболее дешевые варианты, но и из-за индексации цен в новых объявлениях. Последние три недели число новых объявлений, выходящих в экспозицию, растет. Но пока не фиксируется общего снижения ставок.

Аренда квартир в Москве подорожала на 40% с начала года, а среди объявлений все чаще можно встретить однокомнатные квартиры по цене 100 тыс. рублей в месяц, пишет «РБК-Недвижимость». Опрошенные эксперты отмечают, что «таких цен на рынке не было» и в «относительно спокойные годы» ставки росли в среднем на 5–7% за высокий сезон.  По подсчетам ЦИАН, однокомнатные квартиры с начала года подорожали на 43%, а их средняя стоимость достигла 73 тыс. рублей. Бурный рост цен объясняется дефицитом предложения и высоким спросом, который, помимо сезонности, подогревает подорожавшая ипотека — «несостоявшиеся покупатели» вынуждены возвращаться на рынок аренды. В свою очередь предложение на арендном рынке на 8% ниже июля и на 42% ниже августа 2023 года, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Количество заявок от арендаторов «в девять раз больше, чем вакантных квартир», а некоторое жилье сдается буквально за сутки. 

( Читать дальше )