Инвестиции в недвижимость

По итогам октября 2021-го строящееся жилье в старых границах Москвы подорожало на 0,9 процента в сравнении с сентябрьскими показателями, до 319,4 тысячи рублей за квадратный метр. В Новой Москве «квадрат» в новостройках прибавил в цене 0,4 процента, сейчас он в среднем стоит 193,2 тысячи рублей, говорится в материалах агентства Est-a-Tet.

Как отмечают аналитики, темпы роста цен на жилье в Москве снизились, но не остановились. «С большой вероятностью до конца года мы сможем наблюдать похожие ежемесячные показатели. Нет серьезных оснований говорить о снижении цены», — констатируют в Est-a-Tet.

Выход наследственных квартир. Лето 2022.
Смертность от короновируса растет.:( как это не прискорбно. :(  
Москва каждый день около 100
Санкт Петербург 75
Основные европейские миллионники: Ростов, Воронеж, Нижний  примерно по 25-30 человек в день
Основная масса умерших это люди старше 68 лет.
Лаг для входа в наследство 6 мес.
Получаем конец апреля начала мая и весь май, июнь- выход большого числа квартир, дач на рынок.
**
Наследники в основном будут продавать имущество чтобы поделить деньги между родственниками.
Ожидаю пока месяц будут идти документы для вступления в права, как в итоге в начале лета объекты начнут выставляться.
Летом 2022 на рынке будет много наследственных квартир и цену будут все лето утрамбовать вниз.
Экспозиции по пол года держать не будут, через каждую неделю минус 3-5% и… вуаля, объект продан.
Стоит задуматься.
Это грозит мини обвалом к осени

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вторичная недвижимость Петербурга в 2021 году дорожала со скоростью 1,5% в месяц. Средняя стоимость квадратного метра выросла более чем на 15%.

По данным экспертов агентства недвижимости «ДАРКО», за десять месяцев 2021 года — с января по октябрь — средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурге выросла на 15,15%, достигнув отметки в 181,2 тыс. рублей.

Эксперты отмечают, что самый стремительный рост цен наблюдался в Адмиралтейском районе. Здесь средняя стоимость «квадрата» выросла на 24,76%, достигнув отметки 198,5 тыс. рублей.

Самый незначительный рост цен был в Приморском районе, здесь средний «квадрат» вырос на 10,41%, достигнув отметки в 181,3 тыс. рублей. Кроме того, минимальным был рост и в Красносельском районе.

Ранее АБН сообщало, что за год цены на квартиры-студии в России выросли на 31%. 
abnews.ru/2021/11/09/czeny-na-vtorichnoe-zhile-v-peterburge-rastut-na-15-v-mesyacz/

Центральный Банк России ожидает медленного сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость в ближайшие месяцы, говорится в докладе о денежно-кредитной политике регулятора, опубликованном на сайте регулятора 1 ноября 2021 года.

«В ближайшие месяцы можно ожидать дальнейшего медленного сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость вплоть до достижения такого уровня, при котором спрос, финансируемый за счет ипотечных кредитов, будет соразмерен возможностям застройщиков наращивать предложение жилой недвижимости. Такое развитие ипотечного рынка, способствуя росту строительства и повышению доступности жилья, не будет создавать рисков избыточного роста цен на жилье, чрезмерной закредитованности населения и ухудшения качества банковских активов», — говорится в докладе.

Как напоминается в документе, в 2020–2021 гг. на фоне запуска программы льготной ипотеки в России росли объемы выдачи кредитов на покупку жилья: в среднем в рамках госпрограммы ежемесячно предоставлялось около 40 тыс. кредитов общим объемом 130 млрд руб.

3 НОЯ, 2021 16:18

МОСКВА, 3 ноября. /ТАСС/. Минстрой России увеличил показатели средней стоимости квадратного метра жилья в четвертом квартале 2021 года в 66 регионах по сравнению с третьим кварталом. В 18 регионах стоимость квадратного метра не изменилась, а в одном уменьшилась, следует из приказа министерства, опубликованного в среду на портале правовой информации.

Так, в четвертом квартале показатель стоимости жилья увеличивается на 4,5% в Москве (до 134,4 тыс. рублей), Санкт-Петербурге (93,8 тыс. рублей), Московской области (74,7 тыс. рублей) и Ленинградской области (62,1 тыс. рублей). В Сахалинской области показатель уменьшился на 538 рублей (0,5%) — до 117 тыс. рублей.

При этом показатель стоимости жилья не меняется в 18 регионах, среди которых Смоленская, Тамбовская, Тверская, Ярославская, Мурманская, Новгородская, Псковская, Пензенская, Ульяновская, Магаданская области, Ставропольский, Камчатский края, Карачаево-Черкесия, Чечня, Чувашия, Северная Осетия, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа.

Ожидал (ну и судя по всему не один), что после окончания льготного кредитования в 1 июля  цена недвижки пойдет вниз.

Но этого не происходит. рост продолжается. он может быть не выше чем у акций (но и волатильность ниже), но выше чем облиги, даже без рейтинга.
Аргументы за снижение цен:

• Значительная часть тех кто мог и хотел купить купила
• Рост стоимости ипотеки вслед за ключевой ставкой. это вкупе с ростом квартир снижает и доступность (для тех кто покупает для себя) и доходность(для инвесторов). 
• При этом доходы населения то не особо растут
• Рост доходности депозитов как конкурирующего консервативного инструмента. доходность от аренды уже ниже. При этом доля инвестиционных покупателей в 20-21 была приличная, она должна падать (а значит и спрос)
• На рынок будут выходить в продажу или с арендой те кто покупал инвестиционное строящиеся квартиры в 20-21 годах. + некоторая доля ипотечных квартир

С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий — в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит.

Продолжаем курс молодого бойца, то есть инвестора
Я процитирую самого себя из этого поста, а потом рассмотрим еще пару аспектов

Итак, я писал здесь на Смарт — Лабе 5 лет назад:

Как нас учит экономика, при свободном рынке и совершенной конкуренции цена товаров и услуг стремится к маргинальной стоимости их производства, а прибыль — стремится к нулю

Когда мы покупаем часть бизнеса, инвестируя в его акции, то нас такая ситуация не устраивает, так как мы хотим, чтобы нам, акционерам, оставалось что-то после выплаты наемным сотрудникам, поставщикам сырья и капитала.

В идеале, мы хотим, чтобы наша компания зарабатывала норму прибыли, сильно превышающую среднюю по экономике, и имела возможность эту норму прибыли удерживать. Назовем ее сверхприбылью. Откуда появляется сверхприбыль? От возможности повысить цены относительно затрат, не озираясь на конкурентов (pricing power).

Мы продолжаем следить за развитием ситуации в секторе девелопмента в Китае.

Последняя статистика свидетельствует о спаде

По данным Бюро национальной статистики Китая, строительство новых объектов снизилось на 13,4% г/г, что является продолжением нисходящего тренда ввода новых строительных объектов из-за долгового кризиса сектора недвижимости.

Источник: NBS of China

Упали также и продажи недвижимости в сентябре. По данным 100 самых крупных девелоперов, продажи составили 759,6 млрд юаней (-36,2% г/г) по сравнению с 20,7% падением в августе, сигнализируя о проблемах не только у печально знаменитого девелопера Evergrande, но и во всей отрасли.

Продажи недвижимости в первую неделю октября в основных городах Китая, % г/г

Ситуацию с ценами на недвижимость можно представить так, как захочется. Если вы хотите поверить в то, что цена на недвижимость уже падают после неоправданного роста, то вы можете найти статьи в интернете, где будет написано, что спрос на ипотеку упал на 40%, застройщики снижают цены, доходы населения падают и скоро всё рухнет. Но если вы хотите понять, что же в действительности происходит и какие реально цены на недвижимость и куда они будут двигаться дальше, а также какие перспективы у акций девелоперов, то лучше посмотреть и сравнить конкретные цифры.

По факту тенденции в РФ за последние месяцы после отмены частично льготной ипотеки следующие:

1. Цены на аренду недвижимости растут – рост цен в октябре по отношению к сентябрю в среднем 6%.

https://www.kommersant.ru/doc/5041868

2. Почти минимальный за всю историю размер безработицы в РФ.