Информация
Блог им. AntonyEngineer
Итоги 3-х лет арендного бизнеса
- 31 марта 2025, 17:12
- |
Доброго времени суток. У меня есть очень маленький и уже практически семейный бизнес по аренде квартир, за которым присматривает моя мама. В этом месяце ему будет 3 года. Подведу промежуточные итоги, расскажу, что за объекты, как ищу жильцов, поделюсь практическим опытом и некоторыми хитростями.
Начну с того, что обе квартиры покупал за свои. Они не достались от деда, не были даны по соц программе или еще каким-либо образом приобретены. Двушку 51 кв/м в 4-этажной сталинке купил за наличку и какое-то время в ней жил, а потом начал сдавать. А однушку 36 кв/м в 9-ти этажке брал в ипотеку конкретно под сдачу в аренду. Ипотеку еще не погасил (осталось 500 тыщ). Такие деньги у меня есть на руках, но так как ипотеку брал под 11%, а вклад дает 20%, гасить не спешу, вношу минимальный платеж.
Сами объекты покупал на центральных улицах города. Район и расположение квартиры — это фундаментально более сильный фактор для арендной квартиры нежели ремонт. Со временем ремонт убьется, а район останется навсегда. И вообще, жилой ремонт средней паршивости лучше, чем дизайнерские изыски, не так быстро деградирует. В однокомнатной квартире у меня обои под покраску — отличный вариант для тех, кто переживает за рисунки на стенах. 10 минут с валиком — и детских рисунков нет. Самый лучший вариант под аренду — это крашеные стены. Довелось жить в такой квартире — и выглядит прилично, и ничем не испортишь.
Дома крепкие, в то время у нас в регионе других не строили. Стены — шлакоблок толщиной в метр. Когда покупал квартиру в сталинке, обратил внимание, что дом 1959 года за год до этого откапиталили, полностью заменили крышу, водоснабжение и сети отопления, придомовую территорию закатали в асфальт, сделали детскую площадку. Как по мне, лучше 60-ти летний дом после кап. ремонта, чем картонные новостройки. На эти моменты важно обращать внимание, если не хотите потом выйти на рынок вторичного жилья с дырявой халупой.
Двушку сдаю с мая 2022, однушку — с октября 2023. За все это время двушка НЕ сдавалась примерно 2-3 недели, однушка — может дней 5-7. То есть заполняемость практически 100%. Этому способствует хорошая реклама с большим количеством фото, детальным описанием условий и не высокая цена.
Практический совет по цене. Если вы намерены сдать квартиру за 30 тысяч и коммунальные платежи составляют примерно 5 тысяч, никогда не пишите “35 тысяч — все включено”. Для покупателя это выглядит, как завышенная цена. Несмотря на то, что все мы умеем считать, но волшебные цифры на ценниках 9999 не просто так пишут, это психология. В то же время, для вас, как для арендатора важна стабильность, а у вас ее не будет, потому что вам будут платить 35, а коммуналка за пару лет подрастет с 5 до 6,5 или до 7 тысяч. Вы будете терять деньги. Разговор про повышение цены аренды — это крайняя мера. В целом я придерживаюсь политики — лучше надежные квартиранты на пару лет за 20 тысяч чем проходной двор за 25-30 тысяч.
Поиск жильцов осуществляю самостоятельно через местный сайт объявлений. К услугам агентств никогда не прибегал. Стандартные шаблоны договоров в свое время нашел в интернете и немного изменил под себя. Налог платим на самозанятого (объектами официально владеет мать). Залог не беру, только 10 тысяч в качестве гарантии оплаты коммунальных услуг за последний месяц проживания.
Что выходило из строя: в двушке за время сдачи полетел водонагреватель (18 тр с заменой), сломалась арматура бочка унитаза (6 тысяч с заменой), течь фиттинга радиатора отопления (5 тр), чайник (3 тр), на подходе старая японская стиралка (хочу летом заменить, 25-30 тр). В однушке — поломка микроволновки (6 тр). Итого в двушке потери вместе с ожидаемыми 57 тр, всего на 2 квартиры 63 тр.
Итог инвестирования за 3 года свел в таблицу ниже. Принял 30 тысяч финансовых потерь, так как были периоды, когда квартиры простаивали + пару раз были случаи потерь из-за неоплаты квартирантами коммунальных платежей.
май-22 |
июн-22 |
июл-22 |
авг-22 |
сен-22 |
окт-22 |
ноя-22 |
дек-22 |
янв-23 |
фев-23 |
мар-23 |
апр-23 |
||||
Двушка |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
|||
Однушка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|||
| Итого | 20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
|||
май-23 |
июн-23 |
июл-23 |
авг-23 |
сен-23 |
окт-23 |
ноя-23 |
дек-23 |
янв-24 |
фев-24 |
мар-24 |
апр-24 |
||||
Двушка |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
|||
Однушка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
|||
| Итого | 20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
40000 |
40000 |
40000 |
40000 |
40000 |
40000 |
40000 |
|||
май-24 |
июн-24 |
июл-24 |
авг-24 |
сен-24 |
окт-24 |
ноя-24 |
дек-24 |
янв-25 |
фев-25 |
мар-25 |
апр-25 |
||||
Двушка |
20000 |
20000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
30000 |
|||
Однушка |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
20000 |
|||
| Итого | 40000 |
40000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
|||
Доход всего |
1200000 |
||||||||||||||
Потери мат |
63000 |
||||||||||||||
Потери фин |
30000 |
||||||||||||||
Налог 4% |
48000 |
||||||||||||||
Прибыль |
1059000 |
||||||||||||||
Большую часть поступающих денег я реинвестирую на фондовый рынок, что придает импульс портфелю. Также часть денег отдаю маме.
А когда-то я продал облигации, чтобы купить вторую квартиру.
Результатом в целом доволен. Не могу сказать, на сколько подорожали объекты, тк сейчас на вторичке все очень плохо по ряду объективных причин. Дом.КЛИК показывает, что двушка за 4 года прибавила 17%, а однушка за 2 с небольшим года — 10%. Но сейчас это не объективно.
Продолжаем зарабатывать и приумножать капитал. На очереди квартира в Паттайе, Тайланд. Срок сдачи — 4 кв 2027. Буду диверсифицировать портфель объектов недвижимости. Может со временем присмотрю еще что-нибудь.
Всем удачи!
теги блога AntonyEngineer
- акции
- Аренда квартир
- гараж
- Джетленд (JetLend)
- инвестиции в недвижимость
- недвижимость
- облигации
- портфель
- портфель инвестора
- трейдинг
Можно просто текстом, читатель не обидится )
уровень смартлаба! не могу себе представить как человек, неспособный вставить табличку в текствидимо третьеклассник на продленке написал.
Я всегда инвестирую исходя из постулата, что владельцы резаной бумаги на длинном горизонте всегда проигрывают владельцам реальных активов. Потому текущие ставки и сегодняшний аттракцион во вкладах я воспринимаю, как будущее удвоение цен на реальные активы в перспективе нескольких лет.
Но мое мнение не совпадает с мнением большинства. Поживем — увидим.
Где нибудь можно списаться с тобой? Интересуюсь сам недвигой, тоже сдаю объекты, именно вопрос диверсификации заинтересовал. Есть желание обменяться опытом?
объясняю как считать:
покупаем хату за 10 млн
через 12 мес хата выросла до 11 млн
за 12 мес хата сгенерировала 0.6 млн чистого дохода с аренды
---------------------------
Итого за 12 мес
доход (бумажный и денежный) = 1.6 млн
доходность на капитал 10 млн = 16%
в начале следующих 12 мес капитал будет 11 млн, поэтому, доходность может оказаться ниже
Тут доход равен тому — сколько тебе бы пришлось потратиться, чтоб заиметь жильё.
Ну я смотрю тут уже и без меня навтыкали за это ))
Тем не менее, о том что объект подорожал узнать можно только когда внесён задаток от покупателя
Всё остальное это влажные мечты
ох уж эти интернет-эксперты)))
А вот тайланды и прочие обожетесь. Иностранцев всенгда нагревают, нужно инвестировать в Родину
В Тайланде режима ВНЖ нет. А гражданство получить практически невозможно. Только виза. Аналогично Филиппины, Вьетнам.
Насчет бонусов от жилья в ЮВА — из вашего ответа следует, что кроме финансовой части, их особо нет.
Мне сейчас хорошо в России. Я зарабатываю в России реально хорошие бабки, даже по меркам США у меня доход выше среднего. Даже если мне предложат ВНЖ в стране ЕС, например, я не знаю, что буду с ним делать…
Я очень хорошо говорю на английском, 10 лет работал инженером в импортных компаниях и у меня есть бабки, я могу свалить в любой момент, но зачем? Я не понимаю. Я там буду жить хуже.
Я хочу квартиру на юге, куда бы мог иногда приезжать, а остальное время мог бы ее сдавать и она была бы всегда под присмотром у управляющей компании. И я такую квартиру купил (точнее, она строится). Вот и всё)
Больше 10 лет этой ерундой страдал.
Сейчас купоны исправно приходят
У вас в ЗПИФН сейчас доходность примерно аналогичная, с учетом налогов.
AntonyEngineer, у меня доходность от вложений в 2022 уже в прошлом году по некоторым активам 22,02-28,98% была, в этом году 22,21-31,33% будет скорее всего, после налогов конечно...
И никаких арендаторов не надо...
А то я много встречал людей из серии «у меня в среднем за год +40%». А денег у них как небыло, так и нет))
AntonyEngineer, я почти по классике управляю финансами… почти, потому что облигации почти не использую, а так полный набор — подушка безопасности, драгметаллы, накопительные счета и депозиты, ну и конечно акции...
Собственно они и принесли наибольшую доходность, или соизмеримую с депозитами, в частности Лукойл (22,02%), Северсталь (26,59%) и СБЕР 28,98%), и немножко НЛМК (17,7%), ММК (15,21%) и Транснефть (12,34%)...
А Газпром и Энел, пока не платят, но лично я вижу перспективы, ради которых есть смысл их держать, а вот металлургов я скинул почти всех, незадолго до коррекции, оставил только часть Северстали, которая была куплена дешевле всего...
Сейчас главная проблема во что инвестировать когда ставку начнут снижать, особенно дивиденды, которые пока копятся на счетах...
Я не согласен с подходом " на вложенные средства", более верно текущая доходность + процент прироста стоимости, но да бог с ним. Прям сечас по зпифн ( а не на вложенные когда-то) доходность 10,7% чистыми без всего этого геморроя с арендаторами ( если на вложенные то у меня выходит 12% чистыми).
Сдача 2х квартир это не бизнес, это самоудовлетворение. Движение есть, прогресса нет.
Те же 4-5% <по букварю> что и с депо.
С Таем ещё сложнее юридически.
Я купил квартиру на стадии пустыря у застройщика в сентябре 2023, лично приезжал в офис в Паттайю и общался с манагером на чистом английском. До этого изучил довольно много материала. В тае я — частый гость, был там раз шесть, в том числе по работе. У меня есть знакомые владельцы недвиги в тае. И до сих пор узнаю интересные подробности касательно вопросов перевода денег, оплаты коммуналки, продажи вторичной недвижимости.
Сейчас идет активная стройка, фото и видео периодически мониторю.
А вот эти возгласы «тебя кинут!» слышу на каждом шагу. Без конкретики это не интересно.
В 2022 году западники блокирнули активы россиян(акции, облигации, фонды и др.)
В Турции уже не дают и не продлевают ВНЖ.
В Европе проблема с визами. Есть проблемы с переводом денег.
Нафига эти риски и грабли.
А не думали о конфликте в Юго Восточной Азии между США и Китаем.
Рубль в декабре 2014 уполовинился.
Накопительную часть пенсии заморозили навечно.
Фондовый рынок последние 5 лет даже в рублях не вырос.
Запретили снятие валюты с валютных счетов в 2022.
Не говоря уже о том, что с февраля 2022 у многих людей начались проблемы принципиально иного характера, а в октябре 2022 прямой риск почувствовала практически каждая российская семья.
В тае свои риски. Но большинства российских рисков там нет.
Идея диверсификации — это как раз распределить риски.
Нет. Я 15 лет в нефтянке работаю. Сейчас работаю руководителем проектов в крупной нефтегазодобывающий компании РФ, практически регионообразующем предприятии. Живу в квартире 103 кв м в престижном районе города. Езжу раз-два в год за границу и пару раз в Москву по бизнесу. В месяц средний доход 500+. Решил, что хочу себе квартиру в тропиках.
И чихал я на твои побеги от мобилизаций. Ты первым побежишь).
Сергей Морилов, в Азии и кроме замеса между США и Китаем есть потенциал для локальных конфликтов...
В первую очередь стоит смотреть обеспеченность страны выбираемой для проживания энергоресурсами, продовольствием, наличие промышленности, необходимыми для нее полезными ископаемыми...
А в этом плане если живешь в России, то и выбирать особо не из чего — у остальных стран положение сильно хуже...
Только у нас почти все есть и зачастую с избытком!
Особенно налохов на воздух.
Скоро и подушный на время <жизни>…
Лесенкой, в США налог на дививиденды 30% если что…
У нас 13%-15% в зависимости от суммы...
А еще есть налог на прирост стоимости активов при долгосрочном держании - 38%…
А у нас налоговые льготы при долгосрочном держании 3-х летняя и 5-летняя...
Так что с точки зрения инвестора Россия лучше большинства развитых стран...
Опять же у нас цифровизация отличная, в отличии от Европы, где почти весь бюрокраитический аппарат застрял в 1980-х (Госуслуги реально не имеют аналогов! Ну пока, потому что мы помогает их внедрить нескольким странам-соседям…![]()
)...
Кстати, обыватели в Европе по большей части узнают новости из телевизора и газет…
![]()
А в США интернет местами древний как мамонт — по медным проводам еще...
У нас многие вообще забыли, что это такое...
дык
Бумажками сыт не будешь. И далеко на них не уедешь ;0\
Речь про «физические» оброки. Начиная с тех же свежих обрубаний свободы мобильности — привет утильналохам со скорым расстрелом самокатов
Лесенкой, ограничение владения личным автотранспортом общемировая тенденция, если что...
![]()
И ее причина более чем прозаична — глобальный цивилизационный кризис...
Просто не все в курсе что реально происходит, хотя это происходит уже давно, он так то еще в XX веке начался...
Просто это очень неторопливый процесс, но пипец насколькот неумолимый и те кто думают что впереди людей ждет «светлое будущее» катастрофически ошибаются...
Погуглите «Кризис бронзового века» — примерно тот же уровень катастрофичности для мира и у нынешнего...
Точно так же многие страны просто исчезнут с карты, а приличная часть народа станет беженцами или погибнет...
То что происходит сейчас на Украине лишь звено в длинной цепи, наряду с Югославией, Ираком, Ливией, Афганистаном, Сирией...
ртов много, да
Лесенкой, дало не в этом — уровень цивилизации определяет уровень потребления энергии...
Станет меньше энергии — велкам в XIX век, еще меньше — велкам в Средневековье...
Это не смена антуража, а потеря технологий, причем массовая...
AntonyEngineer, на деле все это давно обсуждается в кругах аналитиков как у нас так и в США,...
Впрочем в США не только в кругах специалистов, все это есть и в докладах Rend Corp, которые ложатся на стол президента США и директоров разведовательных ведомств...
Кстати, доклады и аналитические справки Rend Corp можно при желании найти в сети и почитать...
Но большинству тупо лень… да и скорее всего интуитивно комфортнее жить в блаженном неведении, чтобы не думать о надвигающейся жопе...
AntonyEngineer, Rend Corp и не скрывает что консультирует правительство США и не только его...
Это если что частная контора, которая работает по заказам американских правительственных организаций, проводя исследования по военно-техническим и стратегическим аспектам актуальных проблем национальной безопасности...
Кроме того они издают научный журнал «The RAND Journal of Economics» и ежемесячный информационно-аналитический журнал «RAND Review»...
Можете сами найти их в сети и почитать...
Я интересовался этой конторой из-за того что ее ранние проекты включали в себя задачи системного анализа...
Было интересно чисто в профессиональном плане как они работали, сам в этой сфере вынужден достаточно много тратить времени...
Там вообще не правительство, а сплошь альянс федеральных агентств, у каждого из которых есть какая-то компания-консультант.
Непонятно только, почему нужно верить именно этой конторе.
В общем, это как на российском ТВ. На любой контент есть свой зритель. Хочешь мистики — РенТВ, криминал — НТВ, религия — Царьград, ну и так далее…
Пока одни верят в теории заговора, другие могут без палева делать лавЭ 🤑
AntonyEngineer, если вы не знаете почему нужно верить именно этой конторе, то вы очень много не знаете!
Вообще-то исследователи корпорации RAND внесли существенный вклад в создание теоретической концепции и фактического облика современного Интернета, они также занимались долгосрочным планированием его развития и управления...
Почитайте о ней: katehon.com/ru/article/nasledie-holodnoy-voyny?utm_referrer=https%3a%2f%2fyandex.ru%2f
Или как вариант посмотреть на Афтершоке интервью с Михаилом Муравьевым… Правда их придется поискать… На Ютуб их снесли давно уже...
А вообще не вижу смысла кого-то убеждать...
Если больной решил сдохнуть ему никакой доктор не поможет...![]()
Но даже если была бы возможность, мне самому нравится заниматься поиском жильцов. Иногда это немного хлопотно, зато чувствуешь себя при деле. Да и маме тоже на пенсии особо нечем заняться, она не работает уже 7 лет.
По новому объекту в 2023 был выбор между Владивостоком и Паттайей. Выбрал второе.