новостройки

«Любопытное про рынок недвижимости

Ставка ЦБ 18%, ипотека умерла, кажется, что недвижимость обязана дешеветь, причем, существенно. Спрос, там, предложение. Логично. Но есть один нюанс, а точнее есть еще один игрок на этом рынке про которого все забывают, но от которого все и зависит — Банк.

Дело в том, что с введением проектного финансирования и эскроу-счетов экономика всего этого движняка с новостройками очень сильно изменилась, причем, неожиданным образом.

Представим себе, что «аналитеги» правы и застройщики вот-вот начнут снижать цены? Но банк им не разрешит. Там же утвержденный план продаж, фин.модель, все-такое. Может быть тогда застройщик обанкротится? А с чего? Его единственный и основной кредитор — банк, а зачем банку застройщика банкротить? Но если продажи встали, застройщик не выполняет план продаж, банк не будет давать ему следующие транши проектного финансирования и стройка встанет? Так банку этого и надо!

Основной заработок банков сегодня — это те самые эскроу счета, где лежат триллионы бесплатных для банка денег. Представьте какие там заработки при ставке 18%?

( Читать дальше )

Девелопер Level Group решил, что рынку пора приходить в себя после льготной ипотеки и скинул ценник в ЖК «Level Нижегородская» до 35%. Например:

• Студии в цене схуднули сразу на 4,6 млн руб.

• Однушки потеряли за один день 6,6 млн руб.

• Двушки подешевели на 7,9 млн руб.

• Четырехкомнатную теперь можно купить дешевле на 11,4 млн руб.

Представляем, в каком шоке находятся те, кто покупал в начале июля. Ожидаем падение цен и у других девелоперов.Домострой.

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

( Читать дальше )

Сегодня вышли первые данные по динамике рынка первичной недвижимости после отмены льготной ипотеки. По-моему, любопытно.

🏘️Парадокс ситуации в том, что хотя покупатели крутят пальцем у виска, разглядывая цифры ежемесячного платежа и переплат, застройщики доводят ситуацию до абсурда и по-прежнему рисуют цены всё выше.

Подписывайтесь на телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.

📉Рынок охладился

🛒Активность покупателей после завершения программы массовой льготной ипотеки в июле ожидаемо снизилась — на 14% к июню, констатирует управляющий директор «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Директор по продажам агентства «Этажи» Сергей Зайцев говорит, что спрос в конце июля был на 25–30% ниже среднегодовых значений. Но в начале месяца ситуация, по его словам, была даже хуже — отставание достигало 50–60%.

🏛️Банковские аналитики вообще фиксируют сокращение темпов ипотечного кредитования в 2 раза. Неудивительно — брать ипотеку под 20%+ дураков мало. Плюс даже те, у кого в принципе «не горело», решили поторопиться и успеть схватить льготные условия до окончания действия программы.

( Читать дальше )

«Госдума приняла закон, согласно которому при банкротстве гражданина, в том числе военнослужащего, взятое в ипотеку единственное жилье не будет изыматься в пользу кредиторов.
Закон создает возможность утверждения судом отдельного мирового соглашения или плана реструктуризации долгов за единственное ипотечное жилье ради его сохранения гражданами в рамках личного банкротства. Это позволит не продавать такое жилье на торгах при сохранении ипотеки.BRIEF.»


Я что то не понял? Это что получается, что ипотечное жильё теперь покупатель не потеряет в любом случае? Тогда смысл его закладывать, если оно в любом случае останется у тебя?  Получается, теперь банки будут выдавать ипотеки только тем у кого уже есть жильё и не одно, хотя тоже навряд ли, ведь человек продаст все лишние квартиры и у него останется одно жильё ипотечное, затем он прекращает платить ипотеку и объявляет себя банкротом!  Блин, пойду ка я поищу квартиру подороже, в хорошей локации в Москве и возьму ипотеку по максимуму, зная что отдавать деньги всё равно не надо будет)

( Читать дальше )

В июне 2024 года доля сделок с ипотекой составила 74,7% от всех договоров на первичном рынке Москвы. Это максимальный показатель за всю историю статистики (с 2009 года), отмечается в предоставленном редакции отчете столичного управления Росреестра.

Это связано с окончанием действия льготной программы ипотеки с господдержкой на новостройки 1 июля 2024 года.

В июне этого года Росреестр зарегистрировал 10,61 тыс. кредитных сделок с жилыми и нежилыми помещениями в новостройках Москвы. Это на 25,6% превосходит май 2024 года (8,45 тыс.), на 64,8% — июнь прошлого года (6,42 тыс.) и в 2,08 раза (+108,8%) — июнь 2022 года (5,08 тыс.).






Доля ипотечных сделок с новостройками в первом полугодии составила 61,6%.

realty.rbc.ru/news/66997f629a794781454f5da1?from=copy

t.me/mobti

Аналитический обзор жилищного строительства от НРА.

По мнению экспертов «Национального рейтингового агентства», стройотрасль ожидает стагнация:

• Отмена программы льготной ипотеки и ожидаемое переформатирование семейной ипотеки приведет к сокращению продаж на рынке МКД и, с лагом в 6-8 месяцев, к уменьшению объемов жилищного строительства.

• Снижению доступности жилья будет препятствовать увеличение реального располагаемого дохода населения, поэтому в прогнозном периоде 2025-2026 года коэффициент доступности жилья снизится до 3-3,2 (уровня 2011-2012 годов).

• Наблюдаемый ажиотажный спрос вызывает риск затоваренности рынка первичного жилья. Его доля в строящихся МКД продолжает расти, что говорит о возможном снижении объемов жилищного строительства в 2025-2026 годах.

• Москва не считается «перегретым» рынком и по-прежнему сохраняет свою привлекательность для застройщиков.

• Рекорды 2023 в 2024 годов превысить не удастся. Фактический ввод жилья в МКД в этом году может составить 35 млн кв. м. В ИЖС — 60 млн кв. м.

( Читать дальше )

Минфин предложил повысить ставку по «Арктической ипотеке» до 8%.

Сейчас она составляет 2%, но в нынешних условиях это чрезвычайно низкая ставка для любых программ, заявил замминистра финансов Иван Чебесков. Конкретных решений пока нет.

По его словам, такая низкая ставка нужна скорее для запуска строительства, это больше поддержка застройщиков. Поэтому после запуска проекта ставку можно повышать, а иначе цена на кв. м будет только расти.

Эксперты отмечают, что доля выдач по «Арктической ипотеке» в мае составила менее 4%, как и по «Дальневосточной». В этих регионах вряд ли стоит ожидать перегрева рынка недвижимости даже при действующих мерах.Домострой.

 Вообще мне представляется, что эта Арктическая ипотека это больше профанация, чтобы соблюсти все условия, это надо из кожи вон вылезть, и главное препятствие назначаемые Минстроем цены кв.м., выше которой нельзя покупать квартиру. Например для Архангельской области это 104 тыс. за кв.м.  В городе Архангельске нет таких цен. Цены новостроек на окраине города начинаются от 130 тыс. за квадрат. И получается, что только в маленьких городах можно воспользоваться арктической ипотекой, но в маленьких городах почти не строят новые многоквартирные дома. И получается, что ипотека Арктическая вроде как есть, а по факту её почти нет.

( Читать дальше )

     Как теперь накопить человека на квартиру, когда зарплаты и стоимость квартиры никак не связаны логикой. После окончания льготной ипотеки цены не упали, как некоторые ожидали. Что теперь делать?



     Как помните, льготная ипотека вводилась в надежде на то, что многие семьи смогут позволить себе жильё по хорошей цене. Точнее по такой, чьи ежемесячные выплаты по ней будут не в тягость. Вначале так всё и было, пока цены на жильё не начали расти вместе с продажами. Девелоперы с каждым разом били свои рекорды по реализации бетона и иногда кирпича, а желающих купить так и не убавлялось.



( Читать дальше )

Отмена массовой льготной ипотеки — это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости. Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать еще долгие годы, что является серьезной поблажкой. 

Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую льготку, которая перестала действовать с 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок.





Фактически,около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъемной для заемщиков, которые не могут оформить семейку, ИТ-ипотеку и т.д.:

Квартира стоимостью 5 млн р, первый взнос 1,5 млн р, под ставку 19% на 30 лет. Ежемесячный платеж будет больше 55 тысяч в месяц. Чтобы взять такой кредит — нужно официального дохода больше 90 тысяч рублей в месяц (при средней ЗП по РФ меньше 80).

👆 В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способ увеличить прибыль банкам и застройщикам. Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку — тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса. В общем, будем смотреть на результаты 3кв2024.

( Читать дальше )