инвестиции в недвижимость

$

Смертность от короновируса растет.:( как это не прискорбно. :(  
Москва каждый день около 100
Санкт Петербург 75
Основные европейские миллионники: Ростов, Воронеж, Нижний  примерно по 25-30 человек в день
Основная масса умерших это люди старше 68 лет.
Лаг для входа в наследство 6 мес.
Получаем конец апреля начала мая и весь май, июнь- выход большого числа квартир, дач на рынок.
**
Наследники в основном будут продавать имущество чтобы поделить деньги между родственниками.
Ожидаю пока месяц будут идти документы для вступления в права, как в итоге в начале лета объекты начнут выставляться.
Летом 2022 на рынке будет много наследственных квартир и цену будут все лето утрамбовать вниз.
Экспозиции по пол года держать не будут, через каждую неделю минус 3-5% и… вуаля, объект продан.
Стоит задуматься.
Это грозит мини обвалом к осени

Ожидал (ну и судя по всему не один), что после окончания льготного кредитования в 1 июля  цена недвижки пойдет вниз.

Но этого не происходит. рост продолжается. он может быть не выше чем у акций (но и волатильность ниже), но выше чем облиги, даже без рейтинга.
Аргументы за снижение цен:

• Значительная часть тех кто мог и хотел купить купила
• Рост стоимости ипотеки вслед за ключевой ставкой. это вкупе с ростом квартир снижает и доступность (для тех кто покупает для себя) и доходность(для инвесторов). 
• При этом доходы населения то не особо растут
• Рост доходности депозитов как конкурирующего консервативного инструмента. доходность от аренды уже ниже. При этом доля инвестиционных покупателей в 20-21 была приличная, она должна падать (а значит и спрос)
• На рынок будут выходить в продажу или с арендой те кто покупал инвестиционное строящиеся квартиры в 20-21 годах. + некоторая доля ипотечных квартир

Аргументы против снижения:

( Читать дальше )

С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий — в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит.

( Читать дальше )

Продолжаем курс молодого бойца, то есть инвестора
Я процитирую самого себя из этого поста, а потом рассмотрим еще пару аспектов

Итак, я писал здесь на Смарт — Лабе 5 лет назад:

Как нас учит экономика, при свободном рынке и совершенной конкуренции цена товаров и услуг стремится к маргинальной стоимости их производства, а прибыль — стремится к нулю

Когда мы покупаем часть бизнеса, инвестируя в его акции, то нас такая ситуация не устраивает, так как мы хотим, чтобы нам, акционерам, оставалось что-то после выплаты наемным сотрудникам, поставщикам сырья и капитала.

В идеале, мы хотим, чтобы наша компания зарабатывала норму прибыли, сильно превышающую среднюю по экономике, и имела возможность эту норму прибыли удерживать. Назовем ее сверхприбылью. Откуда появляется сверхприбыль? От возможности повысить цены относительно затрат, не озираясь на конкурентов (pricing power).

( Читать дальше )

Приведенный исторический обзор принадлежит перу Михаила Диунова. Думаю многим смартлабовцам он будет не только интересен как чтение за чашкой кофе, но и заставит о многом задуматься.




Больше ста лет это было великой европейской мечтой. Главной целью, показателем успешности. Ради этого европейцы отказывали себе во множестве повседневных удовольствий, экономили каждый франк и копили каждый пенс. Чтобы в один прекрасный день сказать: «Я больше никогда не будут работать!» И превратиться в рантье.

Великая европейская мечта
Если внимательно прочитать любую европейскую книгу, посвящённую эпохе конца XVIII — начала ХХ века, то окажется, что большая часть героев принадлежит к социальному классу рантье. И чем ближе описываемые в книге события к XIX веку, тем больше вероятность встретить обеспеченного бездельника.

Если герои «Гордости и предубеждения» — дворяне, которые получают доход от принадлежащих им земель (как любые дворяне прошлых столетий), то персонажи «Посмертных записок Пиквикского клуба» — уже самые настоящие рантье из века XIX, то есть живут на прибыль с капитала.

( Читать дальше )

Пару месяцев назад я посетил славный город Санкт-Петербург, о чем рассказал в своем блоге. Интересным фактом из истории этого замечательного города является то, что центральная жилая застройка во многом состоит из доходных домов. Если кто не знает, «Доходный дом» — это такая недвига, которую богатые люди прошлого строили исключительно для цели сдачи в аренду. Я тогда задумался, а что бы было, если бы коммунисты не осуществили полный резет права собственности? Как бы менялась цена зданий на протяжении столетий? В своих поисках я набрел на интересное исследование, которым я бы хотел поделиться со Смарт-лабом.

В 1625 году молодой и амбициозный плотник Питер Франс построил дом на краю Амстердама. Спустя 17 лет после постройки своего дома он был достаточно богат, чтобы купить соседний дом, в который переехали его дочь и ее муж. В 1683 году он все еще числился владельцем обоих владений. Голландия становилась империей и Амстердам превратился в самый богатый город Европы. Питер Франс и его семья процветали вместе с городом.

( Читать дальше )