инвестиции в недвижимость

📍Что это за фонд?

Тинькофф Квадратные метры инвестирует в жилую недвижимость. Это фонд с активным управлением: управляющая компания постоянно покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене. У фонда будет сбалансированный портфель, в его состав войдут объекты разных классов.

Сейчас в его составе 11 апартаментов из строящегося комплекса премиум-класса Lunar — он расположен в Москве недалеко от МГУ и Воробьевых гор. Скоро комплекс достроится, а апартаменты получат статус квартир, тогда фонд продаст их. При покупке фонд получил скидку 10% как крупный инвестор.

📍Какая доходность?

Прогнозируемая доходность — от 15% в год. Один пай стоит около 5 рублей.

📍Как купить?

Продажа паев фонда происходит через сбор заявок. Он начался сегодня, а закончится по плану 5 ноября. Сбор может завершиться и раньше, так как количество паев ограничено.

Фонд доступен всем. Неквалифицированным инвесторам для его покупки нужно пройти тестирование. Если вы не проходили его раньше, оно откроется автоматически.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. По просьбам трудящихся вернулся к предыдущему формату таблиц, в котором отражается динамика цен за текущий месяц и за три предыдущих года. Такой формат оказался самым удобным.

Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

     

( Читать дальше )

Бытует мнение, что льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Порядка 80 – 90% всех сделок на первичном рынке финансируются за счёт программы льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7 до 8% годовых.

С момента введения льготной программы в 2020 году цены на недвижимости выросли на 50 – 150% в зависимости от региона.

Так есть ли пузырь на рынке жилья?

Для ответа на данный вопрос я посчитал коэффициенты доступности жилья и пришел к определенным выводам.

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.


Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

( Читать дальше )

Я не просто так вчера спрашивал у вас о том, что такое траншевая Ипотека.

Дело в том, что накопал интересное инвестиционное предложение на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Когда-то в теперь уже далёком 2020 году я был в северной столице и изучал там деление квартир на студии, разбирался в предложениях по инвестированию в недвижимость, записывал интервью с специалистом в этой отрасли.

Теперь пришло время вновь посмотреть на тот рынок внимательно.

Суть в том, что один из надёжных застройщиков СПб и «Сбербанк» запустили программу траншевой ипотеки.

Условия программы «Ипотека траншами»:

1️⃣Первый транш составляет 15% от суммы кредита и выдается при заключении сделки о покупке квартиры.

2️⃣ Второй транш — остаток ипотечных средств — будет перечислен банком за месяц до ввода объекта в эксплуатацию.

Ставки при оформлении траншевой ипотеки следующие:
 
📍8% по программе господдержки ипотеки;
📍6% в рамках семейной ипотеки;
📍5% по IT-ипотеке.

Срок кредита до 30 лет.
 
Максимальная сумма кредита по программам господдержки и семейной ипотеки — 12 млн рублей, по IT-ипотеке — 18 млн рублей.

( Читать дальше )

В четверг, 19 октября, в 17:00 по мск проведу прямой эфир на тему зарубежной недвижимости.

Приглашённый спикер: Александр Шарапов — международный девелопер, владелец недвижимости по всему миру, первым поверил в формат отелей и коливингов кондо-формата и запустил такие в Петербурге, Москве и Дубае.

Вместе обсудим тему вложений в квадратные метры за пределами России.

Для ориентира выбрали 3 направления:
— Грузию;
— ОАЭ (Дубай);
— Португалию.

Но вполне можем и не ограничиваться вышеперечисленными странами. Будет вопрос/запрос от вас, обсудим.

Эфир будет открытый, поэтому смело можете участвовать, а также заранее присылать свои вопросы Александру в комментариях к этому посту. Так встреча пройдёт динамичнее.

Ссылка на эфирную комнату ниже ⬇️
t.me/aziuzginov?livestream

📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.

📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там «пузырь».

Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):

✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.

( Читать дальше )

Банки расширяют кредитование покупки нежилых помещений в жилых домах и комплексах. Если раньше большинство таких кредитов оформлялось как ипотечные, со страхованием и залогом, то теперь банки переходят к выдаче POS-кредитов на приобретение машино-мест, кладовок и прочих подсобных помещений. Оформление их проще, но и ставки выше ипотечных.

Подробнее — в материале «Ъ».

До сих пор наблюдаемый рост спроса на квартиры в новостройках привел к тому, что цены на крупнейших региональных рынках России за месяц увеличились на 2,4%.

Но активность потребителей постепенно начинает снижаться, констатируют аналитики. В дальнейшем это может стать причиной роста объема экспозиции и сдерживания средних цен.

@kommersant

t.me/kommersant/57378

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

     

( Читать дальше )