Инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Прямо сейчас зашёл на циан и увидел всего 33 объявления о сдаче комнат в нашем районе, среди которых наверняка затесались липовые объявления риелторов, но речь не об этом.

Кому кажется, что нет ничего проще, чем купить или разменять и так далее некую халупу, сделать в ней абы как абы какой ремонт или вовсе ничего в ней не делать, сдать её и получать с этого баснословные деньжищи, нихрена не делая — лучше закройте эту вкладку, здесь НЕ БЕСПЛАТНАЯ психологическая и, тем более, не психиатрическая помощь.

Коротко о некоторых объектах с их характеристикой и стоимостью в порядке убывания или адекватности для понимания Вами ценообразования на рынке недвижимости и того, почему если рынок падает, то это касается не всех сегментов и не абсолютно любых объектов в них:

1 — 18 квадратов в двушке не у заповедника и не на набережной, низкие потолки, свежий ремонт, вроде как с намёком на дизайнерский, но дешманскими и не слишком надёжными даже на вид ламинатом и… стульями. Санузел совмещённый микро с душевой, стиралка на кухне. За эту «роскошь» люди хотят 27.000 рублей. В целом вполне себе нормально и вменяемо, если цена включает в себя всю коммуналку, хотя есть очень спорные моменты по ремонту и некоторой мебели, которые могут потребовать замены даже при аккуратном использовании через года 2-4 и хозяева потом будут не одуплять, как это так получилось, что вроде такие деньжищи выложили за ремонт, даже жильцы обещали быть аккуратными, но придётся выложить минимум 1-1,5 года аренды в денежном выражении на исправление...

• Более высокие процентные ставки сделали покупку жилья более дорогой
• Арендная плата увеличивалась в течение 11 месяцев подряд из-за ограниченного предложения

Арендная плата в Испании подскочила до рекордных уровней, чему способствовал рост в двух крупнейших городах страны, поскольку более высокие процентные ставки взбудораживают рынки недвижимости по всей Европе.

Январская арендная плата в Барселоне взлетела на 25% по сравнению с прошлым годом и подскочила на 12% в Мадриде, согласно данным, опубликованным в понедельник Idealista. Растущий спрос привел к тому, что арендная плата по всей Испании достигла в среднем по стране 11,6 евро за квадратный метр, что является самым высоким показателем с тех пор, как один из основных веб-сайтов страны по недвижимости начал собирать данные в 2006 году.

03 February 2023

Растущие процентные ставки, все более дорогие строительные материалы и растущая инфляция только усугубляют недоступность жилья в Германии. И согласно недавно опубликованному исследованию, проведенному компанией по недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), произошел исторический сдвиг: стоимость аренды в Германии сейчас растет быстрее, чем цены на недвижимость.

Стоимость аренды в Германии растет быстрее, чем цены на жилье
Новое исследование показало, что все более неподъемные цены на недвижимость вынуждают тех, кто ранее купил бы дом, вместо этого арендовать недвижимость. Как следствие, стоимость аренды жилья в Германии сейчас растет быстрее, чем стоимость покупки. По данным JLL, этот переход в значительной степени связан с черепашьими темпами прогресса Германии в строительстве более доступных домов для размещения растущего населения.

Неудивительно, что изменения наиболее заметны в немецких городах. В восьми крупных городах: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Дюссельдорфе, Лейпциге и Штутгарте запрашиваемая арендная плата выросла в среднем на 6,3 процента во второй половине 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Несмотря на то, что стоимость аренды начинает снижаться во второй половине года, аренда недвижимости в одном из крупных городов Германии остается дорогой перспективой.

Пришла очередь строительной индустрииПришла очередь строительной индустрии. Статистика за январь выглядит форменной катастрофой: в среднем п...

Пришла очередь строительной индустрии. Статистика за январь выглядит форменной катастрофой: в среднем по Московской агломерации -33% по числу сделок и -34% по метражу, по данным Dataflat. Особенно пугающе выглядит статистика по Московской области: -41% по обоим показателям.

В случае сохранения тенденции (а пока нет причин для перелома ситуации) строительство — одна из последних еще живых отраслей — может уйти в штопор. А это сотни тысяч рабочих мест и достаточно высокий мультипликативный эффект, дающий работу целому ряду других отраслей — в частности, металлургии.

В конце года вице-премьер Хуснуллин браво докладывал о рекордах, но в том и проблема, что построить — это одно, а продать — это сильно другое.

Сегодняшние трагические события на Ближнем Востоке обнажили фактор, о котором многие инвесторы в недвижимость не знают или же не предают значения. Хотя этот фактор мало того, что способен обнулить ваши инвестиции, недооценка его может стоить вам жизни. Землетрясение ощущалось в Турции, Сирии, Израиле, Ливане и на Кипре, но в Турции прогремела самая мощная волна в 7,8 баллов по шкале Рихтера — самое сильное на территории страны с 1939 года.

Сами по себе землетрясения не опасны, но именно вследствие обрушения зданий происходит потеря жизни и имущества. Предотвратить жертвы поможет введение стандартов сейсмоустойчивости. Не погружаясь в технические детали, достаточно сказать, что металл, дерево и акрил — это материалы, которые следует использовать в строительстве, чтобы сделать его сейсмоустойчивым. Конечно, при рассмотрении конкретного объекта должен быть проведен детальный анализ.

В начале каждого месяца обновляю цены российских квартир в золоте, нефти и долларах. На 1 Февраля 1 квадратный метр российской квартиры (первичка+вторичка) стоит (в ценах продавцов):

1 кв.м = 28.4 грамм золота (-5.3% м/м);

1 кв.м = 20.9 бочки Brent (+1.7%. м/м);

1 кв.м = 1763.71 долларов (-0.1% м/м).

Графики за четыре года выглядят так:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

04.02.2023 
Индекс стоимости жилья в январе 2023 года вырос по сравнению с январём 2022 года на 11,2% до 3659 доллара за квадратный метр

Часть1, часть2, часть 2.5

Начался новый, 2023, год а значит пришло время подвести итоги предыдущего 2022, а заодно проверить как реализовались мои прогнозы из предыдущей статьи.Весь 2022 год на рынке недвижимости Москвы царила стагнация цен, разбавленная небольшим всплеском в феврале-марте, в виду известных событий, что полностью соответствует моему предыдущему прогнозу. По данным BNMap.pro за период с января по декабрь 2022 года, цена квадратного метра жилой недвижимости составили 325.8тыс.р. и 335тыс.р. соответственно. Рост номинальной цены в 2.82% сложно назвать большим достижением, особенно учитывая годовую инфляцию в стране на уровне 11.94%.

Вчера зашел на Сбериндекс и обнаружил, что там появились цены реальных сделок с квартирами на 1 Января. Выкачал данные и сверстал графики. В целом по стране, реальные цены сделок выглядят так:

Средняя цена вторички составляет 71% от средней цены первички. Но в разных регионах это соотношение сильно отличается и даже переворачивается.

Смотрим некоторые локации, наиболее интересные для климатических и/или экономических беженцев:

В декабре 2022 года был выдан максимальный за всю историю объем ипотечных кредитов на сумму 696,9 млрд руб. (+8,7% г/г). В этой статье поговорим о том, чем обоснован такой ажиотаж и стоит ли ждать максимумов в 2023 году.

Факторами для установления рекорда послужили сезонность, льготная ипотека и перспектива повышения ставки.

Исторически декабрь — самый результативный в году месяц по выдаче ипотеки. В период с 2019 по 2021 год объем выдачи в этом месяце в среднем был на 43% выше, чем в остальных. Такой высокий показатель обусловлен привычкой потребителей совершать покупки до конца года.

В декабре 2022 года на вторичном рынке было выдано кредитов на сумму 385 млрд руб. (-7% г/г), а на первичном — 312 млрд руб. (+37% г/г). То есть на вторичном рынке продолжилась стагнация, а первичный вырос благодаря программам господдержки. Ранее мы уже писали об увеличении зависимости общего объема выдачи от таких программ. В декабре тренд сохранился, и доля госпрограмм составила 55% (рекордное значение за декабрь в период действия программы).

В начале каждого месяца обновляю графики цен и предложения в пяти городах Краснодарского Края по данным Домклик. Сначала смотрим текущую ситуацию во вторичке:

В Январе четыре южных города, в которых нет дачи Царя, показали снижение цен. Город, в котом дача Царя является градообразующим предприятием, продолжает пользоваться высоким спросом со стороны чиновников и воров, обязанных иметь там недвижимость. Средний ценник в пяти городах снизился с 156.9 тыс.руб. до 155.1 тыс.руб. за кв.м.

Инвестиции в жилую недвижимость сейчас, конечно, бомба с часовым механизмом. Схлопнется пузырь скоро. Лучше рассматривать коммерческую

До пандемии китайские инвесторы входили в четверку крупнейших иностранных граждан, инвестирующих в недвижимость Дубая, наряду с индийцами, британцами и пакистанцами. Однако пандемия и украинский конфликт сильно изменили нынешний рейтинг — в 2022 году первое место заняли российские покупатели. А инвестиции из Китая были приостановлены, поскольку строгие правила карантина не позволяли китайцам посещать ОАЭ для осмотра недвижимости. Сейчас есть все основания полагать, что в 2023 году китайские инвесторы вырвутся в лидеры.

Начало тренда

По данным китайского правительства, несмотря на пандемию, число китайских граждан, проживающих в ОАЭ, удвоилось до 400 000 с 2019 года, и около 6000 китайских компаний работают в ОАЭ. В феврале возобновятся туристические потоки из Китая, ОАЭ — одно из 20 направлений. Политика нулевой терпимости к ковиду закончилась.

Посмотрите, что произошло в июле 21 года




Произошла инверсия первичного рынка и вторичного рынка жилой недвижимости. Люди стали охотнее покупать новостройки или активнее сливать свою недвижимость.

А что сейчас? Сейчас ситуация стала чем-то напоминать 2008 год. Спред между вторичкой и первичкой тогда был 15%. Сейчас спред между первичкой и вторичкой уже чуть больше 12%. Спред начал образовываться в апреле 22 года, когда люди начали активно продавать свою недвижимость.
Если в 2008 году владельцы первички на момент релиза получали прибыль, то сегодня в обоих случаях получается убыток. 
Кризис жилой недвижимости не близок… Он уже здесь.

Кому кому, а вот айтишникам у нас все таки везет! Недавно писал пост про ипотеку, и что не знаю, как же теперь купить квартиру. Ну вот мишустин мне и подсказал — сначала купи диплом программиста, а уже потом квартиру :)

Правительство упростило правила получения льготной ипотеки: 

• Ее могут получить сотрудники всех аккредитованных IT-компаний;
• Смягчаются требования к зарплате: для Москвы остается минимальный уровень в 150 тыс. руб. (до вычета НДФЛ), в городах-миллионниках — 120 тыс. руб., в остальных регионах — от 70 тыс. руб.;
• Ежемесячный доход будет определяться исходя из места работы, указанного в трудовом договоре (может быть как головной офис компании, Так и региональный филиал);
• Работать в аккредитованной IT-компании после оформления кредита нужно минимум пять лет;
• Если сотрудник уволится, льготная ставка сохранится в течение шести месяцев (вместо трех, как было раньше).