недвижимостЬ

Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих говорить о надувании ипотечного пузыря. О риске возникновения пузыря уже заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также несколько кредитно-рейтинговых агентств — АКРА и НРА.

Почему так?

📍Главной причиной подобных оценок стала рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Кроме того, происходит рост ипотечных предложений от застройщиков со ставками ниже 1%;

📍Дешевеет рынок вторичного жилья при увеличении предложения. Вторичный рынок с его объемом предложения и скидками из-за экономической и политической ситуации угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен.

В то время как показатели дубайской элитной недвижимости бьют рекорд за рекордом, московский рынок недвижимости тестирует свои пятилетние минимумы по количеству сделок. По данным NF Group, в 2022 году было заключено около 860 сделок с жилыми помещениями в элитных новостройках Москвы.

Предложение превысило показатели 2021 года на 47% — cуммарный проектный объем новостроек 2022 года составил рекордные 4700 лотов, экспонировалось из них ~1800 объектов. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках премиум-класса прибавила за год 12% и составила ~$16,000. В сегменте де-люкс прирост составил 14%, а средняя цена выросла до ~$32,000 за квадратный метр.

Для сравнения: средняя цена за квадратный метр в ОАЭ = $5918 (), а из-за местных строительных стандартов и развитости инфраструктуры объекты плохого качества там практически отсутствуют. Таким образом, стандарты качества элитной недвижимости в Москве = стандарты качества обычной недвижимости в ОАЭ. Что касается доходности, то в Москве она не превышает 5% годовых в среднем, а про ОАЭ и Дубай в частности составляет не ниже 5% в среднем.

Продолжаю публиковать свои итоги года. Немного затянул, т.к. в начале года появились разные, незначительные задачи.

Первая часть: Трейдинг и инвестиции https://smart-lab.ru/blog/867901.php

Вторая часть:

✅ Недвижимость;

✅ Бизнес в розничной торговле;

✅ Разработка и продажа своего ПО.

Недвижимость.

         Инвестиция в недвижимость за 12 лет мне дала -14% в реальном выражении без учёта затраченного собственного времени на поиск, покупку, ремонт, сдачу в найм и продажу. Купив квартиру дорого в середине 2009 года, когда цены ещё недостаточно скорректировались после финансового кризиса 2008, и продав дёшево, по стоп-лосс -50% в реальной стоимости, с уверенностью могу сказать, что инвестиция в недвижимость также финансово опасна, как инвестиция в фондовый рынок. Разница только в волатильности.

Свою единственную инвестиционную квартиру я продал год назад, а в этом году её цена выросла почти на 29%. Мог дополнительно заработать 6% от сдачи в найм. Итого, 35% — неплохая доходность, но я её упустил, продав квартиру слишком рано. Признаю ошибку, каюсь. В провинции процесс удорожания происходит медленнее и с запозданием от Москвы и Питера. Инфляция 2020-2021, даже сейчас ещё не реализована полностью. Новостройки с голыми стенами продаются на 15% дороже обставленных и готовых к проживанию вторичек. Но, даже, если представить, что я не продал квартиру, график прибыли в реальном выражении, выглядит весьма печально:

Согласно первому законопроекту:

• С 2 до 3 млн руб. вырастет имущественный вычет в размере расходов на покупку недвижимости или ее строительство, то есть вернуть можно будет до 390 тыс. руб. НДФЛ. Причем данный лимит будет применяться в отношении каждого объекта имущества, указанного в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК. Это значит, что вернуть будет возможно по 390 тыс. руб. в отношении жилого дома, квартиры и земельного участка отдельно.
• С 3 до 4 млн руб. увеличится вычет по ипотечным процентам, то есть сумма к возврату будет до 520 тыс. руб. налога.

Q3 2022: Анализ мирового рынка жилой недвижимости 

12 января 2023 г.