недвижимость Москвы

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).

2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.

1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.

2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.

3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.

4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.

5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.

6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
В целом, 2021 год для владельцев квартир, сдающих в аренду, оказался удачным.

1. Цены вернулись на доковидный уровень, т.е. на февраль 2020г и даже выше (по некоторым объектам).

2. Выросла стоимость ремонта (материалы, работа), мебели, бытовой техники. Владельцы квартир с “уставшей” начинкой (в первую очередь двушки, трешки в старых домах, в спальных районах) столкнулись с дилеммой — расходы на новый ремонт и технику дают лишь небольшое приращение в цене аренды. Срок, за который можно окупить полный ремонт, мебель и технику вырос до +- 5 лет. При этом, такие квартиры слабо привлекают самый выгодный сегмент нанимателей — молодых, хорошо зарабатывающих карьеристов, которые большую часть суток уделяют работе.

3. По-прежнему, максимальный спрос — на компактные квартиры в модных ЖК с новым качественным ремонтом, с кухней без компромиссов (даже если жилец пользуется доставкой, а кухня нужна только сварить кофе).

4. Спрос на студии еще не насыщен, хотя только в 21-м году достроены и сданы десятки новых ЖК со студиями.

5. Открытие новых станций улучшило логистику и сотни домов тоже стали “пешком до метро”.

6. Как и в 2020-м аренда отстает от роста цена на жилье.

7. Сервисы от крупных компаний (ПИК, Яндекс) пока что оказывают слабое влияние на рынок.

МОСКВА, 22 дек — РИА Недвижимость. В Москве самая дешевая квартира, которую можно найти в конце 2021 года на вторичном рынке, стоит 2,5 миллиона рублей, рассказали РИА Недвижимость в сервисе «Авито Недвижимость».

Площадь жилья всего лишь десять квадратных метров, находится оно в 15 минутах ходьбы от станции метро «Нижегородская» на юго-востоке столицы, на первом этаже 12-этажного дома 1983 года постройки.   «На сегодняшний день в выставленной на продажу квартире нет туалета. Продавец обещает организовать его при выходе на сделку», — уточнили в компании. В список наиболее недорогой московской жилплощади, подготовленный участниками рынка для РИА Недвижимость, также попала студия 13,2 квадратных метра за 2,8 миллиона рублей. Она расположена на юго-востоке города, близ станции метро «Стахановская», рассказали в агентстве «Этажи».

Революционная клоака Петрограда стала невыносимой даже для самих создателей и ее авторы решили смыться в незасранную Москву. Места в Москве было мало. Реквизировали гостиницы, повыгоняли, подвинули и уплотнили частников, но места не хватало. Еще одним решением было создание новых жилых площадей. Так и возник этот дом.

Первоначальная смета была превышена в три раза. В доме немногим более 500 квартир для выдающихся жителей, и эта площадь нужна героям нового времени. Причем чем ты ближе к верхушке, тем лучше тебе полагалась квартира. Максимальное количество комнат — 7. Но о демократизме не забывают. Первый малокомнатный этаж был отдан для простых работников дома (дворников, слесарей, кухарок и т.п.).
Кстати, если ты очень крут, то теннисный корт в доме строят для того, чтобы твоя жена, бывшая чемпионка по теннису, могла бы спокойно поиграть не выходя на улицу. Сантехника была тогда установлена немецкая, а кирпичи при строительстве использовались свои, русские. Впервые появилось чудо техники — мусоропровод.

Это были времена, когда эффективный государственный менеджмент заменил социальный лифт социальной канализацией. Сегодня ты поднимаешься наверх к власти и могуществу. Завтра, если ты оступился, тебя отправляют в ссылку или применяют высшую меру наказания. Кому выпала пуля на крутящемся барабане, тот выбывает ибо Революция и дело Ленина должны продолжаться!
Рядом с множеством мемориальных досок выдающихся жителей сейчас разрешают повесить небольшую свою табличку с репрессированным родственником-жителем этого дома. Если бы все это сделали, то выстроилась бы линия, длиннее самой большой наружной стены дома. 

А что сейчас?
Адекватная цена квадратного метра в диапазоне 450-500 тыс. рублей. Видовые квартиры, в историческом центре. Зелени мало, с собачками будет неудобно, ибо придется дерьмецо убирать. Рядом строят ДК одной крупной нефтегазовой компании. Прикольно сделан подземный паркинг, я прям потащился. Лучший подъезд полностью выкуплен под VIP-гостиницу при этом я попробовал ее пробить, но по первой о ней сведений не нашел. До метро далеко, а не только хочется ездить на машине. Жить с окнами на шумный проспект? Упаси Бог!

Все строится и перестраивается, кругом леса. Строители забили общедомовую канализацию.  В доме еще театр это тоже не добавит спокойствия. Планировка у квартир порою со странностями. Стены походу местами тонкие и будет слышно соседей. Походу тараканы там присутствуют. Жене было внутри в квартире и снаружи у стен атмосферно гнетуще. Короч, как объект недвижимости понятно, но жить в Доме-Русской рулетке абсолютно не хотелось бы.

PS: Ну и не в тему, но тоже про недвигу 😁 (Грааль) итоги 2 лет: