Инвестиции в недвижимость

Рост ставок и причины

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в России в июне 2024 года превысили 18% годовых. Это произошло на фоне массового пересмотра тарифов крупными банками в первую неделю июня. В частности, ставки на первичном рынке достигли 18,08% годовых, а на вторичном – 18,33% годовых.

Основные причины роста ставок:

1. Рост доходности ОФЗ и высокая ключевая ставка ЦБ (16%): Сбербанк и ВТБ объяснили изменения тарифов именно этим фактором.
2. Ужесточение денежно-кредитных условий: ПСБ также отметил, что это повлияло на рост стоимости фондирования и, соответственно, на повышение ставок.
3. Гонка за ресурсами: Рост ставок по депозитам и ОФЗ, а также превентивное увеличение ставок из-за риска повышения ключевой ставки ЦБ в следующем месяце.

Изменения ставок в крупных банках

• Сбербанк повысил минимальные ставки на 1,5 п. п. на новостройки, готовое жилье и рефинансирование (до 18,2% годовых).
• Альфа-банк увеличил ставки на 2 п. п., до 20,19% годовых.
• ГПБ поднял ставки на 1 п. п., до 18% годовых.

Если вы планируетевзять ипотеку или уже взяли ее и не знаете, какую стратегию выбрать дальше — вам обязательно нужно познакомиться с нашими друзьями! 

Иван и Мария только что купили квартиру в ипотеку и теперь думают, что делать с дополнительными деньгами.

Вариант 1: Досрочное погашение ипотеки 🏚

Иван решил направлять 10 000 рублей ежемесячно на досрочное погашение ипотеки. 

Это сократит срок ипотеки на 4 года и 4 месяца и сэкономит около 1,7 миллиона рублей на процентах. Через 10 лет он будет свободен от ежемесячных платежей.

Вариант 2: Инвестирование 💼

Мария предпочитает инвестировать те же 10 000 рублей в месяц. 

С доходностью 10% годовых, за 11 лет она может заработать около 1,1 миллиона рублей в виде процентов. Даже с учетом налогов, инвестиции могут принести больше выгоды.

Инвестиционные варианты:

1. ОФЗ — доходность 6-8% годовых.

2. ПИФы — доходность 10-15% годовых.

3. Акции — доходность свыше 15% годовых, но с большими рисками.

В постах людей, покупающих ценные бумаги, часто можно встретить комментарии, людей критикующих инвесторов и восхваляющих свои инвестиции в недвижимость. Они говорят, что недвижимость является более надежным и прибыльным активом, чем акции или другие финансовые инструменты. "Я купил, сдаю в аренду, оно ещё и растёт в цене само". Можно заметить ещё подобный тезис: "Бетон отжать нельзя, а ваши акции на Западе отжали, как там ваши цифры на счёте поживают?"

В подобных срачах «обсуждениях», если диалог достаточно раскручен, можно заметить пару общих черт у публичных сторонников недвижимости:

• Большинство купили квартиру в районе 2019-2021 года.
• Они не продали свою квартиру к моменту написания комментария, а просто сравнивают с ценой на онлайн-площадках с непроданными аналогичными квартирами на первичке.
• Квартир у комментаторов не по 5 штук. Владельцы пять квартир, я думаю, зарабатывают деньги на работе, а не активностями на бирже или в управлении недвижимостью.

Посмотрел статистику цен в своём регионе, комментаторы правы, цены сильно выросли за последние пару лет и не думают опускать назад.

Льготная ипотека: банки прогнули Минфин.

Министерство согласилось увеличить для российских банков уровень возмещения по программам льготной госипотеки после 1 июля, чтобы сделать для них такие кредиты более рентабельными, пишет РБК.

Надбавка применяется для расчета объема компенсации недополученных доходов за выдачу ипотечных ссуд с господдержкой. Сейчас возмещение рассчитывается как разница между ключевой ставкой, увеличенной на 1,5 п.п., и ставкой по льготной программе. С этого года надбавка сократилась с 2 до 1,5 п.п. Теперь должны вернуть обратно 2 п.п.

По словам вице-президента Ассоциации банков России Алексея Войлукова, надбавка для расчета возмещения должна быть повышена, т.к. сегодня банки, особенно крупные, вынуждены выдавать льготную ипотеку с околонулевой рентабельностью.

По мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, льготную ипотеку нельзя назвать нерентабельной для банков. Если бы это было так, они бы ее не выдавали.

По ее словам. ипотека сейчас не считается продуктом с той маржой, которая могла бы помочь банкам достичь поставленные цели по рентабельности или эффективности бизнеса.

Площадь аварийного жилья в России выросла на 53%, согласно данным Министерства строительства и ЖКХ. Сильнее всего — в Санкт-Петербурге.

Если в 2022 году насчитывалось 23 млн кв. м аварийного жилья, то в 2023-м — почти 36 млн. Это приблизительно равно площади жилья в 6600 башнях Вулыха (типовое советское здание — обычно в 14 этажей, — которое с конца 1960-х проектировалось по всей стране).

👉Это 3-я часть моего рассказа про первую самостоятельную покупку недвижки. Предыдущие части здесь:

Как я потерял почти все заработанные деньги на первой покупке жилья. Часть 1
Как я потерял почти все заработанные деньги на первой покупке жилья. Часть 2

Ещё больше интересных финансовых историй от меня — в моем телеграм-канале.

Кратко напомню, что предшествовало описываемым ниже событиям. Осенью 2014 года, на волне всеобщего ожидания резкого подорожания недвижимости, я снял все сбережения с банковских счетов (около 650 000 рублей и 20 000 долларов) и приобрел первое на тот момент собственное жилье – небольшую комнату в двухкомнатной коммуналке на самой окраине Питера. К комнате в качестве дополнительной опции прилагалась (и что характерно, совершенно бесплатно) энергичная соседка неопределенного возраста с серьезным таким прибабахом.

ИЖС подсело на иглу льготной ипотеки

В прошлом году число кредитов, выданных Сбером на ИЖС, выросло с 2–3 до 15 тыс. в месяц. В начале 2024 года — 7 до 10 тыс. в месяц, а в мае — превысило 13 тыс. Доля ИЖС в общей выдаче бьет рекорды, последний из которых составил 23% в марте этого года.

Но в преддверии окончания льготной ипотеки ИЖС падает в количестве сделок: в Сбере в апреле 2024 года было выдано 11,7 тыс. кредитов на ИЖС — на 3 тыс. меньше, чем на пике в октябре 2023 года (14,7 тыс.).

Зависимость от льгот. За первые четыре месяца этого года практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях. 63% сделок — по «Господдержке.

В «Домклик» сообщают, что «по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждёт активный период трансформации». Проще говоря, ударит и по МКД, и по ИЖС после 1 июля. Но мы-то ожидаем отдельной программы...